城镇化是一个综合指标，可以用来衡量当地经济发展情况、基础设施和人民生活水平，正常情况下的城镇化的过程应该是：经济发展，产业发展起来，企业经营情况好，有旺盛的人才需求和优厚的工资待遇，然后高素质人才聚集过来，在当地买房、结婚、消费，反向促进当地的产业发展，同时拉动一些服务业需求，吸引周边劳务人口聚集。

　　所以一个地区城镇化快速推进的表现往往是经济发达、人口流入、房价上涨。为了了解目前我国城镇化的进程和未来发展的趋势，我们需要从几个方面开始分析，第一是从整体上看我国城镇化的进程。第二是从局部上看不同地区城镇化的趋势和特色。第三是影响城镇化进程的政策因素（主要是产业和户籍）。

　　一、中国城镇化的进程

　　城镇化的维度很多，包括人口、土地等，生活中最常见的是以人口为衡量，是城镇人口占总人口的比重，再加上我国特殊的户籍制度，在我国人口城镇化还可以分为以常住人口和户籍人口为口径的城镇化。

　　根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究，世界城市化分为三个阶段：

　　初期（人口城镇化在30％以下）：农村人口占优势，工农业生产力水平较低，工业提供就业机会少，农业剩余劳动力得不到释放。

　　中期（人口城镇化30％~70％）：工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，农村劳动生产率提高，剩余劳动力转向工业，城市人口比重快速突破50％，而后上升到70％。

　　后期（人口城镇化70％~90％）：农村人口向城镇人口的转化趋于停止，农村人口占比稳定在10％左右，城市人口可以达到90％左右，趋于饱和，这个过程的城市化不再是人口从农村流向城市，而是城市人口在产业之间的结构性转移，主要是从第二产业向第三产业转移。

　　按照上述阶段划分，根据wind和联合国数据，我国城镇化初期是1949年~1995年，中期是1996年~2032年，后期是2033年以后。当前2017年底我国城镇人口占总人口的比重是58.52％，已经进入生长理论曲线的中期。根据图表【2】显示，我国中期的前半段城镇化增速较快，在2017年后城镇化增速开始放缓。

　　然而这个城镇化数据只是一个总的数据，具体落实到城镇化过程中的经济和产业发展、人口流动、房地产发展等都是促进城镇化的重要过程，接下来我国城镇化的进程是否会开始放缓，其中的驱动力是什么？

　　我们认为核心驱动是经济发展。

　　经济发展的主要动力是第二、第三产业的发展，企业营利，扩大再生产，提供更多薪酬优厚的岗位，由此吸引来更多的人口从事工业生产，人口城镇化的本质就是第一产业从业人员向第二、第三产业转移。

　　人口城镇化=（第二产业从业人口+第三产业从业人口）/总人口

　　用这个定义来计算，根据wind数据我们将第二、第三产业的从业人口总数，也就是非农人口和我国GDP总量做散点图发现，他们之间是对数关系，即：

　　非农人口=7850*ln（GDP）-51269

　　根据IMF的预计2018年我国的GDP是83.7万亿，2020年是94.7万亿，带入上式得到2018年预计我国2020年从事二三产业的人口是5.8亿，2023年5.9亿。

　　二、城镇化空间预测

　　但是总的城镇化率只是一个总数，近年来我国三四线城市在棚改和人口回流驱动下城镇化率有了明显提升，从分地区来看，我国各省城镇化率中较高的已经达到80％以上，进入城镇化后期的包括上海（87.9％）、北京（86.5％）和天津（82.9％），其中有13个省级行政单位（上海、北京、天津、广东、浙江、江苏、辽宁、附件、重庆、内蒙古、山东、黑龙江、湖北）的城镇化率均超过全国平均的58.52％。

　　根据城镇化率的三阶段，我国除了北京、上海和天津，其他都已经进入到了中期阶段。

　　根据wind上各省地区生产总值（收入法）和人口统计，我们计算出2016年各省的人均地区生产总值，从图表【6】中可以看出，2016年人均地区生产总值过十万的只有北京（11.8W）、上海（11.6W）和天津（11.5W），第四、五、六名分别是江苏（9.7W）、浙江（8.5W）和福建（7.4W），广东以7.4W的人均生产总值位居第七位。

