易宪容:政府要严厉防范当前住房租赁市场的风险

1评论 2018-11-05 09:23:02 来源:金融界网站 作者:易宪容 如何判断星期六买点?

两个月的时间过去了,北京的房租是否稳定了下去?或两个月之后,住房租赁企业会不会在承诺期过后,放弃稳定北京的住房租赁市场的价格?

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  肯定谁也不会想到,政府要采取两条腿走路的方式发展国内住房租赁市场,但是可以看到这个市场还没有真正发展,其市场就问题丛生。特别是国内住房租赁市场造出一个“租金贷”发展模式(这是任何一个国家都没有过的怪胎),从而使得主导当前一些热点城市的长租公寓成了操纵住房租赁市场价格上涨的最大动力,使得这些城市的租金价格快速上涨,及严重损害租客的利益,也让国内住房租赁市场还没有真正发展起来,就陷入了巨大的困境。

  比如,今年8月份,面对北京住房租赁市场的价格快速上涨,在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场,以此来稳定房租。现在两个月的时间过去了,北京的房租是否稳定了下去?或两个月之后,住房租赁企业会不会在承诺期过后,放弃稳定北京的住房租赁市场的价格?

  从住房租赁行业部门公布的数据来看,肯定会对上述问题给政府一个满意答案。据市房地产中介行业协会负责人介绍,截至10月20日,十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。以环比看,10月比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%;在租金方面,“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降4.3%,“蛋壳”租金环比下降0.1%。也就是说,从北京市住房租赁行业协会的数据来看,当前北京的住房租赁市场的形势大好,政府对市场的要求基本上得到满足。

  但实际上的情况并非如此,因为上述的数据仅是行业协会自己公布的数据。租客的实际体验应该是更为真实的。根据住房租客林晓提供的合同,她的合同上面规定房屋租赁期为2017年11月10日至2018年11月9日,从合同截止时间来看,恰好不处于“8·20”租赁企业承诺“两个月提供12万套(间)不涨租房源”的限价区间。林晓告诉记者,她在企业承诺的两个月不涨租区间结束前,便已知悉自己当前租住的房屋租金将上涨超20%至每个月7000元。尽管笔者无法去验证当前北京市场情况,但完全可以猜测这种情况会是十分普遍的。如果政府不对市场有密切关注,如果不能够针对性出台相应的政策,住房中介机构及长租公寓是完全有强大的动力来推高住房租金的。

  因为,就目前国内一些热点城市的住房租赁市场的发展模式来看,尤其如北京,长租公寓已经成了住房租赁市场的主流模式。在这样的住房租赁市场的主流模式下,住房租赁中介机构已经完全掌控这个城市的出租房的房源。这些住房中介机构为了掌控这个住房租赁市场,一方面他们会以提高租金方式向房东收购更多的房源,如果房东自己租赁住房的价格低于住房中介机构出价时,房东当然更有激励把住房租赁给住房中介机构。正因为住房租赁中介机构出价更高收购房源,这不仅使得可租赁住房的集中度越来越高,也让住房中介机构有让住房租赁上涨理由。他们会认为他们出租住房成本上升,其租金价格也得上升。更何况,当住房中介机构掌控的房源越来越多时,住房中介机构要对住房租赁市场进行垄断性定价只是举手之劳。所以,在当前的政策及市场条件下,如果政府没有新的举措,住房中介机构有强大的动力让住房租赁市场的价格上涨。

  所以,在今年8月份对国内住房租赁市场整顿之后,要让国内住房租赁市场发展根本性的转变,政府就得从以下几个方面采取严厉措施。一是采取完全严厉的政策全面取缔这种严重伤害租客的住房市场的“租金贷”。如果当前中国住房租赁市场这个“租金贷”毒瘤不坚决割除,或以其他变相的方式再出现,那么当前中国住房租赁市场秩序要得以整顿好是不可能的。

  二是政府要立即向整个市场宣示,政府有全面的长期规划建立以公租住房为主导的市场。比如,政府要规划在未来5年建造多少公租住房,2019年是多少,公租住房的经营模式如何等。只要这样才能引导市场预期,防止住房租赁市场的价格再上涨。

  三是政府要制定强制性全面保护住房租客的法律法规,成立租客协会。目前作为住房租赁市场的强者住房中介机构有其行业协会,但是作为弱势方租客则没有相关协会,住房租赁市场租客的利益根本就没有谁来保护。这就可能使得即使制定相应法律保护住房租客但同样也可能是一纸空文。

  目前,不仅住房租赁市场的价格在上涨,而且长租公寓的金融风险也在逐渐地暴露出来。今年8月以来,杭州鼎家、上海寓见、长沙“咖啡猫”等长租公寓相继陷入困境,最近北京昊园恒业也暴露出来资金链断裂的风险,这与部分长租公寓靠“租金贷”高速扩张的风险正在暴露出来有关。如果这种情况出现,对房东及租客,特别是租客,其利益都会严重的伤害,同时也会全面伤害中国住房租赁市场的未来发展。

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关键词阅读:易宪容 租房 风险

责任编辑:江平波
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