没钱了!房企大大们在三四线的补货怎么办?

1评论 2018-08-07 17:18:25 来源:同策研究院 作者:同策研究院 2018年A股放心王

现如今中国楼市最典型的状况便是:左手是楼市的轮动效应,右手是持续收紧的政策环境。伴随着紧张的资金链状况,品牌房企似是避无可避,只得迎头直击纷纷布局下沉转战三四线城市。

  现如今中国楼市最典型的状况便是:左手是楼市的轮动效应,右手是持续收紧的政策环境。伴随着紧张的资金链状况,品牌房企似是避无可避,只得迎头直击纷纷布局下沉转战三四线城市。随后,三四线城市迎来新一轮的发展机遇的同时又恰逢棚改新政的出台。三四线城市的后续走势究竟如何?风险与机遇并存的情况下,具体投资策略应如何把握?

  ◆当三四线遇到市场轮动◆

  ◆房企布局下沉三四线◆

  ◆一边拿地一边缺钱◆

  ◆棚改对三四线意味着什么◆

  ◆房企之深处种菱浅种稻◆

  1.当三四线遇到市场轮动

  回顾本轮楼市发展特征,2015年一线城市房价领涨,2017/2018年进入楼市调整期;热点二线城市、一线核心城市周边三四线城市于2016、2017年跟随上涨,2018年房价进入调整期;其他二线城市普遍于2017年开启上涨,2018年继续发力,处于上升期。其他三四线城市(三大经济圈内非一线周边、二线周边)普遍于2017年开启本轮上涨行情,2018年延续上涨趋势。三大经济圈内非一线周边城市接替一线城市周边三四线城市上涨,二线周边三四线城市与普通二线城市同时间发力上涨。

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  ▲一线涨完二线涨,二线涨完三线涨

  可以很直观地感受到,在中国历次房地产周期中本轮房地产市场(2016-2018)轮动特征非常明显,而今年上半年更是值得一谈。2018年上半年,东部一线及强二线城市在保持政策缩紧的情况下,市场价格较为稳定,但是纯商品住宅供应依然存在缺口,而中西部核心城市及周边楼市“量价齐升”,从2017年至今持续火爆,呈现全国楼市区域由一二线转战三四线轮动的市场特征。

  此时的三四线在本轮市场轮动中,机遇与挑战已完全显现。

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  ▲不同能级、区位城市的商品住宅市场轮动。2018年,核心一线城市、调整期二线城市、一线城市周边三四线城市楼市位于低谷;上升期二线城市、其他三四线城市楼市处于发力阶段

  2.房企布局下沉三四线

  随着市场价格的波动与前期“去库存”政策的影响,房企们顺势而为,在轮动机遇中进入发力阶段的三四线城市,纷纷布局的下沉。

  以碧桂园为例,2017年碧桂园共实现合约销售约5508亿元,同比增长78.34%。据其财报近58%的销售来源于三四线城市,较2016年增长5个百分点。在2017年三四线拿地规划建筑面积三四线占比73.37%,2018年上半年度三四线拿地规划建筑面积占比76.89%,变动上涨5.8个百分点。

  与此同时保利在2017年新进入的24个城市中,超过90%以上是三四线城市,如徐州、芜湖等城市。具体城市占比上,保利在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%。2015年,这一数字仅分别为15%和7%。而从城市销售业绩结构来看,保利地产(行情600048,诊股)2017年三四线城市销售占比升10个百分点至18%。2018年拿地规划建筑面积占比增加5.8%。

  而在拿地规划建筑面积方面变化更为显著的是华润,华润由2017年的153.2万平米提升至2018年的418.56万平米,20.06%的占比增加到86.56%,布局变动提升66.51个百分点。

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  值得注意的是,与大量品牌房企涌入上升期二线城市造成了城市土地供应量欠缺相类似,预计在接下来的2018年度下半年,大量布局三四线城市会大幅推升当地土地成交均价;而房企的集中进入带来拿地需求的集中爆发,会造成土地供需的失衡。这在二线城市周边受核心城市辐射影响强、城市产业基础优的三四线城市将表现得尤为明显。

  伴随着房企在三四线的布局下沉,后续大家更为在意的是后期的营收与回款。现如今房企本身回款就慢,融资更是难上加难。回款到底有多重要?房企缺钱到什么程度?棚改新政又会对三四线市场接下来造成什么样的影响呢?

