齐俊杰:房价怎么涨才合理?

1评论 2018-10-08 08:49:27 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 抢反弹必备短线战法

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  这个金九银十,国内的房地产可谓是一片惨淡,买房的不多,退房的倒是不少,全国各地开发商开始掀起了打折促销,为了掩人耳目,全都是精装改毛坯的套路,一降就是30-40%,但是小伙伴们的反应却并不积极,房子这个事永远是买涨不买跌,你越是降价买的人就越少。于是房子多的人开始慌了,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐每天就能接到无数的类似问题,问手上好几套房子该怎么处理,以后还会不会再涨,什么样的房价才合理。

  在回答这些问题之前,我们不妨先看看其他的主要国家,房价都是怎么涨的,这样心里就有数了,正好最近恒大研究院发布了一篇报告,首席经济学家任泽平主笔的,就是年薪1500万,月薪125万的那位网红经济学家,这篇报告的事实分析部分还是很有看点的。

  他这里分析了全球主要国家,包括英国,法国,美国,日本的主要城市房价涨幅,我们先看英国伦敦,这里指的是大伦敦的概念,包括内伦敦和外伦敦,这个地区是英国人口聚集区,0.6%的土地占了13%的人口,和20%GDP,所以属于英国最富裕最繁华的地方,大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍,远超英国的61倍和英格兰地区房价平均涨幅70倍,有一个参考数据,那就是在这50年英国名义GDP涨幅49倍。老齐给你翻译一下,如果把涨幅换算成年化,大伦敦房价每年上涨9.8%,而英格兰地区每年涨幅8.9%,而名义GDP的涨幅是平均每年8%。所以在英国房地产具备投资的属性。

  从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

  再看法国,巴黎分为大巴黎小巴黎以及巴黎大区,如果以巴黎大区测算,占法国人口接近20%,经济份额达到30%,不过巴黎大区的房价涨幅就要比大伦敦慢的多,5032.5倍,而法国平均房价涨幅只有22.7倍,法国名义GDP28.1倍的涨幅,也就是说巴黎大区的房价每年涨7.3%,全法国只有6.5%,而名义GDP是年增长7%。特别说一点,2013年以后,巴黎的房价已经连年下跌,只有小巴黎,也就是巴黎市区的房价2016年以后恢复上涨。

  从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

  再看美国纽约,纽约市是核心区域,他的房价涨幅只有5.4%,而全美更糟糕,年均涨幅不到5%,在美国的上百年历史当中,房地产的涨幅基本与通胀持平,也就是说只能保值不能增值。而被全世界公认的富人区,曼哈顿和皇后区,最近30年的年均涨幅一个是3.9%,一个是4.1%。所以在美国房地产根本不具备投资属性。

  从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

  最后说日本,所有国家里最猛的是日本,日本泡沫破灭之前的36年,房价上涨了82倍,75年到91年,其中6个核心城市年均涨幅11.2%,非核心城市年均涨幅6.4%,而日本的名义GDP是年均7.5%92年以后日本的地价就大幅下跌,现在也只有1991年的47.5%。也就是说如今快30年过去了,日本房价依然处于腰斩状态。

  从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

  从这些国家来看,能得出什么结论呢,那就是全球最主要国家的核心城市,他们的房价可以跑赢名义GDP,也就是长期具备一定的投资属性,但也不会偏离太多。而非核心城市的房价,则很难跑赢名义GDP,所以在三四线买房投资,长期看是没有前途的。我们现在测算一下北上广深,最近15年以来,至少涨了20倍,年均增长幅度达到22%,而名义GDP也叫作货币GDP,指的是用当年价格计算的国内生产总值,所以比我们通常知道的GDP数量一般大3%左右,我们之前的GDP一直都是8-10%,也就是说名义GDP,应该是11-13%左右,如果这么看,北上广深的房价早已远远脱离了名义GDP的范畴,甚至泡沫的程度,比日本还大。日本在大泡沫前,房价增速也只比名义GDP4%,而我们却足足快了10%

  从全世界主要国家来看!房价怎么涨才合理?

