齐俊杰:北京房屋空置率已20%?但开征空置税实属下策

1评论 2018-10-16 08:51:20 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 涨停板套利三天赚20%

上策是什么呢?就是增加房屋的持有成本,而且是按不同的套数给出惩罚性税率

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,一个讲话引起了热议,这就是前住建部的副部长仇保兴,他说我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十。并提到,房地产税应该分为四个税征收,分别为消费税、流转税、空置税和物业税。从而化解空置率高的问题。

  国际上的空置率标准是多少呢?大概是5%,如果北京的空置率都到20%了,那么其他的地方空置率就更不敢想象,仇保兴也提到,鄂尔多斯(行情600295,诊股)这种鬼城,空置率达到70%。所以他建议,遏制空置率已经刻不容缓,物业税也就是我们狭义理解的房产持有税可以先暂缓,其他三个税可以率先开征。

  有人说这个数字靠不靠谱呢?其实还是比较客观的,之前我们很多高校和科研机构调研的数字比这个还高,有一个科研机构通过国家电网,测试电表是否转动来调研,半个月电表都不转的就被视为空置,结果数据结果显示,北京空置率高达27%,当然这个方法肯定并不精确,正好赶上人家出差出国也是有这种可能的,所以扣掉一些损耗,也还有20%。这是在没有处罚规定的情况下调研出来的数字,是一种没有遮掩的状态,所以可信度算是比较高的。

  而早在2014年,西南财经大学做过一个研究,说2011年的时候全国空置率就达到20.6%2013年快速上升到了22.4%,城镇地区空置房屋将近5000万套,三线城市的空置率达到23.2%,一线是21.2%,二线是21.8%。当时住建部的人还否认过这些数字,说对于空置房还没有标准,而现在显然也接受了这个事实。

  北京房屋空置率已经20%?但开征空置税实属下策

  在知识星球齐俊杰的粉丝群里,这个事我们也说过不止一次了,空置率已经显示,目前我国的房子绝对是够用了,人均40平米的面积,已经达到发达国家的水平了。但是现在大家还闹着买房,一个是金融属性在作怪,觉得买房是投资,不赚就当亏。二是囤积居奇,存量结构不合理。表现出来就是有人手里大把的房子,而有人却一套房都没有。所以从贪婪转而变成恐慌。

  那么该怎么解决房屋空置的问题,让存量效率最大化呢?征收空置税,说的非常简单,但操作起来难度极大,对于空置房的认定很困难,我们也曾经给过办法,说可以先通过用电量,网络流量,还有上下水的数据来判断是否有人居住,数据可疑的,再通过物业安装人脸识别,虹膜识别,指纹识别进行验证。还可以通过邻居举报来判定,当然你要不嫌麻烦,你就每天到空房子里,开会空调,上会网,冲个马桶。这套方法可以解决一定问题,但实属下策,因为判断空置的成本太高,太麻烦,里面还有很多的灰色腐败空间,比如可能很多人会去行贿物业,企图修改数据等等。

  上策是什么呢?就是增加房屋的持有成本,而且是按不同的套数给出惩罚性税率,比如我有5套房,只有自住的那套不交税,其他都按照惩罚税率2%交税,要知道北京的房价平均500万一套,也就意味着剩下4套房,每年各交税10万,总计40万。而你有2套房,自住的不交税,多余的一套可以少交税,只需要每年0.2%的税率,一年也就1万的税,有人问了,为什么对2套房的这么温柔,因为多持有一套房是正常的需求,如果没有人多持有一套房,那么整个租房市场就不存在了,租金一定会大幅飙升。所以这么做是为了降低房产税对于租赁市场的冲击和影响。就是要刻意把2套房,和3套以上住房的税率空间拉大。

  于是,我们可以继续推理,这多余空置的五套房,原来业主可能不想出租,就握在手里等他升值,现在每年的成本太大,要想降低持有成本,你就只能出租出去收租金!所以增加了市场上的租赁房源供应。那么有人说,他能转嫁给租户吗?即使转嫁,也非常有限,有两套房,拿出1套出租的,显然更有优势,因为他每月成本只增加了800多,分摊到每个房间,也就是每月300-400!而有5套房的就惨了,他的每月成本增加了8000多,所以他们同时争抢租客,你觉得结果会怎么样。有5套房的肯定没办法竞争,因为你的成本高了10倍,你要租出去,就只能跟别人一样,用同样的价格出租,那每年还是血亏的。所以持有房屋数量越多,就越是噩梦。届时大量囤积多套房的人,就会主动卖房出来,晚卖一年,就要多交一年惩罚性房产税。但到时候,所有人顶多持有2套房,对第三套房都会心有余悸。

  北京房屋空置率已经20%?但开征空置税实属下策

  楼市的问题,已经从增量的供需矛盾变成存量结构的矛盾,如何让存量房利用效率更高,同时产生一笔稳健的政府收入,这才是长期的楼市调控机制。从世界来看,十次危机九次房地产,目前我们已经把自己逼到了悬崖边上,能不能稳下来,就看自己的智慧了。有些事还是要尽快做的,晚了可能就没机会了。

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关键词阅读:北京 房屋空置率 空置税 齐俊杰

责任编辑:江平波
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