齐俊杰:香港楼市的冰川正在融化

1评论 2018-11-05 08:35:24 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 黄金三角

半年之前,我们就说过,全球楼市最危险的地方,就是我国的香港,之所以这么说,是因为香港楼市有跟内地一样逆天的住房收入比。但他还必须跟随美国加息,之所以之前还那么强,就是预期在顶着,而现在这股劲终于开始泄了。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  半年之前,我们就说过,全球楼市最危险的地方,就是我国的香港,之所以这么说,是因为香港楼市有跟内地一样逆天的住房收入比。但他还必须跟随美国加息,之所以之前还那么强,就是预期在顶着,而现在这股劲终于开始泄了。

  根据香港房地产信息网站数据显示,截至10月26日,今年以来香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。这些违约主要发生于上车盘当中,也就是我们所说的老破小,属于最便宜的房子。一般房屋总价低于800万港元。

  这种违约是认购的房子,到时候不要了,比如不久前,新界大铺一处楼盘,一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是,买家将损失5%的定金。相当31.6万元人民币。这在香港也差不多是半年到一年的收入了,大家宁可钱不要了,也不继续投入,可见,房价已经跌过了5%的幅度。而且让人看不到希望。中秋节之后,香港新界就出现了很多上车盘降价的情况,而且目前降价幅度已经超过了10%,降幅最大的地方,相比于7月最高价已经低了20%。香港卖房论的是平尺,差不多10平尺是我们说的1平米,所以香港房价近2万一平尺,也就是20万港元一平米,差不多17万人民币,在我们眼中,香港房价依然是天价。

  前几天还有一个统计,瑞银集团发布了全球房价泡沫指数,香港排名第一,瑞银的研究表明,香港房价泡沫聚集速度快于其他城市。如果以房价收入比为指标,2008 年在香港市区买一套60 平方米的房子要攒12 年薪水,今年已经涨到22 年。但去掉房子面积和购买地点的限制,全港房价收入比达到46 倍。也就是香港市民平均46年的收入,不吃不喝才能买套房。有人说为什么没有我们内地的城市,因为按照瑞银的算法,以5倍房价收入比为基数(即五年家庭年收入可以买一套房),房价超过5年收入基数的有泡沫,每增加一年房价泡沫指数增加0.2,即10年房价收入比,泡沫指数为1,15年为2,20年为3,而超过20年就不予以评估了。如果按这个标准,北上深房价收入比都已经远超过了20年,因此,就不在评估之列了。不过国内的研究机构,也做了一个统计,我们还是很保守的,结果显示,从房价收入比来对比,我们的泡沫程度还真不次于香港。

  在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐说过很多次了,香港楼市的考验是最大的,首先,他是全球房价绝对值和相对值都是最高的地方。他们收入是很高,但买房负担更高,在香港买房的钱,已经可以在美国纽约洛杉矶或者旧金山买更好的房子了。其次,香港经济明显失速,已经找不到来时的路了,这么多年香港还是在指望金融地产两大行业,他原来兴家之本,制造业已经因为高成本完全丧失优势,而贸易自由港,也已经随着内地一众城市的对外开放,而被抢生意。目前金融还能撑着,主要是国内的资本项目还不开放,但未来这种优势会逐渐的丧失。第三,香港在跟随美国加息,已经加了好几次了,目前香港按揭贷款利率最优惠的也达到了5.125%,加息是摧毁资产泡沫最有力的武器,所以房价已经压力山大。第四,内地楼市热潮褪去,外汇方面的管制也越来越紧,所以内地去香港买房的买家正在减少。香港楼市最大的资金来源正在消失。第五,香港最近还要征收空置税,这让囤房的炒家和开发商加紧出货。

  总之,香港楼市目前是全球楼市最危险的地方,最重要的还有一点,那就是他们有楼市崩盘的传统,每20年就会发生一次楼灾,香港上一次楼市惨痛的教训还是在1998年的亚洲金融风暴之中,这场楼灾一直持续到了2003年,如今已经是15年,那么这次会不会在劫难逃呢,我们还是拭目以待。

  最后说说影响,香港楼市是内地的标杆,特别是深圳会看着香港,如果香港楼市下来,那么深圳的楼市也会遭遇到极大的信心挫折,榜样的力量是无穷的,没有了香港,深圳也就失去了涨价的方向。所以香港楼市下跌,很可能率先带动深圳,进而带动北京上海广州等一线城市房价进入降价快行道。从这个角度看,明年起码一线城市的房价并不乐观。买房自住的刚需,没有办法,如果不早买,贷款可能会逐渐收紧,而投资客最好小心了,趋势已经发生了逆转。注意我们说的都是住宅,不要再问我商铺和公寓,商铺和公寓的还不如住宅,他们已经基本没有流动性了。也就是说你买来容易,脱手难。

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关键词阅读:香港 楼市

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