齐俊杰:房价允不允许降? 央地多空较量刚刚开始

1评论 2018-11-09 08:38:15 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 黄金三角

一线和三四线基本已经凉了,唯一存在变数的就是抢人口的二线,这是他们的盘外招,关键时刻可以通过放开人口政策,绕开限购,来为楼市托底。而现在这个表演已经开始,至于能不能托住下跌的楼市,还得看上面对这种做法是否默许

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,就连官媒的自媒体侠客岛都在讨论房子到底能不能降价的问题,也提到了几个案例,安徽合肥院子,降价6000元,结果房产局长亲自调研后,不久房价就涨回去了。同时安徽砀山某楼盘也发生了降价未遂事件,被当地政府约谈,然后停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

  而就在几天前,另一个官媒经济日报竟然发文明确表示,房地产市场对国民经济的带动作用明显,对满足居民住有所居,提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。

  于是很多人都在猜测了,这到底是什么意思呢?是不是真的会出现,老百姓(行情603883,诊股)常说的那句话,国家不会让房价跌?

  从侠客岛的文章中我们看到,有地产企业人士表态,前两年高价拿地的项目,现在限地价、限房价,还有各种限制政策;加上水泥、河砂、钢筋等建材涨价,人工费上升,形势好的时候就是不让涨价。形势坏了,又不让降价,“拿地不得不谨慎。”而拿地谨慎,造成了土地的大量流拍,这让土地财政已经捉襟见肘,所以充分理解当地政府对于房地产的迫切心情,他们是真心希望房价能重新涨起来的,这样财政才有钱,很多事情才好干。

  从对土地财政的依赖度来看,南京,合肥,杭州,佛山,济南,珠海,武汉,这些地方都超过了100%,三亚,南宁,成都也都超过了90%,所以这些地方更是非常迫切希望,来破掉目前房地产目前的局,而办法就是通过引进人才战略,来给限购松松土,最近土地财政依赖并不是特别大,只有49%的苏州就发布了人才战略,一共规定了ABCDE,五类人才购买首套自住住房,可不受户籍、个税和社保缴纳时限等限制。其中E类人才为全日制硕士及以上研究生;符合各地紧缺专业目录的全日制本科毕业生;符合各地紧缺工种目录和相关条件的高技能人才,高级工原则上在30周岁以下;中级职称及以上专技人才;自主创业并带动3人及以上就业的普通高校或职业院校毕业生。苏州本地普通高校或职业院校毕业生在苏就业创业的,视同为引进。也就是说,一般大学生毕业生,基本都被放开限购了,所以这个群体其实非常大。

  在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐一直在说,这其实就是一场上面与地方的博弈,地方确实是想房价涨,要防止房价跌,而上面则从金融风险在考量,如果房价再涨,好处地方得到,风险全部甩给金融系统,无论是居民杠杆率,还是偿债能力,已经濒临极限,居民债务比上可支配收入已经超过了100%,所以加杠杆显然已经没有空间了,必须控制房价再上涨。而既然上面态度如此坚决,地方也只好执行,但是跟上面防止大涨不同,地方在拼命的防止大跌,因为现在跌下去,后果就要地方承担了,土地没得卖了,收入就会锐减,地方债务压力山大,而且最重要的是,还会影响社会稳定。所以这就形成了一个奇葩的现象,上面防大起,地方防大落,开发商和房地产市场加载中间,是最难受的。

  如今银行也不怎么给贷款了,开发商不降价,就没法回款,资金就这么一点一点的消耗,实在是相当的心急,涨价,跌价都不行,市场预期混乱,购房人观望情绪很重,没办法引导,所以只能坐吃等死。

  现在这个局,该到了对决的时候,既然官媒下面的侠客岛,报道了这个消息,就说明上面已经注意到了这个问题,侠客岛说的比较含蓄,并没有给出明确的立场,只是说如何既逐步摆脱土地财政,又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定,还需要一场大变革。这种既好又快的表态,是我们一贯的思路,但是往往很难有这种两全其美的东西,有的时候需要一点勇气,多一点担当。房地产税的变革可能并没有那么快,即使出台,也不太可能在短期内替代土地财政,所以现在必须要给一个方向出来,老齐认为从上面对于一线城市的态度而言,小幅回落,平稳阴跌,是可以接受的方式,一年跌个20-30%,确实会有风险,所以在房价回调压力较大,土地财政依赖比较大的地方,可能会通过人才战略的方式变相放松调控。其实我们在半年总结的时候已经说了,一线和三四线基本已经凉了,唯一存在变数的就是抢人口的二线,这是他们的盘外招,关键时刻可以通过放开人口政策,绕开限购,来为楼市托底。而现在这个表演已经开始,至于能不能托住下跌的楼市,还得看上面对这种做法是否默许。如果这次苏州的做法被允许,会有更多的二线城市跟进,从而绕开限购。来为当地的房价输血。不过即使这样,再想大涨也很难了,因为金融政策还是收紧的,顶多也就是小涨或者维持不跌。所有这场多空较量才刚刚开始。

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关键词阅读:齐俊杰 房价 中央 金融系统

责任编辑:江平波
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