大树:房子过剩了吗?其实根本不用算

1评论 2018-10-10 17:25:50 来源:金融界网站 作者:大树 打板族爽了!

中国的房子现在根本不可能是过剩的!

  作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚    

  今天看到筒子们在大树的会员群里,转了篇某金融研究所的文章。说的是中国房子过剩还是不过剩,

  文章很长,估计可能有万把字,分析了一溜十三道,最后得出了这么一张图:

我们的房子过剩了吗?这事其实根本不用算!

  看看,970万平方公里国土的大中国,人均住房面积比岛国日本还低这么多。于是乎得出了个结论:中国的房子不但不过剩,还有很大的发展空间。

  文章的数据是严谨的,

  一看就是下了大功夫,

  得出的结论应该是准确的,

  因为,关于中国房子过不过剩,

  这个问题,

  其实不用算也应该知道:

  中国的房子现在根本不可能是过剩的!

  其实对于这个问题,只要你看过机器猫的动画片,心里就应该有数了。

  01.

  从生活中去感知

  连日本这样的国家,一个工薪单职工家庭住的都是两层小别墅,更何况地广人稀的美加呢?大树有个闺蜜,几年前和初恋男友移民加拿大去了,两口子带着两个孩子买了一个大别墅,羡慕得我是直流口水。她出国前的房子我也去过,面积也就相当于现在房子的客厅加上洗手间的面积吧。

  其实只要出国转转或是看看国外的电视剧,你就会发现,除了香港这朵奇葩外,我们的住房质量与欧美日这些国家存在着巨大的差距,在这样的差距面前凭什么会觉得中国的房子过剩了呢?

  除非你觉得中国经济发展走到今天就到头了,或者觉得中国梦就是吹个牛的。

  02.

  从基本的经济逻辑上去看

  除了从生活中去感觉房子是否过剩外,站在基本的经济逻辑上,中国的房子也不可能过剩。

  我们知道,现在国家对房地产的融资是围住堵截,都快赶上当年的计划生育了,打下来流下来就是不能活过来。在这样的政策下,好像房地产商就要不行了,包括万科这样的龙头地产企业都明晃晃的亮出了活下去的口号,看到房地产商的惨样我们心里面都在偷着乐,但是房地产商真的就会不行吗?

  我看却是未必,为什么要对房地产的投资围住堵截?资本都是逐利的,哪里有超额利润就往哪里钻。

  哪里会有超额利润?

  产能过剩部门吗?

  显然只能是供给短缺的部门。

  如果房子真的过剩了,你放心,你鼓励都没人去,反过来也一样,房子要是没过剩,那靠堵就真的堵得住乎?

  03.

  从其他现象去看

  除了对于投资的限制可以体现出房子不过剩外,还有很多现象能够体现出这个结论。

  比如,为什么要限购呢?

  肯定是东西少了呀。

  就像当年为啥买东西要用粮票呢?

  一个道理。

  还有就是最近的房租暴涨现象,如果房子是过剩的,房租涨个毛线啊!

  04.

  房子的结构性恶化

  其实,相比房子是否过剩,我们更应该关心房子的结构性恶化。

  房子建多了浪费,

  房子建错了更浪费。

  什么意思呢?就是我们长期以来对房子的微观干预过多,对房子的结构产生了巨大扭曲,而这种扭曲在将来所造成的财富浪费将是惊人的。

  比如说,90平米的那个比例限制。我就奇怪了,这90平米是怎么计算出来的,为什么不是89平米或是91平米?这种干预与要求生产电冰箱的企业只能生产单开门的少生产双开门的有什么区别。

  放在家电这种商品里一眼就能看出很荒谬,为毛到了房地产这就能存在这么久呢?

  算笔账,建筑面积90平米,实用面积63平,一个家庭生个二胎叫父母帮忙带孩子,63平米居住6个人啊!人均6.3平米,连奇葩的香港都不如。

  好了,这种情况下怎么办呢?那就多买一套呗,结果限购了,首付要7成。买不起二套那就租呗,结果房租又暴涨。

  最后咋办?

  把孩子塞回去吗?

  塞是塞不回去的,那就别生了。

  所以有人说,房子是最好的避孕药,不是完全没有道理的,只是这个道理不仅仅是房价的问题,还有房子结构的问题。

  除了这个典型的例子还有其他很多,比如一线城市少供地,三四线城市玩命供地这种,都是扭曲。最后怎么样,难逃拆掉的命运吧,棚户区改造把旧房子拆了,然后在这个新旧房子交替的时间差里,早先盖的那些库存房子涨起来。

  房地产崩盘论年年都有,今年特别多,比如下面的:

我们的房子过剩了吗?这事其实根本不用算!

  但是,

  在一个房子还是短缺的国家,

  在一个城镇化率只有58%的国家,

  在一个人均GDP还不到1万美元的国家,

  在一个央行政策不独立的国家,

  在一个地方财政靠卖地的国家,

  在一个金融信用靠房地产支撑的国家,

  在一个还有大量人口住在筒子楼的国家里,

  谈房地产崩盘有意思吗?

  如果我们对中国的未来充满希望,那么现在的房子就还在半山腰上。

  05.

  房价是否会跌?

  长期看好房价不代表房子在一些时间段里不会跌。

  事实上在过去的十年里,中国的房价出现过两次下跌,分别是08年和14年,然而对于这些房价的短期波动,大树建议大家还是少去预测的好。

  原因有两个:一个是做不到,一个是没必要。

  很多人说,房子一平米差个10%那就是笔好大的数,怎么能不关心短期房价走势。

  这种心态大树很是理解,房子对于大部分人来说是一生中最重大的支出,但是重要和能不能预测是两码事,不要说大部分人没有预测短期房价这个能力,就连房地产商都做不到。

  为啥房子一降价,业主就闹事?其中一个很重要的原因就是一次性折价幅度过大。要是每次跌个1%,连跌12个月也就没人闹事了。就像股市跌没人闹事,但是股市要是天天跌停,照样有股民去证监会门口拉横幅的。

  为什么会出现一次性的大幅度折价呢?

  还不是因为房地产商没有对未来的房地产市场做出准确的判断,结果资金链紧绷,不得不仓促选择大幅度折价。

  在中国你是很难获取准确和全面的房地产数据的,而对房价变动影响巨大的政策信息更是没什么透明性可言。

  在没有准确信息的情况下,所有的预测都是瞎猜,当然这种瞎猜也许猜对会让你省点钱,但这是个小概率事件,而大概率的猜错所造成的损失往往是不可承受的。

  哦对了,你可以翻到前面再看看大树贴的那张图,那个楼盘业主闹事的新闻是2015年4月份杭州的。

  至于不必去预测房价这个问题,在承认了不具备这个能力后就是顺理成章的了。

  对于大部分人来说,房子是用来住的,即便是用来投资的,他也是个长期的过程。长期就去看长期不会变的因素,实在没必要整天担心这担心那的,有那精力还不如多读读书或是拍拍领导马屁,没准来得更实际些。

  最后,对于房子,立足自己的财务状况和现实需求来决策买还是卖就可以了,没多复杂。

  自己的事情归自己,

  命运的事情归上帝!

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关键词阅读:大树 房产

责任编辑:江平波
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