易宪容:加拿大哥伦比亚省是如何遏制楼市投机炒作的

1评论 2018-10-18 09:20:39 来源:金融界网站 作者:易宪容 涨停板套利三天赚20%

可见,以一个成熟的市场经济国家,如果某个行业或产业会严重影响绝大多数居民的生活及利益,政府一定会出台相应的政策对这类产业进行调整,就会用税收政策来调整这些利益关系。任何牺牲绝大多数人利益的产业及政策是不允许的。否则这个政府会被人民所抛弃。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  加拿大的BC省又称不列颠哥伦比亚省(英语为British Columbia;法语为Colombie-Britannique)是加拿大西部的一个省,又称卑诗省,是加拿大四大省之一。10月16日该省正式对房屋投机税立法!在星期二BC省政府宣布,已经出台立法,确定开始征收投机税,以此来解决房地产投机的问题。

  所谓的房屋投机税是指,如果你拥有本省房产、但未缴个人收入税的居民需要每年缴纳一项税,目前缴纳规定如下:2018年(12月31日结算),需要上缴房产价值的0.5%作为投机税。2019年,外国投资者和太空人家庭需要每年缴2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要缴1%;加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴0.5%。

  自住物业或长期租赁物业可豁免。但是政策的范围很广,以下区域中符合条件的房屋都将征收投机税和空屋税,包括大温地区(除了Bowen岛,UBC大学土地)、阿伯茨福德市、奇利瓦克市、米逊区、基洛纳市、纳奈莫市、兰茨维尔区。

  这项政策目前认为会影响这两批人:一是身在国外,在BC省置办投资用屋的海外买家。由于他们不在本地居住,也不是税务居民,需要缴纳投机税。二是家人孩子在BC省居住,但是屋主本身不在BC省报税的太空人家庭。三是本省居民但是拥有第二套度假屋物业的人,很多人拥有一套周末或者夏天去度假的房屋,大部分为退休人士。

  BC省的房屋投机税还有2个问题:一是空屋屋主恐面临双税负担。BC省地产协会指出,新政对温哥华的空房业主来说不太公平,他们可能面临要交两次税,一个是温市空屋税,一个是卑诗省的投机税。二是税率的设定太高。2019年投机税税率增加到2%,加上各市府地税的标准0.3%-0.6%,那么业主要付2.5%的物业税,债务负担有点重。

  BC省的房屋投机税的减免政策。如果你满足以下条件即可豁免投机税的征收。个人豁免。一是主要自住物业可豁免。二是出于医疗原因需要去专业设施居住,原本自住的房屋可豁免投机税。三是残疾人的主要居住地可豁免。四是因为工作原因配偶需要在其他地方居住,两个地方距离至少100公里,那么第二个住所的投机税可豁免。比如一个住所在温哥华岛,另一个在温哥华。五是如果BC省物业所有者因为其他原因无法在本地居住,那么住满10年可以申请1年免税。六是因为关系破裂而在纳税年度中分居至少90天的配偶,如果有法院命令,那么最多可以豁免房屋投机税2年。七是如果财产的任一所有者在纳税年度内死亡,那么该财产的所有者在死亡年份和下一年的投机税将被豁免。八是一年中至少有6个月该房产是出租给一个正常房客的话,投机税将被豁免。对于2018年,业主只需出租3个月既有豁免资格。

  建筑豁免。一是所有空置土地将获得2018年纳税年度的豁免。二是正在翻新和开发的物业,如果没有无故拖延开发时间,即可获得投机税的豁免。前提是业主必须在进行符合条件的建筑行为。,如果你符合豁免情况,那么需要及时注册或者致电1 833 554-2323询问更多情况。

  可以说,BC省这项房屋投资税的出台将对该的房地产市场造成巨大的影响与冲击。首先,该项房屋投机税的目的十分清楚,就是要严厉打击及遏制住房的投机炒作,无论是外国居民、太空人、外省居民,还是本国居民,只是持有住房是投机炒作,就得征收房屋投机税。外国居民、太空人及外省居民只要持有BC省的住房从2019年开始就得征收2.5%的住房投机税,几乎没有例外(但一年之内出租6个月可以豁免),对于本国居民持有一套以上的住房就得征收房屋投机税,但持有一套自住可以豁免。

  可以说,这项房屋投机税对住房的投机炒作是赶尽杀绝,谁只要购买BC省的住房是用来投机炒作税就得征税。而且对于外国人来说,早些时候出台外国人在BC省购买住房征收15%住房交易税。这就使得外国居民再也不敢到BC省购买住房投资了。因为,这些税收政策不仅会让住房市场的预期从根本上逆转。BC省的房价向下调整只是时间问题。

  还有,对太空人及外省居民也要征收房屋投机税,而这两类购买者占比重最高的中国到加拿大的居民。不少中国居民以投资移民的方式进入加拿大,让老婆孩子在加拿大享受各种福利待遇,而不在加拿大纳税,反之购买大量的住房投机炒作。有些投资移民到内陆省份移民,但立即就到BC省购买住房。所以,BC省征收房屋投机税,对中国这两类居民会影响巨大。如果这两类居民抛售在BC省的住房,房价下跌是一种必然。如果房价下跌,这两类居民更是会尽早抛售在BC省的住房,否则将面临的巨大的风险。可以说,由于该项税收政策是针对房屋的投机炒作,要打击与遏制之。如果BC省的房屋把投机炒作遏制住房,房价上涨的预期会改变,房价调整也是必然。

  可见,以一个成熟的市场经济国家,如果某个行业或产业会严重影响绝大多数居民的生活及利益,政府一定会出台相应的政策对这类产业进行调整,就会用税收政策来调整这些利益关系。任何牺牲绝大多数人利益的产业及政策是不允许的。否则这个政府会被人民所抛弃。

  对于中国的房地产市场来说,为何房价会炒得越来越高?为何中国绝大多数人的利益为高房价侵害得越来越大?最为根本的原因就在于面临这种重大利益关系调整,地方政府的政策立脚点很少是会站在绝大多数人利益上。因为,面对当前全国各地的高房价,有效的税收制度完全可以遏制住的(比如房地产交易税、房地产交易所得税、房地产投机税、住房空置税、房地产税、房地产遗产税等都遏制房地产投机的重要工具),完全可以让高房价向下调整的。但是,高房价的向下调整就是一种重大利益关系的调整,就是持有更多住房少数人的利益向持有住房少绝大多数人的利益调整。对于这样的利益调整,地方政府不愿意,不愿意损害其个人的利益,所以只能用行政性各种政策把房价托住。同样是房地产调控政策,两者差异非常大,其效果更是截然不同。

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关键词阅读:易宪容 加拿大 楼市

责任编辑:江平波
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