房企高增长模式及其“达摩克利斯之剑”:中国金茂

1评论 2018-10-30 08:50:25 来源:金融界网站 作者:同策研究院 低吸也能抓涨停!

  【深度】房企高增长模式及其“达摩克利斯之剑”⑧——中国金茂

  “达摩克里斯之剑”专题悄然回归,本期研究的高增长对象为中国金茂。中国金茂的2018年上半年实现销售金额717亿元,同比增长197%,超过2017年全年693亿元的销售额,并完成2018年全年1000亿元销售目标的72%,销售金额排名全国房企第15位,较去年底提升14个名次,实现了高速增长。此外,从全年业绩来看,中国金茂近三年的销售金额同比增长率都保持在40%以上,属于持续稳定的增长。

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  持续稳定增长着的中国金茂

  中国金茂近几年总资产和营业收入保持稳定增长,从2014年—2017年数据来看,总资产三年复合增长率达到27%,属于较高水平;营业收入三年符合增长率超过10%,保持稳定增长。中国金茂截至2017年底,净资产规模664亿元,三年复合增长率为10%,保持平稳增长;2017年的毛利润为100亿元,同比略有下滑,三年符合增长率为3%,增长幅度不大。由于房地产项目结转的周期性因素,企业层面的财务指标通常会滞后于销售指标。中国金茂的2018年上半年实现销售金额717亿元,同比增长197%,超过2017年全年693亿元的销售额,并完成2018年全年1000亿元销售目标的72%,销售金额排名全国房企第15位,较去年底提升14个名次,实现了高速增长。此外,从全年业绩来看,中国金茂近三年的销售金额同比增长率都保持在40%以上,属于持续稳定的增长。

  【深度】房企高增长模式及其“达摩克利斯之剑”⑧——中国金茂

  行业趋势催生高增长战略

  金茂目标

  从房地产行业的大背景来看,2017年,全国商品房销售金额突破13万亿元,同时,“强者恒强”的马太效应日益凸显,预计2022年行业TOP20的市场份额比重将达到50%,销售均值将超过3000亿元,TOP20的入门门槛将达到2000亿元,这也是品牌房企的最低门槛,只有达到了这个规模,才能在行业中保有一席之地,中国金茂的目标是“行业第一梯队”。

  要赶超行业发展趋势,中国金茂计划到2020年实现2000亿元的销售目标,对于2017年销售金额693亿元的金茂而言,需要未来3年保持不低于50%的复合增长率。与此同时,中国金茂也认为,50%的增长率是兼顾规模和利润的合理增速。实际上,中国金茂今年上半年销售金额718亿元,增长幅度较大。

  对于第一梯队的理解,中国金茂认为,并不只是通过销售金额这个单一指标来评判,还应该兼顾企业利润,而保有一定的商业物业持有量则是锁定了未来的利润。在公司销售目标计划中,到2020年,销售金额达到2000亿元,持有物业面积超过200万平方米,租金收入超过50亿元,就能实现进入行业第一梯队的目标。

  【深度】房企高增长模式及其“达摩克利斯之剑”⑧——中国金茂

  金茂改革

  2016年,深谙央企管理之道的宁高宁空降中化集团,出任中国金茂董事长,在国企改革大背景下,宁高宁以目标为导向,对中国金茂进行了一系列改革。首先,调整股权结构,引入战略投资者、鼓励高管持股;其次,完善激励机制,启动股权激励,项目跟投机制;调整产品结构,梳理产品线,此外,宁高宁还主导了中国金茂向城市运营商的转型。在宁高宁的改革下,一个全新的金茂亟待腾飞。

  中国金茂通过配股调整股权结构,降低国有持股比例,为企业引入新鲜血液,进行市场化改革,同时,配股也是重要的融资手段。2018年1月,中国金茂以3.7港元每股的价格向53名承配人配售股票,融资33亿港元,本次配股中,新华人寿进一步增持中国金茂股份,此外,还引入了一些新的社会资本。