  投资有一种理论叫做均值回归,简单解释就是跟遛狗一样,你牵着一条很长的绳子遛狗,而狗则前后左右的跑,他跑的很远了,绳子就会绷紧,于是他就开始往回跑。人是在向前走,狗也会大体上跟着人一直走,但不代表他永远在人的前面。所以,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,听过老齐讲投资的朋友都应该知道,均值回归就是投资界的万有引力,当年巴菲特就是通过他算出来的互联网泡沫,股神的依据特别简单,股市长期看每年平均涨10%,你如果某几年涨的特别好,那么后面大概率就要回落。房子也一样,各个国家的历史都已经说明,即使最好的核心区,房价也就基本跑赢名义GDP百分之1-2,那么短期涨的多了必然会向均值回落。值得注意的是,我们最近的名义GDP也在减速,大概只有9%了,所以未来房价再想如之前那么涨,概率极小。反而很可能会出现法国和日本的情况。只是我们希望更像法国,慢慢的跌,而不要像日本那么暴风骤雨而已。如果要按照世界平均的水平算,我们房价年均每年涨15%更合理一些,那么算下来就是158倍,也就是说现在的房价比正常值高了一倍还多。

  本文转载自“齐俊杰看财经”,本文由平台/作者授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网站名家专栏。
邮箱地址:mingjia@jrj.com.cn,咨询电话:010-83363000-3477。期待您的加入!

关键词阅读:齐俊杰 房价

责任编辑:江平波
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
特朗普称中国马上会把汽车关税下调到15% 商务部回应

2018-12-13 17:57:14来源:金融界网站

易纲:中国经济处于下行周期 需要相对宽松的货币条件

2018-12-13 22:01:25来源:金融界网站

任正非:美国不认同我们 我们就把5G做得更好

2018-12-12 20:58:02来源:金融界网站

中共中央政治局召开会议 分析研究2019年经济工作

2018-12-13 16:33:21来源:新华社

政治局定调明年经济!定7大政策方向 未提楼市有何深意

2018-12-13 19:12:10来源:证券时报网

人民银行印发《关于优化企业开户服务的指导意见》优化企业开户服务 推动改善营商环境

2018-01-20 08:08:00来源:金融时报-中国金融新闻网

政治局会议:推动信贷、股、债、汇、楼健康发展

2018-04-23 15:01:23来源:新华社

央行35个交易日未逆回购 年底降准概率大

2018-12-14 00:22:39来源:证券日报

4+7城市药品集中采购成利器 仿制药进入薄利多销期

2018-12-14 00:39:09来源:证券日报

窗口指导又来了!这回 目标直指非银机构加杠杆

2018-01-30 06:26:55来源:上海证券报

因银行卡收单业务违规等原因 3家机构合计被罚80万元

2018-12-14 00:29:54来源:证券日报

4个故事看清中国式借钱!这些人千万别借钱给他

2018-01-22 14:33:54来源:大猫财经

壮大“双创”企业 资本市场担重任

2018-12-14 00:23:53来源:证券日报

特朗普称将恢复中兴业务 中兴通讯迎来重大转机!

2018-05-14 07:50:45来源:每日经济新闻

国产“格列卫”再降价 比印度药贵的历史将终结

2018-12-14 00:39:33来源:证券日报

陆金所融到13亿美元过冬 新一轮估值将近400亿美元

2018-12-03 21:07:48来源:券商中国

深交所开展“国家宪法日”普法宣传活动

2018-12-14 00:24:27来源:证券日报

中美经贸磋商达成共识:不打贸易战

2018-05-21 02:34:19来源:证券时报

贾跃亭低调回国造车 国内知名地产商或是新金主

2018-03-20 06:50:31来源:大摩财经

中兴通讯董事长发内部信 首次公布美国制裁事件全过程

2018-04-20 13:19:17来源:金融界网站

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点