李宇嘉:巨头们“去地产”的逻辑

1评论 2018-09-19 02:48:01 来源:证券时报 接力诚迈科技的好票出现

  楼市“金九银十”刚开启,凉凉的气息已来。土地继续流拍,开发商用脚投票;8月低基数的基础上,9月开局楼市成交量全线下滑,占主体的三四线楼市持续走弱。近期,某大V房企老板群里,“赶快出货”、“多销快销”已是共识。“金九”上半月,开发商在热点城市大规模推货,打折优惠被寄予厚望,某TOP开发商的项目低至七四折。值得重视的是,越来越多的老板喊出,“谁说我是开发商,我就和谁急”!

  6月底,当郁亮公开表示,他正在琢磨着把各地公司“地产”这两个字拿掉时,媒体铺天盖地报道,万科要“抛弃地产”,硬生生地把沪指3000点的“铁底”给击穿了。近日,保利地产(行情600048,诊股)高调更名,未来请称呼我保利发展,并公开表示,更名是为了体现多元化发展,壮大住区服务和房地产金融这“两翼”,万达商管甚至表示,未来不再进行房地产开发了,成为纯粹的商业运营企业。房企们潮流式地更名,个个都传达清晰的信息,“我要去地产”,巨头们真是这么想的吗?

  单单从GDP贡献来讲,房地产无疑是中流砥柱,但近年来的名声却一直“不得好”。特别是,当下实体经济困难,转型异常艰难,而矛头指向了房地产这个“受气包”:要么,哺育实体的资金绕道楼市,8月份居民部门新增贷款占比高达54.8%,较7月份提高了11个百分点;要么,实体托不起昂贵的“租子”,很多搞实体和创业的人都说,利润被租金吃光了,到头来是给房东打工。“缺芯”事件后,痛定思痛,发现该声讨的是,让科研人员静不下来的资产泡沫红利。

  上半年的房企“利润王”,早在两年前就更名了,并告诉我们,遵循“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)战略,照样能赚钱,这是房企未来的好榜样,大家都要跟着学啊!现在看,靠财政拨款的科研经费很难“补芯”,产学研一体化的这条腿也要迈出去,这是中国经济转型突围的路径创新。因为,无论美国硅谷的高科技,还是德日的制造业,产学研功不可没。生态农业机器人(行情300024,诊股)、新能源等等,可都是旷日持久的“烧钱营生”,财大气粗的巨头们要带头。

  上半年,尽管政策从前端资金关闸和后端销售限价“挤压”,但房企却迎来了史无前例(很可能也是空前绝后)的优质半年报,利润个个增长50%以上,三成房企利润翻番。但是,明理的都知道,你的粮食是2016~2017年收割的稻子打出来的。当然,今年上半年,借着本轮楼市去库存和棚改红利下的“余温”,龙头房企的业绩不差。顺利推,今年业绩也差不离,但明年呢?后年呢?现在,开发商已达成一致,周期轮动式的钟摆已彻底停止,等待下一波回升或是徒劳。

  现在,政策方向是流动性“高位锁定”。什么意思?当下的全国楼市,已是个既可敬、又可恨的庞然大物。可敬,是因为哪怕些许增长,都是巨大贡献;可恨,是因为担心下跌重于担心上涨,管理预期异常重要。怎么办?答案是别让大家一起出货,造成预期强化及预期的自我实现。于是,鼓励进不鼓励出,限售范围越来越广,交易摩擦力越来越大,一二线热点楼市的行情从电风扇变为鸟笼。逼仄的增量空间里,习惯高举高打、虎背熊腰的大佬们,要螺蛳壳里做道场。

  这也是被逼的,楼市或许将从白银时代转向青时代。消费讲究个性化、性价比,不然就去佛系租房了(租赁供应将会大幅增长)。做产品也好、选择建材也好、设计园林也好,目标是很明确的。以后,买房子不是简单的居住需求,而是美好生活,但什么是“美好生活”?内涵和外延不明确,大家只好去探索,所以房企新名字里有囊括一切的发展、集团等字眼。不过,习惯了跑马圈地,转型方向很难成型,盈利模式不清晰。所以,一边喊“去地产”,一边拿地卖房。洗尽华,不管如何,老老实实盖人住的房子、办公用的房子,弃与不弃是不同的活法。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:地产 房企 保利地产 楼市成交量 沪指

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