叶檀:涉及上万亿 深圳第三次房改 房市正发生剧变!

1评论 2018-08-06 09:57:55 来源:金融界网站 作者:叶檀 抢反弹最强涨停战法出炉!

 2017到2018年,原有的商业房地产之路走到尽头,最重要的标志是,中美贸易战打响,房地产泡沫到实体经济的发展,房地产成为山巅上摇摇欲坠的堰塞湖。

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  深圳的房地产显示了中国房地产改革的新路径。

  这是深圳的第三次房改,深圳,成为全国新一轮房改的急先锋。

  1989年,深圳进行了第一次房改,当年颁布《居屋发展纲要》,目标是,未来商品房占30%,福利房和微利房占70%,走的是典型的新加坡模式之路

  深圳希望通过《居屋发展纲要》,解决本地户籍居民居住问题,当地住宅产业局为公务员造福利房、为企业职工造微利房,在几乎没有向国家要一分钱的情况下,解决了大部分职工和公务员的住房问题。

  1993年,第一阶段目标部分实现,深圳宣布基本解决户籍人口住房问题,深圳住宅产业局获得联合国人居奖励。现在回想上世纪80和90年代深圳的公平和活力,仍然让人心情激动。

  可是,中国住宅很快集体转向,走向商业化,土地成为第一轮国企改革后地方财政的重要支撑。从1997年开始,深圳住宅产业局开始被边缘化,深圳市区一块30万平米的住宅用地,住宅产业局只拿到7万平米,剩下的23万平米都给了开发商。2003年,住宅局被正式撤销,深圳房地产从新加坡模式转向香港模式。这是深圳的第二次房改。

  这是一次绝对错误的选择,香港房地产模式是培育权贵和寡头的温床,土地市场尾大不掉,成为经济的腹心之疾。

  1998年,也是中国商业房地产的元年,至此,全国走向卖地、卖房之路,深圳的转型只不过是全国房改的缩影,一直到现在,我们不得不再次艰难房改。

  2017到2018年,原有的商业房地产之路走到尽头,最重要的标志是,中美贸易战打响,房地产泡沫到实体经济的发展,房地产成为山巅上摇摇欲坠的堰塞湖。

  2018年8月3日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),这意味着,深圳第三次房改的靴子正式落地,也意味着,全国第二次房改开了先河。

  根据新版深圳“房改”方案,将来深圳商品住房比例仅占40%,从2018年起,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

  看着很眼熟对不对?跟1989年第一次房改的版本相比,商品住宅目标有变,大致是从30%上升到了40%。深圳再次转向,又从香港模式回到了新加坡模式,我们转了两个大弯。

  深圳新政强调在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  跟北京、上海常住人口下降不同,深圳、广州的人口还在继续流入。未来18年,深圳人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,以每套3人计,可以解决300万人的居住问题,每年大约解决17万人。但是,以目前的速度,深圳一年流入的人口就在50万以上,租赁房杯水车薪。

  打补丁的办法有两个,一是盘活现有租赁市场和小产权房市场,二是进行货币补贴。深圳面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴;面向符合条件的人才发放人才安居补贴;面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

  跟第一次房改不一样的是,这次房改强调租赁房、补贴和共有产权房等方式,人人有房住,不等于人人有产权。

  房改之后,深圳房地产将有所冻结,深圳的房租将会上涨。一方面是央行总体放水,房价受到抑制,会表现在房租等物价上。另一方面,国有企业与大公司介入租赁房市场,改造介入长租市场,通过长租市场发展相关的房地产租赁金融,这些都提高了房租的成本。

  根据房协的数据,2018年6月,深圳房价均价为55992元/平米,环比上月上涨0.27%,同比上涨17.35%。同一个月,租金是78.3元/月/平米,环比上涨1.77%,同比上涨29.62%。根据我们之前的70%二手房,30%租金计算,深圳2018年6月房价综合同比涨幅为21.031%。这是一个相当高的涨幅。

  楼市稳定,房租上升,第三次房改就这样结束了吗?不会。

  等第三次房改结束,北上广深等存量房主导的发达城市,局面会跟新加坡一样,商品房价维持在高位,通过房产税“损有余而补不足”,多数人住进政府的保障房,或者租赁房。

  上海、北京深圳2009年就已进入存量市场,2017年,深圳二手房成交占比71%,是以二手房为主导的市场。2018年上半年,深圳二手住宅成交3.4万套,环比减少2.5%,同比增长16.2%,但是整体处于较低水平。价格方面,2018年7月均价为57758元/平,环比下跌3.4%,同比上涨4%。从成交量和价格的角度,二手市场实际上是稳中有落,并没有个别新房表现的那么热。

  深圳第三次房改的背面是,厘清小产权房,为收缴房产税作好准备。

  我们曾经分析过深圳违建房为什么要转正。7月27日,深圳规土委和法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》。

  主要内容有两个:

  1,产业类历史违建可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可直接申请为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。2,生产经营性历史违建补缴50%市场评估地价、商办类历史违建补缴全额评估地价后可办理商品性质。

  我们在上周的文章里计算过,深圳目前的违建大约4.05亿平方米左右,工业类违建占总量的41.93%,补缴50%,商办类违建占6.02%,补缴全款。

  按照目前的地价,政府可以收到多少?全额补缴,商办类可以收到3657亿元。工业和商办类加总,地方政府土地收增加了12147亿元。

  消息一出,全国土地市场炸锅。产业、商办和公共设施都能通过补缴地价转正,住宅类违建,也就是小产权房转正还会远么?

  违建转正,地方可以得到地价差价,加上二次交易时的税收,如果小产权房转正,地方可以得到地价差价,加上房产税征收后,每年的房产税。

  第三次房改大潮的目标,您看懂了吗?

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关键词阅读:深圳 房改 房地产市场 剧变

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