  中国金茂商业板块原本有四条产品线,显得繁杂而没有特征,宁高宁上任后,重新梳理为两条产品线,一条是城市级/区域级商业,以“览秀城”为主打品牌,另外一条则是精致社区商业,以金茂汇和J·LIFE(金茂时尚生活中心)为主打;另外,在资产方面,中国金茂出售非核心项目,调整产品结构,同时出售一些持有型物业,平衡持有和开发规模。

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  具体而言,城市运营商可以从时间、空间和内涵三个维度来诠释。在时间上,城市运营项目要经过规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程;从空间来看,单个项目大致在1000亩以上,建筑体量超过500万平方米;内涵上,是要去建多业态、多配套、产城融合的城市。

  金茂的城市运营模式与其他房企不太一样,金茂模式涉及到从一级开发到持有运营整个周期,持续时间较长,且一般情况下,目前做一级开发项目的企业,政府会按投资成本给一定比例的固定回报,和金茂跟政府分土地出让金的模式不太一样。

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  【此处省略数页金茂改革的PPT】

  金茂投资

  为了支持规模化增长,中国金茂近几年加快了拿地速度,2015年拿地15宗,同比增长150%,2017年拿地数量高达36宗,同比增长140%,全年拿地面积高达932万平方米;与此同时,中国金茂近几年的拿地平均溢价率也较高,保持在30%以上,2016年更是高达70%,全年拿下多宗地王项目。进入2018年,金茂拿地热度依然不减,2018年上半年,共新获取项目17个,新增土地面积548万平方米。

  中国金茂在城市布局方面一向比较谨慎,只布局一线城市、核心二线城市以及一线城市周边的卫星城市,原则上不选择三四线城市,核心城市市场潜力较大,能够保证项目去化,快速完成规模指标;在项目方面,优先选择大项目以及核心城市重点项目,在商业方面,着重布局重点城市的地标项目。

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  在城市扩张方面,中国金茂目前已布局了华北、华东、华中、华南、西南五大区域的30多个核心城市,计划到2020年,实现40个城市的布局,平均每年新进入5个城市。在区域选择上,2018年中国金茂的投资策略是以中西部和东部区域为重点。

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  【此处省略数页金茂投资的PPT】

  金茂产品

  中国金茂产品定位高端,住宅产品主要面向核心城市高端客户的改善型需求,以高端精品定位为主,为客户打造高品质的人居体验;酒店方面,与国际顶级酒店集团合作,运营高端酒店;商业地产也面向高端人群,高端产品注重口碑相传,以品质赢得市场。

  中国金茂在核心城市建造高端项目,产品定价自然较高,这与深耕三四线城市的房企相比,同一体量的项目,所带来的货值高出好几倍,且金茂府产品并非顶级豪宅,可以量产,在每一个核心城市,中国金茂同时打造了好几座金茂府,产量较高。充足的可售货值是冲击销售目标的基础。2018年上半年,中国金茂销售单价超过3万元/平方米,销售金额在TOP20房企中,排名第一。

  从2010年起,中国金茂确立了发展绿色科技住宅的战略,在住宅产品中引入了恒温恒湿恒氧科技系统,以“十二大绿色科技系统”打造了低碳、低尘、低噪的绿色人居住宅,与市场上的大众化商品房形成差异化竞争,有较强的产品优势。中国金茂以客户需求为导向,提供物业服务。将物业服务前置,打造高端示范区体验服务,从客户进入示范区开始到离开展厅的短暂接触中,金茂物业团队便通过标准化的服务形象和动作以及个性化、专属化的服务内容,让客户享受到一种尊贵、高端的服务体验。

  【深度】房企高增长模式及其“达摩克利斯之剑”⑧——中国金茂

  【此处省略20页PPT】

  中国金茂面临的风险

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关键词阅读:房企 达摩克利斯之剑 金茂 同策研究院

责任编辑:江平波
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