张平:厦门楼市“崩盘” 背后真相是什么?

1评论 2018-08-07 11:50:30 来源:金融界网站 作者:张平 A股进入长线抄底区域

最近,网上热议厦门房地产市场已经“地价腰斩”、“房价跌去万元”、“楼市开始崩盘”之类的言论。引发业内外人士激烈争论。

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

  最近,网上热议厦门房地产市场已经“地价腰斩”、“房价跌去万元”、“楼市开始崩盘”之类的言论。引发业内外人士激烈争论。

  厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”,他表示厦门房价在2016年至2017年期间一度涨幅过大,因此自2017年以来二手房价格有20%的回调,最近房地产市场开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有丝毫松懈。

  实际上,整个厦门岛内房价15年涨了15倍以上。特别是厦门房价经历了最近10年的上涨行情。2008年厦门房价6000元到现在4.5万元左右的均价,10年间厦门岛内二手房涨幅大概是在8倍。

  值得一提的是,从2014年下半年开始,厦门房价开始上涨,到了2016年至2017年高峰时,厦门岛内新房开盘起价6-7万,岛内4万元以下二手房已无迹可寻。岛外3万元以下的新房也基本绝迹。

  于是,厦门市政府就拿出了最严厉的房地产限购政策,以打击外来购房需求。受此影响,自今年初开始,厦门房地产市场出现调整已经大半年了。

  从目前情况看,厦门楼市正逐步降温,但要说崩盘,恐后还为时为早。先看一下三大指标。

  第一,所谓崩盘,房价要出现大跌,最起码腰斩以上。

  但目前厦门岛内的房价从6万多/平方米跌到现在的4.5万/平方米,也仅是跌去了1.5万元,总共跌去了25%。要说崩盘还为时过早。

  而要说已调整到合理价位,我看还相差甚远,因为就目前厦门的房价当地居民还是买不起的。

  最近在招聘网站查了下,厦门企业招聘应届毕业生工资平均只有三四千左右。开发、设计职位工资稍高,在五六千左右。

  可见,厦门作为二线城市在薪酬水平上与一线城市薪资相比,还是显得偏低一些。

  也就是说,多数厦门当地人的薪资收入,如果按当地的物价相比,还是生活得不错的,但如果要说买房,那一年辛苦工作下来,却只够买一至二个平方米的面积。显然,厦门当地居民对高房价是不满意的。

  第二,厦门二手房成交量有所收窄,但是远没到很萧条的程度。

  资料显示,2018年上半年,厦门二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

  厦门二手房成交下滑,主要是房价出现调整,炒房者处于谨慎观望状态,再加上厦门房地产调控出台的是限购政策,把一大批周边的购房需求给阻挡在外面了,于是厦门楼市成交就滑落了。但是成交量的回落,也并不能说明楼市已崩盘。

  第三,厦门的地价下跌了三成,说明开发商不看好后市,开始谨慎拿地。

  按照公开信息所示,2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米。

  而就在一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低。仅用了一个月的时间地价就跌去了30%。

  应该说,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的顶峰时期相比,则下降约三成。

  以目前情况看,厦门岛外土地招拍出现流拍现象,而岛内也只有国企才敢于来拿地,但也只是低溢价成交。因为房价下跌、成交量的下滑,已影响到了当地开发商的拿地积极性,以及对后市的预期。

  从房价下跌情况、二手房成交量、地价下跌幅度都已经证明,厦门的房地产调控政策卓有成效,把一大批投机炒房者挡在了楼市的门外,厦门房地产市场已经开始明显降温。

  不过,以当前的厦门房价,离开当地人的购买力,可能房价还是没有调整到位。

  当然,也有专家坚持认为,厦门房价不是由当地工薪阶层决定的,而是由全省乃至全国富人引导的。

  但是我们认为,如果房地产坚持“住房不炒”的原则,全国富人有多少人会到厦门来置业购房呢?而如果都是自住性购房需求,厦门房价也不可能出现10年涨8倍的景象。

  厦门房地产调控效果已初现,楼市开始全面降温。在最近一年里,多数当地房产中介都已相继关闭,只剩下几家大型的链锁店。尽管如此,厦门房地产离开崩盘还相差很远。

  不过房地产调控还要继续下去,一旦放松调控政策,房价和成交量马上就有反弹的可能。前二年厦门房价涨幅过于亢奋,而现在进入一个较长的调整周期也所难免。

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关键词阅读:厦门 楼市 崩盘 真相

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