吓Skr！上个月鬼故事没讲完，这个月继续......

　　10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，2018年以来，首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　并且，回顾2018年，房企融资总额几乎是起起落落落落落落.....眼下，“银根”持续探底，市场青黄不接，拿地稳中有进，这些都导致四季度房企真正走向至暗时刻。

　　十月融资综述

　　根据同策研究院监测，2018年10月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计392.65亿元，环比2018年9月的443.11亿元大幅减少11.39％。

　　从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。自上月融资滑铁卢后，本月融资总额更是降至冰点，再创本年度历史融资额新低。

　　十月融资分述

　　本月债权融资额为391.46亿元，占房企融资总量的99.70％，环比下降11.27％。其中公司债（194.61亿元，占比49.56％）、其他债权融资（78.90亿元，占比20.09％）、境内银行贷款（52.59亿元，占比13.39％）、信托贷款（45.35亿元，占比11.55％）、中期票据（20亿元，占比5.09％）、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

　　图 ：2018年10月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，％）

　　●从融资渠道来看，本月除信托贷款和中期票据外，其余融资方式融资金额均有所下降

　　具体来看，第一名，公司债的融资总额为194.61亿元，较上月下降9.77％；位居第二的其他债权融资方式融资总额为78.90亿元，总额较上月减少39.33％；第三位境内银行贷款共融资52.59亿元，环比减少6.79％；第四名信托贷款融资总额45.35亿元，环比上涨16.20％；第五名，中期票据融资总额为20亿元，均为招商蛇口发行的2018年度第一期中期票据，其中品种一融资规模13亿元，品种二为7亿元；银团贷款和委托贷款本月无发生。

　　图 ： 2018年9月、2018年10月典型上市房企融资情况对比

　　●从融资成本来看，也达到了历史峰值，最高一笔利率超13％

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年10月12日发行的2018年度第七期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.13％。其次，万科发行的2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券，发行规模20亿元，票面利率4.18％。招商蛇口于2018年10月18日发行的2018年度第一期中期票据（品种一），融资金额13亿元，利率4.8％。

　　融资成本最高的是中国恒大附属景程有限公司发行的5.9亿美元于2023年到期的13.75％优先票据。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在6％-9％。

　　●从境外发行情况来看，渠道稍加放宽，但是成本相当高

　　本月境外融资回温上升，外币融资总额155.81亿元，环比上月外币融资金额上涨2.6％。同策研究院统计显示，2018年10月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额154.61亿元人民币；港元融资总额为1.19亿元人民币；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

　　图 ：2018年10月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，％）

　　此外，境内融资渠道紧俏，境外发债依然是房企重要的融资方式。境外成功发行几乎都来自公司债渠道，本月公司债194.61亿元，其中境内发行40亿元，境外发行154.619亿元人民币。境内发行公司债规模明显少于境外，但境外融资成本高——中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75％。

　　●从创新型融资来看，融资总额大幅缩水，资产证券化审批受阻

　　本月采用其他债权融资方式的融资总额为78.90亿元，较上月130.04亿元减少39.33％。其中火热的长租公寓资产证券化也收到市场租金上扬或政策严监控的影响，多家房企融资计划被叫停。但有一笔成功发行，绿地控股发行“中信建投-绿地控股资产支持专项计划”，本次资产支持证券的募集总规模为 10.53 亿，其中优先级资产支持证券募集规模为 10.00 亿元；次级资产支持证券募集规模为 0.53 亿元。

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　　总结

　　同策研究院研究员朱莉莉认为，眼下，钱紧+避险，金融机构加紧回缩，再加上，房企销售放缓变现能力减弱，房企资金端到了最艰难的时刻，而且这个时间会持续很久。明年三季度前，房企应主动断绝过度依赖外部输血的念头转为增强“内部造血”能力。因为没办法借新还旧，只能通过降价、快速回款来满足企业现在的资金需求。