汪杰:寒冬来临 房企如何调整与续航

摘要
未来看,房企在传统融资渠道几乎被堵死的情况,必须另辟蹊径,不破不立,多路并举,方能奏效。

  地产圈最近摊上了一堆事,各种负面消息充斥着整个市场。928日,万科董事长郁亮在集团三季度内部会议上提出“活下去”;929日,碧桂园安徽和江西等地在售项目降价导致新购买期房业主维权;109日,华夏幸福公告大量转让环京区域项目公司股权;109日,因深陷债务危机和“重组罗生门”而被关注的“仙股”中弘股份正式作别加多宝......

  洞察地产行业当前形势

  当前执行的房地产调控政策始于201610月,持续时间之长、执行力度之大、涉及范围之广与采取措施之严,可谓史上最严,没有之一!

  透过现象看本质,这次调控的核心是中央政府与地产政府、房地产开发商以及金融机构之间博弈。

  全国房价普遍过快上涨导致普通百姓难以承受;炒房者和拆迁户一夜暴富的众多案例扭曲朴实的社会价值观,助长社会资本投机风气。遏制房价上涨,逐步摆脱宏观经济对房地产行业的依赖,建立健康的房地产行业体系,已经成为党中央国务院决策层近期核心任务之一。

  而过去二十年我国房地产行业飞速发展,缔造了地产经济腾飞的黄金时代;土地出让金与房地产交易相关税收已成为地方政府的主要收入来源之一。房价已成为地方GDP税收增长的护身符,对地方政府而言必须保房价、拉经济、稳税收。

  实体经济萧条,导致众多行业难以接受较高资金成本的同时,实际性违约案例也在不断增加;从而出现在金融去杠杆的背景下,资金周转率极其低下的情况。同时,美联储等国际主要经济体开始加息周期,导致全球资金成本不断抬升。金融机构要赚取息差收入,就必须和房企这样的高利润行业合作,才有利可图。于是金融机构和房企融资部门不断创新出新的融资方案,规避严厉监管,玩“猫和老鼠”的游戏。

  房地产行业自1998年全国住房改革以来,已经高速发展二十年,多数房企已经挣得盆满钵满,福布斯和胡润富豪榜中来自地产界的大佬占据近半壁江山便是最好的例证。

  但内地的商品房本质定义是“商品”,那就必须拥有商品的价值属性——由价值决定,受供求关系、政策等各方面因素影响。而美国纽约、日本东京和中国香港等全球各地房市起伏变迁也告诉我们,全世界没有只涨不跌的商品房;内地商品房市场终究会见顶回落。中国房市的好日子不会太长久,房企多挣一年是一年;快进快出,降低负债率,提高周转是生存王道。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,中央政府调控房地产行业的那种咬定青山不放松,不达目标不罢休的决心与意志不可低估,至少达到“一线城市涨无可涨,二线城市不再过快上涨,三四线城市稳中有跌”的目标。

  房企融资环境恶劣

  兵马未动粮草先行作为房企两大命脉之一,资金是核心中核心。目前房地产的融资环境面临强力调控。首先当前融资渠道全面收缩、减少。银行、信托、基金、保险、证券、第三方理财和一些资产管理公司等融资渠道对房地产企业提出了极其苛刻的要求。同时,许多渠道的业务规模和品类正在逐步收缩,正规的融资渠道的减少,导致融资成本显著上升。未来,房企融资环境将更加恶劣!

  房企生存需另辟蹊径融资

  未来看,房企在传统融资渠道几乎被堵死的情况,必须另辟蹊径,不破不立,多路并举,方能奏效。

  综合考虑国际方面中美贸易战与国内宏观经济下滑等因素,目前央行货币政策稳健偏宽松,年内已经三次降准,不排除未来极有可能降息,整体资金市场流动性充裕。

  “没有弹药,何谈打仗”,在严格监管调控下,房企融资要必须适应新的形势,开拓的新融资渠道,为房企生存发展输血。思路上,股债混合融资模式是大势所趋;策略上,横向与纵向并购重组成为主流,并购融资是关键;模式上,轻资产模式受到推崇,资产出表是目的;路径上,出海发展成为选择,境外融资、资金回流为途径;杠杆上,私募产业基金撬动杠杆,成为发展重点;平台上,互联网金融平台,开启房地产融资新模式。

  房企发展,靠选择方向、布局谋篇

  “逆势扩张是找死,主动收缩是等死”。对于规模较小,排名较后的房企,不加速扩张提升排名,市场份额将逐渐缩小;融资困难将愈加凸显,形成恶性循环后,必然会被市场所抛弃。但快速扩张也存巨大风险,调控可能会抑制房价上涨,甚至出现房价下跌的情形;然后出现“面粉比面包贵”的状况,从而导致滞销,最终形成库存和烂尾。现在这种情况,广大房企还是准备过冬。广大房企,如何在此次房地产行业调控中全身而退,甚至弯道超车,投资拓展,布局谋篇是核心关键。

  房企的分化格局将延续,各种土地、资金、人才等资源优先流入规模房企,中小房企的生存压力进一步加大;未来马太效应开始显现,各梯队房企的行业集中度将进一步上升,强者恒强的时代已经到来。

  随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,TOP100房企仍将保持规模分化的格局。同时,未来“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”现象将会进一步升级,可能出现部分中小型房企因为资金链断裂导致破产重组或被兼并的情况大量出现。

  在此情况之下,面对不断加码的地产调控与日益激烈的市场竞争,广大房企战略转型迫在眉睫,大胆猜想未来房企从以下几个维度布局,将会有先发优势:

  1品牌输出与轻资产运营,着眼于一手房差异化,提升品牌溢价

  2从一级增量市场转向二级存量市场,布局租赁住房和长租公寓市场;

  3由传统的住宅和商业地产转向文旅地产、特色小镇、健康养老地产以及生态农业地产等;

  4从单一住宅开发,转向多元定制化需求,包括特色别墅、高端公寓、满足高端人群不同需求;

  5商业业态升级,加码社区商业,抓住最后一公里需求

  6地产与科技相结合,开发智慧家居、科技物业、物联网等科技地产

  曾被认为是“中国经济发动机”的地产行业风光不再,地产行业寒冬的到来使得房地产企业必须不断加强创新和转型力度,方能适应经济新常态。

  在这一背景下,地产企业跨界融合、市场细分、业态多元化,成为业界共识。通过多元化发展以及与科技创新融合,房企在转型升级中逐步提高产品和服务的质量并实现企业的可持续发展。

关键词阅读:房企 汪杰

责任编辑:Robot RF13015
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