吴其伦:房地产大势已定 降价潮日渐汹涌

1评论 2018-10-09 11:22:32 来源:金融界网站 作者:吴其伦 如何判断星期六买点?

  刚刚过去的这个国庆长假,有人在默默地加班,有人在走亲访友,有人去高速公路溜车,有人去旅游景点排队数人头,有人宅在家里笑话在外添堵的人,有人在关注被罚8.8亿的女明星……就是没人去看房、买房。国庆假期,与地产商无关!

  统计数据显示,一二线城市的商品房成交继续缩量,北京和深圳多数时候一天只卖出几十套,开发商不断加大促销力度,打折、降价、送车等优惠措施频出。

  北京和深圳是国内楼市最火的两个城市,但在这个国庆长假里急速降温,成交量同比下降约一半。

  国庆黄金周楼市成交低迷

  深圳房地产信息网的数据显示,101日至6日,深圳共成交新房住宅191套,均价每平方米5.4万元左右。除101日成交50套外,102日至6日,分别成交28套、28套、25套、34套、26套。

  北京的楼市同样清冷。由于数据不完整,目前能查到的网易房产的统计数据显示,102日至6日,北京共销售住宅51套,均价每平方米4万元左右。其中,104日仅成交2套。

  相比北京、深圳,上海楼市的成交量要大些。上海网上房地产的数据显示,101日至6日,分别销售住宅100套、55套、44套、240套、169套、237套。

  杭州、南京、苏州、厦门、合肥等二线城市的楼市也不乐观。据南京网上房地产的数据,101日至5日,南京共成交商品房167套,平均每天30多套,成交均价每平方米1.5万元左右。

  据了解,一天两位数的成交量是这个国庆黄金周一二线城市楼市的常态。而在三四线城市,除徐州、聊城等少数地市楼市继续较热外,大部分也是成交清淡。

  降价促销成为楼市主旋律

  促销,出货,似乎成了目前各地楼市的主旋律,降价、打折、送车,甚至一成首付等优惠再现。

  在深圳,多个楼盘都对价格进行了下调,降价多以特价房的形式出现,均低于目前销售均价不少。如深圳坪山某新盘,国庆期间推出了“9特价房,单价低至“2字头

  在北京,至少有6个楼盘进行了降价或者加大了优惠的力度。如房山区某楼盘,以特价房的形式推出优惠,均价从每平方米3.89万元降至3.5万元。

  在上海,不仅有降价的,还有送车的。如松江、嘉定的2个楼盘,在原价基础上打8.9折,如经公司员工推荐购房还能叠加9.8折优惠,再送3万元购房券。又如宝山某楼盘,则推出了买房送宝马的优惠活动,如果不需要汽车,可一次性优惠30万元左右。

  二线城市楼市的促销力度更大。如合肥一楼盘,将大平层的价格从之前精装每平方米2.2万元降为毛坯均价1.74万元,且一成首付就能买,外地客户还能等社保。此外,东莞、蚌埠等三四线城市,开发商也在降价促销。

  房地产大势已定,地产商何去何从?

  在“房住不炒”成为铁律的大环境下,在“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”的政策基调下,各地调控持续趋紧,调控方式趋向多元化,针对不同区域精准施策更为灵活有效。

  在这样的政策环境下,房地产市场大势已定:漫长的楼市寒冬正在真切地影响着房地产商。房地产市场打起了久违的价格战,这也是对未来房地产大势的一个有力佐证。

  日渐汹涌的降价潮令很多房地产商感到措手不及,他们都意识到,从目前的形势来看,死扛房价显然是不行了,降价求生是其不二选择。可究竟应如何降价呢?很多房企决策者都苦无良策。在此,我建议如下:

  首先,直接降价。在前期,买房送家电、装修、汽车等间接降价方式为大多数开发商所采用,其好处是房屋销售后看不出房价下跌,并且有利于稳定购买方的心态与情绪。而在目前的房价已然步入下降通道的市场态势下,这样的方法实难奏效,因为,消费者在收入预期降低、房价下跌空间预期加剧、政府力推保障房等因素影响下,开发商所送的相关商品已不足以激发其兴趣。而在目前的市场态势下直接降价将产生房价真实下跌、迎合消费者心理预期、彰显房企责任等好处,并能实实在在地促进销售。

  其次,降价必须彻底。以往开发商在降价时都采用逐步降价的策略,一方面是为了获取尽可能多的利润空间,另一方面也是以持续降价的方式来探底。而从市场表现来看,这一招实难奏效,故开发商应采取一降到底的策略,以尽可能多地满足并激发客户的需求,以期达到从市场拿钱的目的。

  据媒体报道称,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果全部优惠进行叠加,最低可至7.4折。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠。

  相比恒大和碧桂园,万科要高明很多。926日,厦门翔安,万科白鹭郡开始调整价格,推出百余套89-110平米的特价别墅,原价500万,现价278万到298万,相当于6折甩卖,后来有人核实,说原来500万是精装修,现在278万是毛坯房,所以算上装修,优惠没那么多,大概只有35%左右,而且这个项目,万科是2.2万的楼面价,所以卖这个价格应该还不至于亏本,但也没什么钱可赚了。

  可以说,万科采取的策略就是一降到底,降到不能再降!

  第三,降价不必顾及情面。在很长一段时间以来,开发商之间抱团、结盟现象屡见不鲜。这是因为,房产火爆时期,开发商之间并无竞争,加之很多开发商之间都存在着千丝万缕的关系,其交情大多是较为深厚的。可在自身资金压力日渐加大、市场日渐低迷、前途日渐迷茫之际,顾及自身生存、发展是必然选择,在接下来的市场竞争环境下,开发商降价时不必再讲什么情面。

  第四,降价须与精准营销相配合。房产火爆时期,广告一打客户自来,这是房产广告营销时代。在这一时期,房子根本就不愁卖,事实上,在这一时期,房产销售形同虚设,当时的房产销售人员实质上就等同于签约人员。而在目前的市场态势下,房产广告营销的时代已然结束,而必将代之以精准营销,即房产销售人员通过各种途径不断累积潜在客户资源,在开盘或降价之前第一时间向客户发出邀约。只有这样,才能令降价策略更好地传达给真正有需求的潜在客户,才能令成交增加、资金快速回笼,从而令房企走出困境。

  第五,降价必须与诚信的销售相结合。房产火爆时期,开发商追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张,销售时制定诸如雇人排队、自己人签约再撤单、在销控表上做文章等欺诈的销售策略,尽管这些策略在非理性的市场环境下给开发商带来了可观的利润,可却导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低等诸多恶果,房产商及房产销售团队的信誉度也受到了重创。故此,在目前的市场态势下,开发商若想令降价策略奏效,须以诚信的销售行为与之相结合。唯有如此,才能赢得消费者的信任,从而产生购买行为。

  第六,降价必须在确保产品品质及服务的前提下进行。很多企业在打价格战时,往往是在降价的同时也降低了产品的品质及服务,其结果是不仅其降价难以得到消费者的认同而销售不畅,而且其企业、品牌形象也受到了一定程度的负面影响。

关键词阅读:房地产 吴其伦

责任编辑:江平波
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