楼市调控宜从重政策转向重制度

1评论 2018-08-18 11:15:00 来源:金融时报-中国金融新闻 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  近日,楼市调控考核与问责的消息不期而至。住建部明确表态,要对各地的调控工作进行考核,调控不力的城市将被问责。住建部还称,要建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。

  本轮楼市调控周期之长、政策密度之大、力度之强,实属罕见。中原地产研究中心的统计数据显示,2018年前7个月,主要城市房地产调控累计次数多达260次,较2017年同期上涨了80%。而从最新的7月份单月数据来看,全国楼市调控密集程度也在刷新历史纪录——合计有超过60个城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。

  整体来看,调控取得了一定成效。房价激增势头得到了遏制,去库存也取得了明显进展。与此同时,一个显著的变化是:尽管区域分化仍然存在,但与调控周期之初一线与热点二线城市过热、三四线库存高企的格局大不相同,强调控之下,一线城市的新房销售价格暂时保持平稳,二线城市房价在上涨一段时间以后,在限价等政策下出现了一二手房价倒挂,三四线城市在近一段时间内领涨。

  这样的结果有多重原因:一是因城施策后,不同城市调控政策强弱力度或方向不同。北京、上海等一线城市政策趋严,并辅以共有产权房、租购并举等多重措施引导预期、分化刚需,楼市价格趋于平缓。而三四线城市仍在一段时间内以去库存为主要导向,政策相对偏宽松,吸引了部分从热点城市流出的资金。二是区域发展的实际与地产政策导向不同。部分二线城市为跻身新一线,采用了一系列吸引人才的政策和手段,以杭州等为代表的热点城市自身发展较快,在政策和市场的双重推动下吸引了人才流入,推高了房价。三是投机现象仍然存在。尽管本轮楼市调控周期长、力度大,但从过往10多年的经验看,楼市仍是增值速度较快的投资标的,这令部分资金仍心存侥幸,依然在钻“空子”,或等待政策“转向”。

  不过,从7月31日召开的中央政治局会议有关“下决心解决好房地产市场问题”及“坚决遏制房价上涨”的表态可见,有关楼市调控“转向”的预期或已落空,再加上上述住建部关于“问责”的表态,楼市调控从严从紧的预期得到了进一步强化。

  那么,未来政策还会如何加码?

  应当看到,限价、限购和限售这样的政策在短期震慑市场、引导市场预期方面会起到一定作用,但若一味叠加和升级,边际效应会递减。此前数年,房价“越限越高”的怪圈难以突破,正是因为“限制性手段”从中长期来看难以有效调节供需,反而有可能刺激“囤积居奇”或“抢跑入市”。

  因此,伴随楼市调控取得阶段性成果,加之解决房地产问题的“决心坚定”信号逐渐为市场接受,比起零敲碎打式的调控政策,形成更加稳定、可预期的楼市调控制度更令人期待。

  事实上,这种制度建设已经在悄然进行。“房子是用来住的,而不是用来炒的”定调之后,决策层一系列政策创新和配套举措都在推进。更偏向中长期调控的机制建设包括土地政策、财税政策、金融政策以及法律法规等多重制度的完善,也包括租赁市场、中介机构、信息技术应用等多层次体系和组织的培育。

  其中,近期关注热度居高不下的一个话题是房地产税。实际上,关于房地产税的讨论由来已久,这是针对目前相关税收“重增量轻存量、重建设交易轻保有”问题而提出的抑制投机性需求之举。尽管由于牵涉因素众多、潜在影响巨大,政策出炉环节复杂,但相关的讨论始终未停,并且向着有利于楼市中长期稳定发展的格局不断调整。与简单的“增税负”不同,市场普遍认为,相关税收的改革应是一揽子安排,在增加保有环节税费的同时,也当减轻交易环节税费负担,并根据我国现实国情进行适应性安排。

  与抑制投机性需求同样重要甚至更为重要的则是尽量保障满足刚需的供给。这也正是本轮楼市调控成绩比较明显的几个区域的亮眼举措。在这方面率先进行突破性改革的是深圳。8月3日,深圳市政府正式发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。根据意见,未来,深圳商品住房比例将仅占40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。当然,这一政策在执行时要保证“不走偏”,还得看执行力度和细节,但改革的方向十分明确。

  楼市调控非一日之功。短期政策不断升级“治标”,是释放信号,可以狙击投机行为,但终不治本。要让政策发挥最大效力,要让市场形成稳定预期,靠的是从政策过渡到稳定、可预期的调控制度,靠的是与之相匹配的系统性调研和适应性改革。

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