李宇嘉:广州楼市“限价之雷” 好埋难拆

1评论 2018-10-26 04:53:37 来源:证券时报 感谢300643

  近日,广州传来消息,占全市80%商品房成交量的三区——增城、南沙、花都“取消限价”。紧接着,官方回应称,取消限价说法不实,正确的说法是“对预售和网签价指导机制进行优化,严禁拆分价格报备”。同时,又一次铿锵有力地表态,以“三个继续”坚决推进楼市调控,包括继续严格新房价格指导。官方对楼市表态,既要宣贯政策,又要传达信号,还要消弭一些顾虑,政策充满中国式的话语艺术。笔者看来,这是限价令埋下的雷,现在到了不得不拆的地步。

  熟读公文用语的人明白,官语的言下之意是限价已松绑。事实上,占广州成交量近一半的增城,近3个月限价已放开,备案均价上调3000元~6000元。同时,很多项目可以“单合同”网签。别担心房价上涨,因为从7月起,广州不再公布新房网签均价,取而代之的是“城房指数”,即采用同质可比的特征价格法,比较同质楼盘本期与上期成交价,计算涨幅,这是拆雷第一步。也即,以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价了。

  采用新算法,7月广州新房均价22431元,比6月的网签均价19876元上涨13%,数据部分“归真”。目前,三个成交密集区的新房实际售价,与新算法下的价格差不多,放开限价不会拉升全市价格,这是拆雷第二步。重要的是,放开管制后,备受诟病、掣肘楼市的“双合同”或阴阳合同迎刃而解。自2016年底调控以来,广州新房市场捆绑装修或车位的“双合同”现象严重。2017年城区调控升级后,需求涌向增城、南沙和花都等政策和价格洼地,也是“双合同”重灾区。

  如果房价上涨,“双合同”也没什么问题,因为购房者心里清楚,阳合同的网签价加阴合同的装修或车位价,才是房子的实际价格。只要未来房价上涨,一切都风平浪静。甚至,价格管制下,开发商为加快预售审批、回笼资金,阴阳两个合同的价格加起来比实际价格还要低。这就是为何,“双合同”下仍会摇号抢房。问题是,一旦预期逆转、房价开始回调,“双合同”便逆转为楼市的掣肘。一方面,“双合同”间接导致的“房闹”,将开发商至于难堪的境地。

  楼市回调与“房闹”如影随形。过去,“房闹”多因降价引发。但白纸黑字的契约下,认为利益受损的购房者,自知拿“房价下跌”维权,道德和法律上都站不住。于是,就拿房屋质量、广告语、配套等方面的些许瑕疵,扭捏地维权。近期,遍及全国各地的“房闹”,堂而皇之的维权口号,就是严重的货不对板。数千元的精装修标准,交楼却发现以次充好、劣质装修,这给“得便宜不卖乖”的购房者绝佳的维权理由,而政策打击乱象也给了“房闹”尚方宝剑。

  7月开始,住建部等九部委在30个重点城市开启半年楼市严打,捆绑销售、以次充好和虚假宣传是打击重点。小业主是得理不饶人,但谁都看出的劣质装修,能怪人家挑刺?“房闹”理由拿的上台面,但“阴阳合同”、政府默认装修“以次充好”拿不上台面。难怪,一贯大义凌然、以契约对抗“房闹”的万科也妥协了。若扒开算算,万科白鹭郡精装修是不是值100万?厦门楼市惨淡,若真掰起来,估计落个“赔夫人又折兵”的结局。过去“房闹”是白闹,现在还真不一样。

  稳定压倒一切,主政者不想到处维稳,再说这背后地方也难咎其责。“双合同”下,加上动辄几十万、上百万装修款的实际首付,没多少人承受得起。过去,消费贷大行其道,还能应付。现在,资管新政后,资金难入楼,而这一波火热行情过后,楼市下行开启,还愿意上车的多数是刚需,拿什么支付“双合同”?所以,广州限价拆雷,也意在对冲市场下行。同时,限价也导致预售严审,开发商回款难、销售难,对土地市场和税收冲击很大。总之,楼市稳定了,限价这个雷的问题全面暴露。当然,市场未稳,房价高位不胜寒,雷要拆,但更要小心翼翼。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:双合同 广州楼市 房指数 限价 房闹

责任编辑:付健青 RF13564
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