齐俊杰:说楼市下跌还过早!明年才是价格回归的起点

1评论 2018-11-16 08:34:35 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 抢反弹必备短线战法

一线城市的价格回落之路依旧任重而道远, 一线城市至少还要跌20%下去,才算合理,如果狠一点退回到2015年的房价也不是没有可能。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,国家统计局发布了10月份70个大中城市,商品住宅销售价格变动情况统计数据。从环比看,4个一线城市新房销售价格持平;二手房价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%31个二线城市新房和二手房价格分别上涨1.0%0.3%,涨幅比上月分别回落0.1百分点和0.5个百分点。35个三线城市新房上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手房价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

  单从数据上看,可以得到一个简单的结论,那就是一线城市仍然在阴跌,二三线城市房价涨幅趋缓,其实大家更关注的是二手房价格,因为新房顶多是你的买入价,二手房价格则包括了买入价和卖出价,更能代表市场的预期,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经过半,北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。从二手房数据来看,天津、丹东、泉州分别环比下调0.1%;北京、上海、广州、石家庄、三亚等7个城市环比下调0.2%;宁波环比下调0.3%;厦门下调0.9%。另外,根据麦田房产中介的数据,目前客户议价的指数为-5.9%,也就是说,真实成交价要比首次出价低6%左右,这是2018年以来的最高水平。其中,降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%,降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%,占比也是今年以来的高位。

  说楼市下跌还言之过早!明年才是价格回归的起点

  而仍在上涨的城市,像贵阳,昆明,西安,兰州,安庆,大理,这些中西部地区的房价数据显示依旧坚挺,但是也应该看到,其实这些地方的流动性已经出现问题,比如西安现在房子已经不好卖了,所以之所以这些地方二手房还在涨,是因为预期在顶着,但预期这个东西来的快去的也快。随着棚改货币化安置大面积叫停,以及全国领军城市停涨,这些地方也随时会出现房价逆转的情况。

  在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐经常说,房价的问题,已经从防止暴涨,到防止暴跌。目前全国楼市看空的声音越来越多,也出现了很多地方实质性下跌的情况,还出现了降价未遂被约谈的奇葩景象,但从数据上来看,这其实还只是一种假摔。客观的说,目前一线城市也只是微跌,用大家的话说,只是涨5010块,闹着玩的。从数据我们能看到,房价2015年指数定基是100,而现在北京是146,上海是138,杭州是141,深圳是151,也就是说跟2015年比,我们现在还是涨了40%3年时间上涨40%,这个幅度显然依旧十分恐怖。所以一线城市的价格回落之路依旧任重而道远,有人问房价怎么涨才合理,根据美国的百年经验,房价每年涨幅应该略高于通胀,顶多1个点,如果我们按5%计算,那么到今年涨20%是合理的,也就是说,一线城市至少还要跌20%下去,才算合理,如果狠一点退回到2015年的房价也不是没有可能。

  至于二线城市的房价,这里就要分层了,像南京,合肥,厦门,武汉,青岛,这些重点城市,其实涨幅跟一线城市差不多,他们下一步也会跟着一线城市回落,目标就是缓慢的下降,最好通过1-2年时间,消化掉20%的涨幅,这是最乐于见到的结果,而要防止突然的暴跌,如果半年跌去20%,这样很可能会出现断供,金融体系会出问题。所以慢慢的跌,每月跌不到1%,是完全可以的。

  另外,太原,西安,重庆,成都,石家庄,沈阳,大连,长春,哈尔滨等等这些重点城市,他们第一波涨幅没赶上,后面虽然涨的挺凶,但是总体涨幅还不能跟一线城市相比,所以就目前来看,他们似乎还在涨,但这些地方该不该涨呢?这是个问题,起码从2008年到2015年,这些城市基本没怎么涨,那么前面那么多年没涨,怎么就这几年猛涨呢?主要就是棚改货币化安置导致的需求突然大增,所以未来随着货币化安置退潮,这些地方会马上形成流动性陷阱,突然之间大家都没钱了。然后没有成交。急用钱的房主就得大幅降价甩卖。这些地方已经出现了严重的供过于求,唯一化解的办法就是开放人口,吸引人才,所以我们也看到,越来越多的地方开始放宽政策,从而争取绕开限购。这是维持房价的最后希望。

  至于三线城市,甚至四五线城市,货币化停止后,大概半年到一年,就会是死水一潭,房子将彻底失去流动性,为了投资而买房的人,将很难见到回头钱。

  综合来看,影响最大的还是一线城市,只要一线城市慢慢下跌,就不会出现大规模断供,金融风险就没有太大的问题,二线城市最好维持平稳,也在鼓励他们去争抢人才,支撑房价,促进一线城市人口回流,所以二线城市目前处于政策彷徨地带。未来房价上涨下跌的可能性都很大,抢到人了,你就能继续涨,抢不到人,甚至被别人抢走了人,你就该跌了,而三线以下流动性枯竭,根本卖不掉,所以风险基本都甩给了接盘侠。所以说楼市跌了,可能还言之过早,我们刚刚找对了调控的路,明年才是价值回归的起点。

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关键词阅读:齐俊杰 楼市 反弹

责任编辑:江平波
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