李宇嘉:调控结局猜想 “落日余晖”下的财富自赏

  1 调控又要松绑了?

  似乎,调控又到关键时刻。

  近期,作为楼市动力之源的资金环境,貌似“暖风不断”,这个很关键。银行间流动性非常充裕,“宝类”基金收益率跌破3%;被抛弃的房贷再次受到银行青睐,利率触顶回落,放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者银行的朋友,现在苦于按揭额度无处投放,四处敲门找开发商。对开发商关闸的融资也打开了阀门,财汇大数据显示,11月(截止到26日)房企融资同比增长154%。融资开发的渠道就是到期债务,看来房企资金链太紧了,政府也着急啊!

  坚持了2年的限价,从一线城市撕开了口子,北京和广州相继放松局部限价,北京“10+”的部分放开啦,广州外围也放开啦,热点城市现在预售审批都宽松了。不然的话,开发商卖不了房,就不拿地,地方政府着急啊。截止到目前,北京和广州今年供地完成率分别仅为25%32%

  当下,开发商是想降价的。一来40%的房企难以完成年度业绩目标,都想以降价来冲一冲;二来,现在房价还在历史最高位,适度降价不影响利润,还能以回款缓解资金压力,对冲10%以上的财务成本。

  问题是,地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌、比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年,2016年就诞生了340宗单价或总价地王,各大城市楼面地价都涨了50%以上。要注意,买地的,可都是地方财政和税收的大功臣。房价下降的话,这些项目很难卖掉,合肥“降价未遂”、长沙和厦门“为地王站台”就是这么产生的。

  2016-2017年,全国商品房销售量连刷历史新高。近2年购房的人群,超过70%的加了杠杆,其中不乏有借高成本消费贷、首付贷的。若房价下降,维权的势头绝对会席卷全国的。不得不承认,房价比5年前翻了一倍、交易量增长50%,楼市或许真的“大而不倒”了,刚性兑付或许是倒逼的。

  近期,“稳增长”的重要性又抬头了,但试想,基建受制于地方债务控制、新兴经济体量太过弱小,缺席房地产的增长,能稳得住吗?人都有惰性,总往容易的路上走,哪怕明知会后悔。调控也一样,难免走最容易的路,风险往后挪。

  笔者相信,松绑绝非高层意愿,但现实太残酷了。

  今年三季度,七成省份GDP增速下滑,就连上海这样的“优等生”,近期也抱怨钱不够花,漕河治理、引进特斯拉等,哪样都要花钱。东部某二线热点城市,今年土地出让金减少50%,传言不得不优化“降成本”的菜单选项。地方都是“亲儿子”,后进的有历史原因、现实困难,明年还要减税,难道他不努力吗?不难理解,作为“三大攻坚战”的去杠杆为何暂缓了、环保为何不再“一刀切”了。

  近期,北方空气质量差了,没办法,因为眼前的就业和社保更重要!!!

  2 调控松紧轮回?你错了!

  回顾过去几轮“松绑-调控”的循环,近期楼市政策放松,是多么的似曾相识啊!

  常言道“治大国,若烹小鲜”。现在,治大国不是若烹小鲜,而是糖炒栗子。烹小鲜,掌握好时间和火候就可以了,不用动辄打开盖子看看,但糖炒栗子要不停颠勺、既怕不熟、又怕焦了。“调控松,还是不松,这是个大问题”

  不管愿不愿意,调控政策已见顶了,从边际上来讲,不放松的语调无奈地降分贝了。近期,传言深圳祭出房价涨跌停板,15%的规定早就有,这时候闪烁其词地拿出来,或许地方害怕房价下跌太多。因为,二手房价格已经跌了,某盘标价下跌15%以上,标价效应会导致周围楼盘全部向其看齐。进一步,标价效应会演化为传染效应,周期长、成本高的城市更新怎么办?靠地产支撑的地铁怎么办?占深圳总税收收入20%的地产税怎么办?

