大树:现在取消房产预售制度让你吃不起饭

1评论 2018-09-26 08:17:44 来源:金融界网站 作者:大树 黄金三角

房价涨了考虑的是买不买得起房的问题,房价崩盘要考虑的是吃不吃得起饭的问题。

  作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚    

  中秋节前,看到取消商品房预售征求意见这个消息的时候我直接选择了忽视。

  为什么呢?

  因为一看就知道是假的。

  现在取消商品房预售制度得有多缺心眼啊,这不是搞死房地产商,这是政府自己来了个「欲练神功,必先自宫」,根本不可能。果然,没过多久,住建部就出来辟谣了,说根本没这个事。

  本来想着这件事情也就到此为止了,所以即便群里的小伙伴们让我在视频直播课上说说这事我也没理会。

  但是事情的发展还是超出了大树预料,这辟谣不但没发挥什么作用,到今天关于这事的讨论还有进一步从广东往其他省扩大的趋势,各种奇葩观点也是满地走,一副闹剧景象。

  为啥说这事就是个闹剧呢?

  首先,

  住建部的辟谣是真的

  住建部的辟谣说了,人家从来没有去征求过什么商品房预售制度是否取消的问题,而征求的是「对商品房预售许可证审批这个政府行政权力的意见」,征求的是取消这个权力、还是简化或强化,和商品房预售制度本身没有半毛钱关系。

  这是商品房预售需不需要审批的问题,而不是商品房预售要不要的问题,这是两码事。现在真的是理解为什么总是要组织学习中央精神了,看来不学习是真不行,智商捉急啊。

  住建部的文件贴在下面,大家领会下中央精神:

现在取消房产预售制度,可怕的不是买不起房,而是吃不起饭

  其次,

  现在取消商品房预售制度是祸国殃民

  商品房预售制度能不能取消?

  时机对了可以取消,但是如果时机不对,比如说是现在取消,那就是祸国殃民了。

  现在如果真取消了这个制度,最麻烦的不是房地产商和房价会怎么样,这都是小事,严重的是中国的整个金融体系会出现剧烈的坍塌,最终的结果是大家所有人的真实收入全部下降。

  要理解这件事情,就要明白中国整个金融体系最薄弱的一环在哪里。

  现在都说中国经济债务高企,金融风险很大,这个债务有居民部门、有企业部门也有金融部门的,各个部门都欠债,谁最薄弱?答案很简单,谁的效率低谁就最薄弱。那中国各经济部门谁效率最低?这种问题就不用我来回答了吧。

  现在取消商品房预售制度将大幅度破坏20几年来的资金流动链条,现在地产商约40%左右的资金来自于预售,如果这笔钱没了,房地产商活不活得下去还好说,关键是地方政府的卖地款也会大幅度减少。

  政府还债资金主要来自三个渠道:

  一个是税收,

  一个是印钱,

  还有一个就是卖地了。

  现在卖地的钱少了,政府这么办呢?那只能从其他地方找了,要么加税要么向央行发债印钱,加税企业死,老百姓(行情603883,诊股)收入下降,不加税印钱,通货膨胀老百姓的真实收入下降。如果什么都不做呢?那就资金链断裂,银行大规模坏账引发金融危机,大家一起死。

  很多人都说,取消商品房预售制度会使房价暴涨,如果真的暴涨了可能问题还不大,但更让人担心的是取消这个制度引发房价崩盘。

  虽然说取消预售制度会降低房子的供给,但是这事同时会通过作用于金融链条造成需求的锐减,并且供给的下降是算数级,需求那边却是几何级的。这样看下来,造成房价崩盘的可能性更大。而房价崩盘带来的破坏远远比房价上涨带来的破坏力更强。

  房价涨了考虑的是买不买得起房的问题,房价崩盘要考虑的是吃不吃得起饭的问题。

  那什么时候适合取消这个制度呢?前提条件是完成财税制度改革,使政府对卖地收入不在依赖,形成新的金融血液的循环链条。说白了,搞完心脏搭桥,才能把心脏支架取下来,否则立刻死人。

  最后,

  商品房预售制度根本没有必要取消

  商品房预售制度其实对于房地产市场来说是更加有效率的。原因很简单,因为通过预售,房地产开发商可以更好的获取市场信息,从而调整自己的供应策略。

  虽然说预售制度造成了烂尾,但是如果现房销售,周期长达三年,这样的信息不对称会造成更多的资源浪费。

  试想一下,是房子建到一半见没人要不建了节省资源,还是房子建完之后没人要更加节约资源呢?

  另外,取消商品房预售制度还会坑消费者。

  取消预售制度会降低房子的质量而不是提高。

  原因很简单,赶工期嘛,碧桂园不是都倒了好几栋楼了吗?然后在这个过程中,房地产市场更加集中,供给端的竞争压力降低,消费者将处于不利的谈判地位,其最终谈判结果必然是受损的。

  当然,在商品房预售制度下,消费者要承担一定的信用风险,但是这个风险必然会包含在价格里,事实上期房的价格也是要低一些的。一个保障消费者权益的房地产市场并不是把风险降低为零,而是保障消费者可以充分进行选择的权利。

  你可以买现货房,可以买二手房,更可以买便宜一点的期房,这事本身是个选择问题,风险和收益也是对等的,政府需要管的是信息公正公开,保障公平交易,防范欺诈,促进行业竞争。

  所以说,商品房预售制度本身就是个好制度,如果为了少一点监管责任而废止,这算不算是一种避重就轻的不作为呢?

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关键词阅读:房产预售制

责任编辑:江平波
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