  3.一边拿地一边缺钱

  有消息显示,某大型品牌房企叫停三四五线城市全覆盖战略用规模换现金;另一家品牌房企为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在面临超高的偿债压力;还有一家品牌开发商要求员工“全面”加速资金回笼,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,上一场资金链断裂还心有余悸。“大船掉头,小船抛锚”在规模和利润面前,越来越多房企加入抢夺“现金流”行列。

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  数据显示,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。从走势来看,40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降,本月融资总额虽有小幅回温,但依然处于低位运行。

  房企融资渠道越来越窄,境外发债难,永续票据重启,监管趋严。地产商们正面临外面的钱融不进来,能融进来的热钱咽不下。而中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债,意味着房企海外融资渠道基本已经被卡死,预计下半年房企融资总额将继续下降,融资状况实在是让人忧心忡忡。

  此时的三四线市场,让开发商们在融钱难的情况下,又“巧遇”棚改新政。各大品牌房企布局三四线城市不仅包含市场价格轮动因素,更因为前期政府棚改货币化安置政策,十分有助于加速推进房企快速回款。棚改新政的到来,无论是三四线市场还是各大开发商,大家都切身感受到了这个盛夏里的“一丝凉意”。

  4.棚改对三四线意味着什么

  2013年,国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,鼓励棚改加速;2014年,央行创设PSL,用货币工具为棚改提供低利率货币支撑,国开行成立专项棚改贷款业务;2015年,住建部、国开行明确要求,各地棚改货币化安置比例不低于50%;2016/2017年,棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%;2018年,明确棚改货币化安置比例不低于60%……

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  国家推进棚改及货币化安置,直接为市场注入购买力并创造购房需求,有效降低市场库存。虽然近期有收紧货币化安置的风向,但在执行去库存政策、房价相对较低、棚改需求大的城市,仍将继续执行既定政策,以完成3年棚改1500万套的目标。以货币化安置50%的比例计算,未来3年将释放不少于3万亿人民币。

  2018年三四线城市棚改体量差异较大,棚户区推进工作力度较强的三四线城市,其房地产市场短期机遇相对更强。2018年一线城市周边的三四线城市棚改计划规模相对较小,中西部三四线城市棚改规模相对较大。棚改货币化安置推升城市房价,但房价过快上涨违背当前政策调控思路,未来房价过快上涨的三四线城市货币化安置比例或适度降低,以维持市场平稳健康发展。而房价上升幅度较小的城市更有可能执行当前政策。

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  三四线城市的需求分棚改安置需求和内生性居民住房需求。预计随着棚改推进力度减弱,内生性居民住房需求是推动市场未来平稳发展的关键要素。东部三大经济圈内三四线城市市区人口相对较多,内生性需求较强。三四线城市市场趋势分化,一线城市限购后,需求外溢,都市圈内三四线城市跟随上涨,但调控政策执行较早、目前楼市进入深度调整期,未来趋势与调整期二线城市类似;其他三四线城市目前楼市处于上升期,但随着棚改工作进入后半场、房价上涨限制需求释放,未来上升空间有限。

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  面对现阶段的轮动情况,品牌房企们于2018年下半年度该怎样做策略调整?尤其是面对一线城市周边的三线城市市场,已在前期市场浪潮中“火”过一把,在这些城市中房企接下来具体该如何布局呢?

  5.房企之深处种菱浅种稻

  面对当前三四线城市市场趋势分化,不同梯度的房企布局应有不同的策略变化。

  1000亿规模以上的快周转企业选择具有产业和人口支撑的三四线城市;500-1000亿规模的企业应布局三大经济圈内具有人口、产业支撑的三四线城市;500亿以下的中小房企应战略布局二线城市周边具有人口和产业支撑的三四线城市,机会布局房价未明显上升的中西部三四线城市。

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  深处种菱浅种稻,不深不浅种荷花

  中小快周转型房企采取机会型布局三四线城市策略,或采取深耕下沉自身优势区域内的三四线城市策略,把握城市轮动机会、棚改阶段性机会,通过与优势企业合作降低投资开发风险。中小利润性房企将自身成熟产品线复制到潜力城市,增加产品溢价水平。

  总而言之,房企应根据自身战略,选择利润型城市或规模型城市。利润型城市包括东部三大经济圈房价较高且价格弹性较好的城市,规模型城市包括中西部及东北核心二线城市及具有产业和人口支撑的三四线城市。一线城市周边三四线城市受核心城市外溢影响、在政策调控下“量缩价涨”,但目前因政策调控也处于调整期。非一线周边三四线城市则“量价齐升”。对于非一线周边三四线城市来说,2018年将迎来需求释放、价格上涨的市场机遇。但三四线城市投资更应当关注城市基本面能否支撑房价、同时规避投资风险。

  有人说,在房企资金链紧张和2017年已经火过一把的市场情况下,三四线的布局即将“凉凉”;也有人说,三四线布局广阔仍有优质潜力尚待挖掘。而我们不可忽略的是,三四线城市不能“一概而论”去否定,在位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中,与位于一线城市周边受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇,或许正是下一波市场红利的锚点所在!

  *本报告解释权归同策研究院所有

关键词阅读:没钱 房企 三四线 补货

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