“买不起”变“租不起” 安居梦想谁来守护?

1评论 2018-08-26 07:00:00 来源:经济日报-中国经济网 5个月斩获362.16%!

  每年七八月份,毕业季、开学季、求职季叠加,会带来租赁需求上升。房租年年涨,但是今年格外多。连日来,北京等一线城市房租快速上涨引发热议。网友直呼“买不起”也“租不起”。房租为何上涨如此之快?是长租公寓在推动吗?如何维护租房市场健康发展?

  北京房租涨了多少?缺乏权威统计

  最近一段时间北京房租涨了,但涨了多少,是不是暴涨?并没有准确数据。

  按照北京市统计局提供的官方数据,你会发现房租并不算暴涨。2018年7月,北京房租同比上涨2.8%。而链家旗下贝壳研究院提供的数据显示,2018年前7个月,租金同比上涨10.7%,7月租金环比上涨2.6%。来自房产资讯平台诸葛找房的数据显示,北京2018年7月房租同比上涨25.8%。根据中房协实时数据,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。可以看出,各家报告统计口径有很大区别,很难准确判断。

  北京租房的供需关系,也缺乏权威统计。广发证券2018年2月的一份报告指出,北京全市住宅存量应为730万套,而链家集团董事长左晖此前曾在一次发言中称,北京目前存量住宅大致为750万套。近日,贝壳研究院发布的数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,租赁缺口达400万间以上。对此,北京房产中介协会会长李文杰表示,简单按人均一间房来测算缺口并不科学。

  中原地产首席分析师张大伟表示,租赁市场缺乏一个准确的数据,不论是租赁房源数量还是租金数据,现在看,大部分都是一些参与租赁市场交易的机构发布,很难说没有干扰因素。近年来,一些大城市开始实施住房租赁合同网签备案制度,但由于起步较晚,真正做到全面备案尚需时日。

  租售比为什么畸形?房价涨太快了

  房价和房租之间存在租售比关系,这也是衡量房价是否合理的重要标志。从租售比来看北京房租,真可谓“良心价”了。

  北京的租金回报率(住房租金/住房总价)大概只有1.5%,而国外成熟市场的租金回报率通常在4%以上甚至更高。假如北京市一套价值1000万元的房产,按照当前4%的无风险回报率来测算,一年的收益至少应该有40万元。而实际上,一年的租金只有15万元左右,房租明显处于较低水平。但是,现在的房租已让人难以承受,问题出在哪里呢?在于过去房价的快速上涨导致租售比畸形。

  过去几年,国内房价持续上涨,购房者并不用过多考虑租金回报,他们更关注房产增值。而随着房价的渐趋稳定甚或下跌,一些业主卖不上高价,这部分房源原本应该产生的收益,也会间接摊到租客身上。

  长租公寓是罪魁祸首?他们没有定价权

  与往年房租上涨不同的是,有人将今年房租上涨归因于“资本的推动”,将矛头对准了长租公寓。那么,长租公寓在房租上涨过程中究竟起了什么作用?

  2015年以来,随着“租购并举”“租售同权”等政策密集出台,开发商、中介机构、酒店集团等纷纷进军长租公寓市场。截至目前,我国长租公寓品牌达到1200家,运营房屋数量已超200万间。

  事实上,这些长租公寓或许能够影响一些房东对市场的判断,提高他们的上涨预期,但是决定不了市场的价格。房租上涨最根本的原因还是租赁市场供不应求。如果供大于求,中介贸然哄抬租金价格,无异于自寻死路。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖在接受媒体采访时表示:“公寓机构没办法操控价格,因为没有定价权,所有公寓占租房比例不到2%,怎么能有定价权?”

  不过,长租公寓隐藏的一个金融风险值得关注。去年以来,长租公寓行业受到资本追捧。部分长租公寓运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资,并玩儿起了“拿房―出租―租金贷融资―再拿房”的游戏,规模快速扩张。这美其名曰“金融创新”,而一旦出问题就是一笔糊涂账,责任也很难说清。近日,长租公寓杭州鼎家因资金问题停止运营,导致房东、租户、金融机构接连遭殃,就是一个严重教训。

  如何遏制房租上涨?建立刚性约束机制

  一线城市房租上涨的背后,各方面原因错综复杂,但无论是资本推动还是供需紧张,最终买单的都是那些无房的租客。党的十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这是承诺,也是责任。

  日前,北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。短期看,这有望遏制房租上涨势头。从长期看,推动住房租赁市场长期健康发展,还需要建立刚性约束机制。

  首先,要加快建设租赁平台,对租赁房源实行统一管理,保障房源信息的准确性、可靠性。其次,要加强市场规范整顿,做好相关监管工作。最后,还要加大市场供给,合理增加和匹配不同人群租赁房源,尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。8月21日,北京市住建委就发布消息,为加大租赁住房供应,近期将加快推进5000套公租房供应分配。

  “租得起房”是年轻人在城市生存的底线,也是保持城市活力的基础。只有有效保护租户权益,才能让城市成为容纳青春与梦想的花园,成为创业创新的热土。(经济日报-中国经济网 武晓娟)

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