江瀚:不涨价承诺到期 我爱我家相寓租金大涨 重归涨

1评论 2018-11-05 08:35:57 来源:金融界网站 作者:江瀚 涨停板套利三天赚20%

11月1日《北京商报》发布报道称,我爱我家相寓租金大涨20%。一时间房租是否又要重归大涨时代的怀疑再次来袭,我们今天就来聊聊,不涨价承诺到期,我爱我家相寓租金大涨,是否意味着房租涨价又要回来了呢?

  作者:苏宁金融研究院特约研究员 江瀚   

  在今年8月份的时候,北京的房租价格大涨曾经引发了广泛的关注,最终北京房地产中介行业协会组织十家租赁服务企业宣布在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源,终于让沸沸扬扬的房租大涨问题暂时告一段落,如今两个月的时间期满。

  11月1日《北京商报》发布报道称,我爱我家(行情000560,诊股)相寓租金大涨20%。一时间房租是否又要重归大涨时代的怀疑再次来袭,我们今天就来聊聊,不涨价承诺到期,我爱我家相寓租金大涨,是否意味着房租涨价又要回来了呢?

  一、承诺到期就要涨价?

  在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场。

  如今两个月时间期满,据市房地产中介行业协会负责人介绍,截至10月20日,十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。环比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%;在租金方面,“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降4.3%,“蛋壳”租金环比下降0.1%。

  看上去降房租的效果还是非常明显的,然而好景不长,11月1日据《北京商报》报道,在北京出现了我爱我家相寓大幅涨价超过20%的现象,根据报道中提供的案例显示,我爱我家相寓的这套房房屋到期时租金将由原来的5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%。与此同时,我爱我家方面还要对同房型同租客的房子收取续租时,一个月的房租作为服务费,同样引发了质疑。

  虽然,现在还不知道这个事件是个别房源出现的个别案例,还是我爱我家相寓开始要全面涨价的一个先兆,不过隐忧还是出现了,这就是我爱我家相寓会不会在不涨价承诺到期之后进行涨价?房租会不会又进入接着上涨的时代?

  二、房租上涨时代又要来了吗?

  从新闻报道中的案例,我们可以判断这件事应该还是一个单一的事件,尚没有足够的证据可以证明我爱我家开始全面大幅涨价,但是不涨价承诺期到期之后,我爱我家上涨房租的可能性还是存在的。

  在10月17日晚间,我爱我家公布的三季报显示,2018年第三季度,公司实现营业收入30.80亿元,较去年同期增长912.02%;实现营业利润2.37亿万元,较去年同期增长930.09%;实现归属母公司所有者的净利润1.73亿元,较去年同期增长736.32%。扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润1.79亿元,较去年同期增长2,278.59%;经营活动产生的现金流量净额为4.33亿元,较上年同期增长780.32%。

  而这样的三季报是在万科喊出“活下去”,中原地产表示“排队等死”的房地产市场不景气情况下取得的,实在是让人惊叹于我爱我家的盈利能力,特别是几乎暴增近10倍的营业利润凸显了我爱我家业务增长的迅猛。

  仔细研究我爱我家财报的时候,我们就会发现,我爱我家旗下的长租公寓品牌相寓是其业绩醒目的增长点,相寓在管房源超过31万套,出租率约95%,业务覆盖全国15个城市,包含北京、杭州、上海、太原、苏州、天津、南京、郑州、成都、无锡、武汉、南宁、长沙、青岛、常州。

  我爱我家在业绩报告中更是表示, 在快速发展的同时,房屋资产管理行业逐渐进入市场整合阶段。在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中,相寓商业模式的优势会逐渐显露。相寓以分散式托管为主,是相对的轻资产模式,对于快速提升市场规模同样是有利因素。

  这些彰显成绩的言辞背后,其实我们看到的是相寓的模式是分散式托管,并不是自主建房再投向市场,采用的是收取市场上房源进行一定配置之后再进行市场投放,所以在这样的背景之下,其价格在很大程度上依然受到市场供给与需求的巨大影响。

  北京是中国的政治、文化中心,在中国经济发展中的地位举足轻重,北京对于全国人才的吸引力自不必说,根据北京市统计局发布的数据显示,2017年末北京常住外来人口794.3万人,占常住人口的比重为36.6%。根据链家的数据显示,在北京,现在35%的居民需要靠租房解决居住问题,按照北京2200万人口计算,北京有770万人需要租住住房。

  但是,问题是到底能有多少房源供给给市场呢?1-3季度,全市商品房新开工面积1508万平方米,同比增长5.9%;其中,住宅新开工面积802万平方米,增长25.9%。全市保障性住房投资同比增长37.8%;新开工面积658.6万平方米,同比增长23.1%。这些数据看上去的确不错,但是我们知道一般的房子从开工到竣工完成,再到经过装修可以直接居住这个时间差基本上要2-3年以上,而现在长租公寓的装修之后的空置时间又普遍在一个月以上,这其实在某种意义上来说是远水解不了近渴。

  北京,如今能够供给给市场的存量房数量只有220万套左右,按照套均2.1间房的数量计算,只能够给市场提供462万间住房,但是需求却是770万人,所以需求缺口相当之大。

  由于长租公寓所提供的大部分都是存量住房,所以其供给和需求的必然矛盾一定会让房租上涨的动力长期存在,除非供给问题能够被解决,否则即使是长租公寓企业也难以抗衡供给不足、需求过剩的矛盾,再加上企业的用人成本、运营成本的不断增加,其实当前基本上所有承诺不涨价的长租公寓企业都是处于一个煎熬的状态中,运营压力之大可想而知。

  其实,每一家长租企业和个人房东都在试探,试探什么样的涨价幅度才是租客能够适应的水平,只是这个水平不好确定。在今年年中,大学生毕业潮和中介抢房源的风潮过去之后,房租的暴涨基础已经不存在了,但房租上涨的趋势却依然存在,这就是当前的真正的问题。

  所以,现在的当务之急应该是尽快推动新租赁房源的入市,只有新增房源能够填补上住房需求的缺口,我们才能希望房租平稳的时代真正到来,居者有其屋的目标才能真正实现。

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关键词阅读:我爱我家 租金

责任编辑:江平波
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