  春江水暖鸭先知,10月中旬,地产板块见底反弹,这个走势就已经包含了调控放松的预期,聪明的金融分析师已看到这一点

  不过,这里要强调,以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复,就大错特错了。调控,本来就是逆经济风向而动的权宜,涉及面更广的货币政策、财政政策都如此,何况房地产政策。再说,限价等楼市措施,本来就逆经济规律,上下早已怨声载道经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时,就该适时调整或退出,不行了再拿出来。但不管怎样,内嵌到经济这盘大棋中的楼市,其中长期治理架构已清晰、熟然于心。

  刘鹤副总理明确表态,“走最容易的路,最后将无路可走”。

  最艰难的路要走,但更要讲究智慧,懂得战略和战术,知晓回旋、借力、绕道。否则,撞得头破血流,也冲不破南墙,即便冲破了也得不偿失。就像去杠杆,2017年下半年到今年上半年,杠杆去的确实很坚决,但股权质押爆仓、民企融资难到“拍卖房子”(以深圳最为明显),融资平台“断奶”,存量基建项目停摆,局部金融风险爆发等等。

  3 调控越来越讲策略,而你正在被引导

  刘鹤副总理年初指出,要用35年时间,稳步降低宏观杠杆率,这个大方向是没有变的。去杠杆,就是遵循这样的路径,现在暂缓去杠杆不是不去杠杆,而是策略性地暂停。楼市治理也一样,“房住不炒”的顶层设计没有变,但目标非毕其功于一役能够到达,中间有回旋,甚至有妥协,这就是策略,更何况楼之于经济早已不能承受其重。

  10.31”政治局会议“未提房地产”,大家以为是好消息?如若此,“7.31”政治局会议提出的“遏制房价上涨、下决心解决好房地产问题”,其只有三个月的有效期吗?这是明显不可能的!

  短期内,调控毫无疑问会弱化一点,但2017年金融工作会议以来,资金阀门守得住、地价控得住(资管穿透)、遏制房价上涨、整顿吏治后政通人和、金融妖精不再胡作非为。这时,容许地方因城施策地做些调整,“小乱可能有、大稳不会变”。

  记住,只要源头有定力、不会乱,稳的局面会长期横亘,楼市将横盘。试想,近10年来楼市的2次超级繁荣周期(2009-2010年、2015-2017年),都是在源头上认为必须要救楼市了。现在,资金、地价和房价都能控得住,地方问责的压力很大,再配置以去库存、棚改、城镇化的对冲。政策可谓“上有顶、下有底”,确保高位平衡、交易量鸟笼行情、窄幅波动。政策文火慢炖,不知不觉中,预期会慢慢调整,而预期变了,行为就变了。中期看,“高交易成本下、低收益预期”的组合下,投资需求没那么多了,虚高的资产泡沫开始消耗。

  4 调控的结局是这样的

  过去,大家一窝蜂地上独木桥,即便8成首付、验资200万以上的苛刻要求,也挡不住购房的热情(2017年的南京)。万马共振会把桥踩踏,这个太害怕了,但再怎么喊话、讲道理也叫不听。

  列祖列宗面前,官媒隔空喊话无数,该讲的道理都讲啦,你不听只好引导你,并半渡而击。何况,这对于保持经济体量、给地方提供财力、为转型腾出空间、应对中美贸易战(房地产信用创造独立于美元周期),可谓实现“既要、又要、还要”的最佳组合,这是多赢!!!

  松绑的窗口打开了,财富的美好感觉刺激下,未来还会上桥,桥上会越来越拥挤,但高位入列者,你未来出货的成本越来越高了,接盘者能力越来越低了。先别谈提起一只靴子的房产税,就二手房交易重税、低杠杆、限制销售,就吓退很多人,买方市场不知不觉中渐渐形成。挂牌价800万,这是多么美好的财富感觉,但实际交易时,可能要降价10%80万),不然无人问津。而且,还有几十万的交易成本,乐观估计,你也得和买家对半承担

  未来,无论房价还是交易量,“高位平衡”是多方接受的局面。有产者越来越多,大家都自赏财富的感觉是多美好。但是,你拥有的房子,其尾部溢价,则在不知不觉中渐趋“落日余晖”。时间越长、高位平衡越久,监管越开心、越有耐心,反正转型得些日子,待经济脱胎换骨时,房子溢价已消磨殆尽、昨日黄花,回归一般资产序列。

关键词阅读:调控 落日 财富

责任编辑:Robot RF13015
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