龙湖冠寓背景

　　2016年龙湖集团还未发展长租公寓业务，其租赁物业营收主要来源于商业地产租金收入； 2017年租赁物业业务版块营收由原来的商业地产租赁收入加入长租公寓租赁收入，总涨幅约为6.8亿元，同比增长35.56％。

　　冠寓在2017年3月正式在龙湖集团的大本营-渝川两省面世、之后进入到长三角地区以及珠三角地区。在短短的一年时间内迅速发展到1.5万间的规模。冠寓作为集团重点新业务筹备板块，没有独立于集团、以事业部的形式存在，由龙湖集团100％控股并直接管理。那么，龙湖冠寓迅猛发展的基石及优势是什么？

　　龙湖集团目前有四大主航道业务，分别为地产开发、物业服务、商业运营、长租公寓。龙湖一直坚持稳步投资持有物业的战略，投资物业主要为商场。自2016年开始，龙湖开始进军租赁住宅市场，推出“冠寓”，龙湖集团以冠寓为数据创造和服务运营平台，可以缔造增值服务以及内容产业空间。

　　作为房地产公司龙湖90％以上营收来源于出售物业。2017年龙湖地产销售流量金额和权益金额排名均在中国TOP10。龙湖租赁物业和物业管理服务业务版块占总营收比例较小，冠寓更是只占租赁物业营收的1.5％，集团总营收的0.054％。但相比其他竞争者，冠寓最大的优势在于其强大的开发商背景资源和品牌支持，以及成熟的运营管理能力，龙湖物业1997年就成立，20多年的运营管理经验助力公寓业务发展。

　　2 冠寓7天获取一个项目，轻重模式齐头并进

　　从冠寓商业模式来看，战略清晰，目标务实，轻重资产结合模式是解决存量物业以及“类住宅”商住禁售难题的一种途径。

　　盈利模式方面，由于冠寓还处于刚起步的阶段，目前最主要的收入组成就是公寓租赁的是租金收入，2017年冠寓的租金收入为4018.8万元。冠寓现在暂时没有在运营的委托管理项目，上海青浦移动智地项目正在建设中，在委托管理模式项目落地后，冠寓的收入组成会相对多样化。

　　而在包租模式回收周期等成本控制上，冠寓制定了自己的全景计划，在7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。目前冠寓轻资产模式毛利率是35％以上，动态投资回收期是五到六年左右。

　　拿房模式方面，冠寓注重轻重并举，同时发展。在发展的初期，冠寓主要的模式是以低门槛的包租模式为主，由于其开发商背景，有部分集团内部存量物业支持，也有少量产业园区委托管理合作项目，其自持的重资产中有很大一部分是为了盘活存量物业。

　　从轻重配比来看，冠寓现在已开业的52个项目中，有8个是自持项目，占总开业项目数量的15.4％左右。冠寓总管理建筑面积为580,395平方米，自持管理面积为84,870平方米，占总建筑面积的14.6％左右。

　　按照龙湖公司债所披露的信息计算，重资产自建的公寓外部资金使用率达53.44％，单间房屋成本区间在42 - 72万元。

　　另外，龙湖集团于2018年3月在境内成功发行金额为30亿元的住房租赁专项公司债券（公募债），资金用于加速冠寓的规模扩张。这是国内首笔成功发行的住房租赁专项公司债。而这笔资金的用途其中就有原龙湖集团类住宅项目。

　　龙湖冠寓现状

　　截止2018年4月底，仅成立一年时间的冠寓已成功完成17个城市、52家门店的布局，覆盖长三角、珠三角、龙湖大本营渝川区域以及核心一二线城市。其中，上海分布9家门店，成都分布8家门店，深圳、武汉各5家门店。目前管理房间数1.5万间，管理建筑面积约58万平方米。

　　冠寓打造核桃、松果、豆豆三大系列产品线切入各细分市场。最主要的产品线是松果，现已开业的52个项目中，51个是松果，1个是核桃（重庆源著店），豆豆暂时没有落地项目，将在2018年推出。

　　冠寓松果的定位是为都市白领打造融合商业与社交功能的青年社区，所以有一部分项目选址位于龙湖的商业地产旁/内，特点是“大公区+小户型”；冠寓核桃 -重庆源著店，位于龙湖“天街”商业圈，共304套房源。特点是“大户型+小公区”。

　　龙湖冠寓盈利问题

　　从利润来看，2017年冠寓已开业项目租金收入总数为4018.8万元，相比较于其投入的成本，这个数字还是九牛一毛。通过测算2017年冠寓包租模式下项目的租金支出及收入，可以看出单间租金收入只高于单间租金支出的46.8％，这个溢价空间还不包括运营管理支出、人员成本、以及改造装修分摊，目前利润率不太乐观。

　　而从出租率来看，截止到2017年底，已开业冠寓的建筑面积约为58万平方米，整体出租率为46％，其中开业超过3个月的项目平均出租率为67.1％，开业超过六个月的项目平均出租率为91.7％。

　　另外，按照龙湖集团第一期公司债资金用途，可以粗略测算出冠寓7个自建项目的回收周期。因为测算内不包含三费，所以实际回收周期比预测值要长。

　　CEO韩石说近三年不考虑盈利，从目前的投资回报率来看，龙湖冠寓三年内确实难盈利。

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