齐俊杰:千万别相信什么以房养老!根本就是个坑

1评论 2018-08-09 13:37:35 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 抢反弹必备短线战法

以房养老看起来很美好,实则就是个坑,根本就不划算,你做了反向抵押后,房价涨了,你就更难受了,因为只要抵押后,他给你的钱就是恒定的,除非你高价赎回,然后再次抵押。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,以房养老的事,再次提出来,说已经结束了试点工作,开始要向全国推广,这事其实一点都不新鲜,2013年我们就提出来过,鼓励老年人住房反向抵押,养老保险试点,2014年提出来在北京,上海,广州,武汉试点,20166月份,原来的保监会下发通知,说以房养老试点不成功,所以试点工作延长到20186月底,那么掐指一算,现在就是结束试点,全国推广的时间。

  银保监会表示,“以房养老“有助于进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革对传统养老方式形成有益补充满足老年人差异化、多样化养老保障需求。也有专家学者,房地产大亨替以房养老站台,把房子倒按揭给养老机构,然后你就每月吃喝不愁,不但房子你还能继续居住,而且每月还能从保险公司领取一大笔保险金,但是如果您岁数不大,比如刚退休那种,每年还得缴纳一个延期年金。

  保险公司给我们算好了一笔账,如果你的房产评估100万,而您今年60岁,那么需要缴纳延期年金至86周岁,年缴保费2544元,但每月到手的基本养老保险金额为2514元。86周岁之后,他无需再缴保费,但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。那我们算一笔账,每年你能够领取的是2514元×12个月,大概是3万元,但还要交一个2500,在刨除掉一些乱七八糟的费用,其实你也就每年获得25000元,即便你活到86岁,你也就从保险公司拿回来65万元,如果要拿回跟你房子等值的100万,需要你活到98岁,这个难度还是相当大的。

  那么我们再算一笔账,你把房子卖出去,然后拿着100万,去买货币基金国债产品,要不做长期定期储蓄,应该拿到3-4%的收益是很安全的,而这个房子的租金是多少呢,按照全国上下不到2%的租金回报率,一年租金应该不到2万,一个月也就1600元,换句话说,你大概只拿出一半的利息,就能把类似的房子租回来。所以跟以房养老相比,你自己卖房理财,租房,你每月也能领取超过2500块钱,还不用每年交给他什么延期年金,也没有乱七八糟的费用,最重要的是这100万在你自己手里攥着。

  小学生的计算能力,相信大家都会,这么不划算的事,也难怪推广不开,2015年到现在3年时间,某家保险公司连100单都没卖出去。所以根本就不是什么老百姓(行情603883,诊股)观念的问题,根本就是产品设计的太坑。即使无子女无继承的老人,都不会感兴趣,更别提那些希望把房子留给晚辈的老人了,根本就不会考虑什么以房养老。

  其实,我们从另一个角度来看,看看未来,未来会接收以房养老吗?未来就更坑了,因为现在80-90后的房子都是高价买来的,跟现在的老人们低成本房子不同,很多年轻人都按揭了30年去买房,真得按揭到60岁退休。那么就变成了,前30年省吃俭用供养房子,后30年房子养你,但是按揭给你的钱,远比你按揭给房子的钱少的多的多,最后这一辈子你除了省吃俭用,钱也没剩下,房子也没落着,这一辈子不知道在忙活什么?

  特别是现在房子算资产,等房产税一出台,如果多套房持有者,很可能会发生税收比租金还多的情况,你想涨租金转嫁,人家别的房东没那么多套房,也不用交那么多税,所以人家不涨租,那么你想想你的房子还能租的出去吗?到时候房子将变成负债,他不但不会给你养老,反而你还得继续养他。日本就有很多老年人退休了还得继续工作,就为了养自己的房子。而很多子女也不愿意继承老人留下的房子,所以当老人过世后,房子就干脆空在那没人要了。这些我们都在《泡沫经济学》这本书里给大家讲到过,有兴趣可以来知识星球老齐的读书圈里翻出来听听。所以,到时候估计保险公司是不会再做以房养老产品了。

  综合来看,以房养老看起来很美好,实则就是个坑,根本就不划算,你做了反向抵押后,房价涨了,你就更难受了,因为只要抵押后,他给你的钱就是恒定的,除非你高价赎回,然后再次抵押,但老年人一旦抵押恐怕就没这个赎回的能力了,而如果房价跌了,他会要求你补充抵押物,老年人也没有补充抵押物的能力,那么就会被降低倒按揭的保险金,也就是说如果房子跌了,你领到的钱就会越来越少。甚至等到明显下跌时候,保险公司就不再收房,也不再发放以房养老的产品,所以想在房价下跌中,做倒按揭获利,也根本不可能。

  所以这个事很清晰了,无论未来房价涨,还是跌,以房养老都是个坑,不如你把房子卖了,做点稳健的理财,给自己创造一笔永续的收入来的划算。也别听开发商忽悠,好像多买房以后就养老不愁了,但其实这都是他们的策略,目的就是让你多买房,少卖房,而政策上之所以鼓励以房养老,其实也是在给养老金不够的问题而甩锅,你的晚年幸福。就掌握在你自己的手里,千万不要被别人忽悠了。

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