易宪容实地考察 国内房地产并不是那样冷清

1评论 2018-10-08 10:32:26 来源:金融界网站 作者:易宪容 如何判断星期六买点?

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  十一期间,由于年青人都忙于休假,对于一线城市及二线热点城市来说,房地产市场之冷清很是自然。比如,9月上海新建商品住房新增供应和成交面积相比8月都下降,共有25个新建楼盘进入市场,多数供过于求。10月份,不少上海的房地产企业更是打出促销价格。至于北京今年前8个月商品住房销售面积下降32.8%,其中住宅下降22.7%。十一长假,更是看到一些房地产中介让工作人员休息。同进,深圳和广州也在降温。不少人认为,不少二线城市,房地产市场降温同样明显。如厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州、廊坊等都是如此。所以,就此有人认为国内房地产市场黄金十年结束了,但实际情况这可能仅是一些的意见。

  因为,十一期间,我或是身处这个城市,或是去过另外几个城市,所看到风景与这些分析则差距差大。首先,国内房地产市场所谓的黄金十年结束,这自然是肯定的。因为,十九大对房地产市场定位,就清楚地表明国内房地产市场要发生根本性转变。无论是房地产市场由投资为主导的市场向消费为主导的市场转型,还是提倡发展租赁市场,这些都意味着国内的房地产市场将发生巨大的变化。房地产市场调整是必然。所以,一线城市及二线房地产市场调整也是必然。但是这种调整并非如有人所说的,国内房地产市场进行冷清时间。再加上这些城市的房价早几年出现过快速飚升,房地产市场的价格早就也与当地居民购买力不相符合了,房价做些调整也是正常。

  其次,十一期间我所到城市的情况与上述分析还是差距大。十一期间,从我了解的情况来看,近一年来,青岛周边城区的房价(比如即墨等)基本上涨了一倍;山东聊城的房价,近一二年里,特别是近一年里,房价上涨幅度同样十分巨大。其涨幅同样不会低青岛。这些城市的房地产企业开工正热火朝天中。比如,山东的聊城房地产市场繁荣基本上处于亢奋之中,到处都是工地,到处都是正在新建的大楼。因为,一年多来,聊城的房价基本上涨一倍以上。这就激励城市居民涌入房地产市场,激励房地产开发商要生产更多的住房。山东聊城是这样,估计国内的许多三四线城市都会如此。因为,仅是从国家统计局所公布的数据来看,1-8月份国内70个大中城市的房价基本上都处于上涨之中。对于一个以投资炒作为主导的房地产市场,只要房价还是在上涨,那么这些房地产市场的繁荣就不会结束,反之,以这些城市一年来房价上涨的幅度来看,各路住房投资者仍然会涌入房地产市场。只要房地产市场价格上涨预期逆转,这些城市的房地产市场繁荣才会逆转。

  还有,有人说,当前国内房地产市场之所以还在上涨,是因为目前国内房价达到每平方米2万以上城市不到20个,整个中国不少城市的房价水平都处于较低水平。如果房价水平以绝对价格来比较,特别是与香港、纽约、伦敦等这样的大都市相比,中国的绝大多数城市的房价水平肯定是不高。但是,这种比较一点意义都没有。因为,不是这些城市居民到中国购买住房,而是本地居民在购买住房。即使是三四线城市,许多城市的房价每平方米没有上一万元,但当地居民购买这样的价格水平的住房根本就没有支付能力。

  比如,这次我去的山东聊城,目前的房价水平在每平方米在一万元左右,如果以上海等一线城市相比,肯定会低得可怜。但是要知道,当前聊城居民的收入水平,平均工资也只是在4000元左右。如果一个居民家庭购买一套100平方米的住房,其总价值也在100万元。如果购买住房20年的按揭贷款,每月还按揭贷款要花其家庭近50%的收入。对于一个年青家庭来说,其负担极重,消费力更是无从谈起。所以,当前三四线城市的房地产市场繁荣还能够走多远,是相当不确定的。

  十一假期还去了深圳。在深圳,房地产市场火热场面难以复加。这个项目是深圳的一个交通枢纽的大型综合体,住房出售大致800套左右,但是当时有几百居民购买者涌入这个市场。而且涌入这个市场绝大多数都是年青人。可以说,在国人把购买住房就是赚钱当作一种宗教或信仰时,房地产市场火爆的场面很难退潮。所以,我看到一线城市房地产市场并没有退潮,火爆的场面还在继续。十一期间,我看到情况是不是十分普遍,还是观察,但我所看到房地产市场繁荣还在继续。

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关键词阅读:房产

责任编辑:江平波
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