马光远:房地产税的目的究竟是什么

1评论 2018-07-24 11:46:20 来源:金融界网站 作者:马光远 抢反弹必备短线战法

从周期而言,本轮房地产在经历三年的上涨之后,需求端基本已经释放,上涨的动力在衰退,如果没有一些政策的扰乱,房地产短期进行下行周期是必然的。

  作者:著名经济学家 马光远    

  我相信,如果真的税率到了20%,30%,那是抢劫,不是收税了。

  因为房地产税,中国社会正在割裂成两个阵营:一个阵营是坚决支持房产税的,另一个阵营是反对房产税的。

  从周期而言,本轮房地产在经历三年的上涨之后,需求端基本已经释放,上涨的动力在衰退,如果没有一些政策的扰乱,房地产短期进行下行周期是必然的。

  国家统计局发言人在7月16日的一番言论,让房地产税又进入公众热议的视野。

  在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

  外界将此解读为房地产税要加快出台的信号,甚至有人预测,明年房地产税就会出台征收。

  应该支持房产税还是反对房产税?

  因为房地产税,中国社会正在割裂成两个阵营:一个阵营是坚决支持房产税的,另一个阵营是反对房产税的。从支持房产税的人来看,大多是没房的或者认为通过房产税能够抑制高房价的。

  我理解这种对房产税抱有非常大的期待的心情,因为没有人喜欢高房价,而且,在经历一轮一轮绞杀式的上涨,同时,又经历一轮又一轮史上最严的调控之后,绝望的人们只剩下房产税这么一个救命的绳索可以抓住了。但是,这真的是一条救命的绳索吗?

  在我认真研究房产税之前,我也认为房产税是可以降低房价的:通过增加持有成本,把有钱人手中多余的房子逼出来,增加供给,抑制高房价,打击多套住房。然而,当我对世界上绝大多数征收房产税的国家进行研究之后,我发现,通过征收房产税抑制房价只是“美丽的传说”。

  有房产税的国家,房价经常暴涨,没有房产税的国家,房价不见得有多离谱。最典型的是我们的香港,以及美国,有房产税,但香港房价是世界上最高的城市之一,美国的房地产经常出现周期性的快速上涨,这都是事实。

  而且,这些国家和地区在征收房产税的时候,目的很明确,就是为地方政府开辟收入来源,而不是为了抑制高房价的。

  房产税在美国、英国等国家,是地方财政收入的最主要来源,至于房产税是否抑制了房价,以及在多大程度上抑制了房价,争议很大,唯一没有争议的是,即使有房产税,这些国家的房价也经常出现暴涨。

  征收之初,把房地产税作为调节高房价工具的国家有,但很少,典型的是韩国和日本。但事实证明,这两个国家的房地产税作为调节房地产市场的工具效果非常不尽如人意。

  日本在房地产泡沫时期,房地产税没有起到抑制房价的作用,韩国在开征房地产税之后,短期房价涨幅有所回落,但以后房价,特别是首尔等大城市房价的暴涨几乎没有受到房地产税的影响。

  税率提高会抑制高房价

  有人和我抬杠,认为房产税没有抑制高房价,那是因为税率太低,把税率提高到20%,30%,甚至实行累进税率试试。我相信,如果真的税率到了20%,30%,那是抢劫,不是收税了。

  我相信不仅仅会把高房价打掉,也会把所有的开发商消灭掉,最后把房子消灭掉,回到福利分房挤筒子楼的年代。但是,从常识而言,对房子这样的不动产如何征收这么高的税,除非国情特殊,要么就是没收!

  世界上绝大多数国家房地产税的税率普遍是1%到2%左右,这已经不是一个小的数字了。处于为地方征收稳定增收的考虑,这样的税率是合理的。当然,也有极少数,极特殊的国家也实行累进或者比较高的房产税,比如新加坡。众所周知,新加坡是一个城市国家,其住宅主要分为两种:一是政府提供的组屋,解决绝大部分居民的住房需求,还有一小部分通过市场解决。

  因为新加坡的住房主要是通过政府的组屋解决的,所以新加坡的房地产税在税率设计上对基本的住房需求实施优惠税率,而对极少的私人高端住宅(大约占市场的20%)实行较高的超额累进税率,调节收入分配。例如,在1990 年,新加坡政府对自用住宅实行4% 的优惠税率。

  在2011 年后,新加坡对房地产税实行超额累进税率征收,2015 再次调整超额累进税率,富人的最高税率可达20%。但是,新加坡的房地产市场是一个极其特殊的市场,80%的住房供应来自政府,20%通过市场解决。世界上实行这种住房制度的可能就这一家。作为一个13亿人口的大国,80%的住房靠政府解决?你觉得可能吗?一点可能都没有。

  土地垄断是导致中国高房价的根本原因

  在经历一个20年的完整周期后,很多人已经明白,导致中国高房价的原因很多。其中土地垄断是根本原因,再加上把房地产从来都当成财政创收和稳定增长的工具,导致中国的房价每一轮的上涨都超出老百姓(行情603883,诊股)的承受能力。

  要真正实现“房住不炒”的,有的是税收之外的办法,比如,通过立法规定,一个家庭最多只能拥有两套住房即可,这种规定应该是永久性的,而不是在房价涨的时候限购,一旦房地产低迷,就放开限购鼓励炒房。房地产每一次上涨背后最大的推手绝对不是开发商,也不是什么炒房团,看看谁是后面最大的受益者即可。

  其实,从周期而言,本轮房地产在经历三年的上涨之后,需求端基本已经释放,上涨的动力在衰退,如果没有一些政策的扰乱,房地产短期进行下行周期是必然的。

  然而,错误的限价政策导致了很多城市摇号抢房的乱象,使得很多不明真相的人又加入恐慌性买房的行列。我一直不明白,像限价这种错误的政策为什么没有人纠正。现在我有点明白了,让很多政策失效的结果是为了加快房产税的出台铺路吧?

  关于房产税的很多障碍,我在之前的文章中已经不厌其烦的说了,土地70年的问题,很多人把房子放在别人名下导致的税收不公平问题,土地出让金已经高额征收的问题,房地产信息不健全的问题,以及中国房地产领域的税费已经达到房价60%以上的基本事实问题等等。

  但是,在打压高房价的道德感召下,即使存在如此多的障碍,被高房价压得失去理智的人们张开双臂欢迎房产税的到来。这需要一次事实血淋淋的教训,当征收房产税之后,大家发现,房价仍然会出现暴涨之后,才会醒过来。现在,无论你怎么呼喊,在他们眼里,你只是为高房价辩护,你是开发商的托,你很无耻。

  善良的人们,我是爱你们的。

  当羊把自己的安全寄托在老虎赶走狼身上后,羊迎来的不是自身的安全,而是更可怕的虎口而已。房产税大概率赶不走高房价这头狼,同时还会迎来一房产税这头更贪婪的老虎。这是房地产的规律使然。

  在规律面前,一切良好的愿望都会显得苍白可笑。

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