　　如果当地的人均GDP超过它的城镇化水平，说明未来一段时间这个地区从经济方面考虑对人口的吸引力是比较大的，所以我们用人均GDP/城镇化率表示一个地区以经济驱动的城镇化率加速度，以城镇化率为横轴，人均GDP为纵轴得到的散点图中，趋势线上方的点都表示当地的人均GDP领先于平均城镇化率，有14个省级行政单位，包括西藏、江苏、天津、浙江、内蒙古、北京、山东、福建、上海、吉林、河南、新疆、贵州和云南。

　　并且这些点离趋势线越远，表示他们在经济方面对人才的吸引力越强，排名最高的是人均GDP较低的西藏，其次是江苏、天津和浙江。

　　在省的基础上，我们再以城市为单位划分，根据第一财经2017年5月的城市分级榜单，我们将城市划分成一线、二线、三线和其他四类，将一二三线城市的城镇人口做成热力图如图表【8】所示，我国一二三线城市的城镇人口的分布除了长三角、珠三角、京津冀三大城市群之外，渝蓉城市群也是近年来新崛起的城镇化重心。

　　要预测未来我国各级城市的城镇化率和新增城镇人口，需要各级城市的城镇化率和总人口，城镇化率用中国总的城镇化率历史数据和联合国预测数据（图表【10】）以及其他国家的城镇化率数据进行预测，比如：

　　2017年我国一线城市的户籍城镇化率加权平均数为86％，根据国际经验来看，中期是城镇化发展较快的阶段，进入后期阶段城镇化率会明显放缓，我们假设每年增长1％，达到90％后一直保持在90％。

　　2017年我国二线城市的户籍城镇化率加权平均为46％，根据联合国对我国城镇化率的预测，我国在2007年时候的城镇化率也是66.1％（这是常住口径，所以数据比较大，但是增速是相对持平的），所以未来二线城市的城镇化率与2007年后的总城镇化率情况类似。

　　2017年我国三线城市的户籍城镇化率加权平均为42％，根据我国城镇化率的历史数据我国2004年的城镇化率是42％，所以三线城市未来的城镇化率类似于我国2006年后的情况。

　　总人口的预测就相对简单了，根据我们在《2050年，当你老了：中国人口大数据》中对我国未来人口的预测数据和人口的增长率，假设一线、二线、三线和其他地区的人口增长率都与总人口增长率相一致，可以预测我国未来一线、二线、三线和四线地区的总人口。

　　根据我国一线、二线、三线和其他地区的总人口和城镇化率预测数据，可以得到我国分级城市未来的城镇人口和新增城镇人口，再结合各地区城镇居民人均住房面积，可以得到未来我国一线、二线、三线新增住房需求。

　　根据wind中各城市最近年份（大多是2013年）的人均住房建筑面积，我国一线城市的人均住房面积是29，二线城市36，三线城市34，由此可以计算出未来我国一线、二线、三线城市潜在新增居民的刚需住房面积如图【11】所示。

　　根据图表【11】，2015、2016年我国二线、三线城市刚需面积大幅上升，一线城市明显下降，但是2017年以后一二三线新增的刚需住房面积都将明显走高，在2018-2020年二三线城市因为城镇化新增的住房需求仍然保持较大增幅，2016-2019年一线城市住房需求开始反弹，2022年后又趋于下降。

　　上述的分析是基于历史数据和国际组织预测数据的测算，但是在现实中我国经济产业发展和人口流动等会受到一些政策影响，这些政策就是分析人口中的干扰变量，我们认为主要有三个因素最重要：第一是产业政策，第二是户籍制度。

　　在我国城镇化一般是这样一个过程：一个地区经济和产业发展起来，盈利良好，需要扩大再生产，所以提供了薪酬优厚的岗位吸引人才流入，人才流入后产生了更多的生活服务需求，吸引周边地区的劳务人口从事服务性工作。

　　也就是说，决定城镇化或者说一个地方的人才吸引力关键在两点，第一是产业和经济发展，也就是有没有薪酬优厚的工作岗位。第二是户籍制度和公共服务政策，也就是被高薪厚禄吸引过来的人才是否能得到当地的身份认可，享受公共服务。

　　三、影响城镇化的政策：产业和户籍

　　（一）产业政策

　　近年来二三线城市大力发展经济，不少城市根据自身情况提出有特色化的城市发展战略，比如江苏重点发展电力设备计算机、通信和其他电子设备制造业等。

　　（二）户籍政策

　　有了产业和优厚的薪资，人才才会被吸引过来，但是与其他国家不同的是，我国由于历史原因，还存在“城乡二元制”下的户籍制度，一定程度上对人口的流动起到一定的限制作用，但是2016年开始，各大中城市为了吸引人口采取了一系列的户籍开放措施：