齐俊杰:取消预售是空穴来风!还是对楼市已动杀机?

1评论 2018-09-25 09:13:45 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 接力诚迈科技的好票出现

未来两年你买房可能会更困难,不是没贷款就是没资格,要不就是见不到好项目。但如果你是想炒房投资甚至在房子上理财的,现在楼市基本就是单行线,钱进去容易,再出来就困难了。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,楼市传来了重磅消息,各媒体都在说,楼市即将取消预售,以后只能现房销售,一时间风声鹤唳,据说住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发文件,根据疑似住建部发文内容。其中第三点标明,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

  对此,后来有媒体向住建部打听到,取消预售,全面现房销售并不属实。具体情况还在调查当中,还不方便透露。

  昨天很多人都在分析,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,也有不少朋友在问,取消预售会怎么样,这可是一个天大的事,如果是真的,那么对于开发商来说可谓是灭顶之灾,相当于去杠杆做到了极致,以前开发商都是借钱拿地,然后土地到手盖一点就开始预售,把购房人的首付款,以及银行的分期拿到手后,归还之前的土地款,然后这个生意就做成了,接着同样办法,借钱拿地,盖一点开卖,这就增加了资金的周转效率,也增加了杠杆,有几千万就敢做十几亿的生意,反正钱都是别人的,房子盖得越多,规模越大,资金占用就会越多。再加上房子永远涨价,所以开发商这是一个空手套白狼的生意。一家小公司,只要敢扩张,几年时间就能做到上规模,我们看到地产开发商的资产负债率奇高,这个其实我们也在知识星球里讲过,按照会计准则,地产开发商预售收钱,只能计入负债,因为你还没有交房子,也就没有提供产品,说白了就是你把钱收上来,但欠了别人一套房子,所以算是负债。是不是很奇怪,也就是说预售越好,回款越多的开发商资产负债率也就越高。所以开发商很淡定,别人负债是欠钱,而我的负债是收了钱欠房子而已。

  取消预售其实主要不是为了降房价,而是为了去杠杆,降低开发商和楼市对于银行的绑架程度,上面我们也说了,预售制度,让开发商几乎都是空手套白狼,他资金转动很快,自有资金基本只是过桥性质,先把项目启动起来,之后就用购房人和银行的钱全部替换了,等于他的风险就解除了,剩下就全是购房人和银行的事了,这里面购房人占3成银行占了7成,所以如果以后房地产发生风险,损失最大的是银行,而银行的钱是谁的?是全体储户的,这里面包含了绝大多数不买房的人,所以这个链条之下,少数人也就是开发商赚钱无风险,购房人赚钱低风险,绝大多数人不赚钱却承担高风险,显然不合理。

  如果取消预售,这一切都将终止,对于90%以上的开发商来说意味着商业模式崩塌,现在大家已经被要求自有资金拿地了,如果再自有资金开发,封顶之后再现房销售,这样回款就太慢了。以前半年资金就能转动一次,现在弄不好要拖上2-3年,一下就成本大增,利润就下来了,甚至可能都会是个亏损的生意。弄不好要死掉一半的开发商。所以这种事可不是闹着玩的,对于楼市有利有弊,好消息是开发商慌不择路,这下更不会拿地了,也不敢在捂盘惜售,而是会尽量处理手里的资源,赶紧回款。在生死一线之际,打折促销恐怕也是在所难免。但坏消息是,必然影响中长期的楼市供给。盖房子赔钱了,自然也就没人去盖了,未来没有增量,会让楼市重新陷入恐慌。如果开发商大量倒闭,恐怕也会引发社会动荡。

  正是基于这样严重的后果,以及不可预知的副作用,老齐觉得这个消息估计也就是放放风,但很难一刀切,毕竟风险太大。但凡事都要两面想,这个消息之所以出来绝不是空穴来风,几个月前,深圳也流出一个文件,说要限制企业买房,也是征求意见,但结果很快就公布了正式的政策,所以既然已经有风吹出来,证明我们已经在动这方面的脑筋了,老齐认为比较合理的办法就是区别对待,供应充足,且存量巨大的地方,停止预售,避免地方债务上升,确保金融安全,而对于一些人口流入的城市,恐怕还不能停止预售,但可以增加限制条件,比如自有资金比例提高,以及延迟发放预售证,或者提高预售贷款比例等等,总之就是不能让开发商的资金链转的太快,在不造成重大供给波动的前提下,尽量降低银行的风险。

  对于买房的朋友,老齐还是那个建议,很多人之前预期,今年下半年由于经济下行,所以地产调控开始放松,但实际情况刚好相反,楼市不但没松,反而在收紧和纠偏,棚改货币安置基本停了,人口落户也不怎么宣传了,各地方土地流拍严重,开发商资金链紧绷,可见这次很可能要将调控进行到底,所以如果你必须买房,没房日子就过不下去,那就尽可能的早买吧,任志强说的很对,未来两年你买房可能会更困难,不是没贷款就是没资格,要不就是见不到好项目。但如果你是想炒房投资甚至在房子上理财的,现在楼市基本就是单行线,钱进去容易,再出来就困难了。炒股炒成股东很悲催,炒房炒成房东也同样不怎么样,空有市值没有流动性,这绝不是投资的目的。投资是要让生活变得更好,有更多的钱流向你,而不是让生活变得更糟,每月都得拿出生活费去填补这个窟窿。

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