齐俊杰:房贷利率下降 楼市调控没有放松!原因在银行

1评论 2018-11-23 08:32:15 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 如何判断星期六买点?

如果哪天大家看到折扣利率重现江湖了,那才真是楼市调控放松的信号。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  1121日,有媒体在多家银行确定,北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化。目前上海的平均房贷利率是5.18%,只比基准利率上浮了5%,而厦门,昆明,乌鲁木齐,大连基本也只上浮了10%,在5.4%附近,北京、福州还有太原是5.49%,上浮幅度也从15%下降到了12%

  如果从一套房而二套房的角度来看,首套房利率从之前的上浮15-20%,下调到了只上浮10-15%这个区间,而二套房通常还是上浮比较多。总体来看,目前的房贷利率,无论是首套还是二套,比之前大概下调了5%左右。释放出明显的松动信号。

  房贷利率降下来了!这释放了什么信号?

  很多人马上跑到知识星球齐俊杰的粉丝群里提问,问老齐这是不是楼市调控要变的信号,其实一直听我们节目的人都知道,房贷利率调整这个事分成两部分,一部分是央行和银保监会的窗口指导,告诉你大概的方向,但一般只说到是让你优惠,还是让你上浮利率发放贷款,比如2015年救楼市的时候,那会楼市贷款全部都利率打7-8折发放,而在房住不炒定调之后,楼市贷款全都上浮,所以既然仍然上浮,就说明楼市的金融调控基调没有变。那么为什么,上浮的幅度下降了,主要是因为市场利率下降了。我们的十年期国债收益率,已经从今年1月的4.1%,降到了目前的3.4%,下降幅度达到17%,而金融债里的王者,10年国开债的收益率也已经跌到了4%以下,之前他的利率破了5%,跌幅在20%左右。

  房贷利率降下来了!这释放了什么信号?

  记得当时国内银行们,纷纷上调住房贷款利率的时候,很多人就表示不解,怎么连刚需也打击呢?那时候老齐就告诉大家,这不是政策导致的,而是利率导致的,是银行自发行为,因为国开债这种金融债在银行眼里被视为最安全的无风险收益,而且他还没有资金占用,所以如果国开债到5%,那么再给你发放4.9%的房贷,银行就不划算了,还不如直接去买国开债合适,房贷确实是优质资产,但他也有风险,也需要20%的资金占用,所以国开债和房贷的比例关系通常是1.2倍,也就是说银行愿意发放的房贷利率是国开债利率的1.2倍,所以你回忆一下,当时国开债利率5%的时候,银行们基本都把基准房贷利率上浮了20%,达到了6%。换句话说,当时不是国家不支持刚需,而是银行不乐意放房贷了,因为有比房贷更安全,更踏实,收益也更高的赚钱途径,而随着国开债收益率的下行,银行买国开债赚钱的收益也开始下滑,相比较之下,房贷又开始有优势了,所以他们就又把房贷这个东西拿出来了,把原来准备买国开债的钱,都准备拿出来放房贷,现在国开债4%,那么银行放房贷的意愿就是4%×1.2=4.8%,尚且低于4.9%的基准利率,所以在银行眼里,房贷又成为了一个好生意,他们调降上浮的比例,就是为了争取发放更多的房贷出去。

  房贷利率降下来了!这释放了什么信号?

  综合来看,这其实就是银行的意愿造成的,房贷利率上浮调降,但银行也是有底线的,这个底线就是基准利率,也就是说银行顶多做到基准利率不上浮,现在他是不敢自己给基准利率打折的,这还要看另一条线,也就是政策指导。如果哪天大家看到折扣利率重现江湖了,那才真是楼市调控放松的信号。

  房贷利率降下来了!这释放了什么信号?

  前两天在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐分享了这么一个段子,说银行的信贷经理发放经营贷,都会了解一下真实用途,如果贷款人支支吾吾,银行就会很放心,如果贷款人真的用于经营,我们就会菊花一紧,心想这回惨了。这个段子什么意思,就是说上有政策下有对策,银行对于经营贷的态度已经心照不宣,甚至他们希望这些支支吾吾的人拿去炒房,这样说明这笔贷款通常是能够安全收回的,而如果贷款人真的拿去经营,则风险极大。不得不说这是一个莫大的讽刺。但足以说明银行的态度,他们也不是慈善机构,大家都说支持中小企业经营贷款,但是现在经营环境这么差,做生意的风险这么高,银行真出了大量的不良,那么银行自己也是要担责任的,经营贷这个东西,风控很弱,几乎没什么抓手,所以相比于放款出去炒房风险真的大的多。这也注定了,银行其实更倾向于睁一只眼闭一只眼,所以更多的资金都会绕到进入楼市。而这个结果就会造成实体经济更冷,经营贷的风险更大。

  要打破这个死循环,要通过减税等一系列政策切实改善经营环境,同时也要打掉银行的希望,无论是国开债,还是房贷,银行总有一个躺着可以赚钱的渠道,他当然就不愿意去放经营贷,而越是不放经营贷,或者是不好好的,真心的发放经营贷,给那些真正需要经营的人,那么营商环境就会越冷。钱少了,信用就少,整个经济活动就转不动了。所以风险也就越来越高。所以我们总说房价一直涨的风险不光存在于金融领域,它对实体经济的伤害更大,这东西诛心啊!踏踏实实做实业的不如炒房的,谁还愿意去努力工作呢?所以这个局是该到了要改变的时候了。再不改变,实体经济的麻烦就会越来越多。

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关键词阅读:齐俊杰 房贷 利率 银行

责任编辑:江平波
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