李宇嘉:调控房价 该拨乱反正了

1评论 2018-07-23 00:58:18 来源:证券时报 抢反弹必备短线战法

  自打2016年9月底启动本轮调控以来,各地方及研究机构就不再被允许发布房价数据了。近期,广州官方数据平台阳光家缘,甚至连新房成交金额和面积都不发布了,理由是担心媒体随意解读。于是,国家统计局70城房价指数,也就成了观察楼市冷暖的唯一正规“窗口”了。本月17日,国家统计局提前一天发布6月房价指数,时间点有点儿诡异,但更诡异的是数据本身。6月份,大部分热点城市的房价都出现了“跳涨”,跳出了过去一年的上涨天花板。

  2016年10月以来,对钦定的16个热点城市,官方画了一条不能逾越的红线,指数涨幅超过0.5%就要被问责。于是,我们看到,2016年10月以来的十几个月,16个城市房价环比涨幅,清一色在-0.5%~0.5%之间。但是到了6月份,这些城市多数出现跳涨,如济南、福州、广州、成都、武汉和郑州,6月新房价格分别上涨3.6%、2.2%、1.9%、1.6%、1.2%和1.8%。事实上,热点城市房价5月份就明显反弹了,如广州(1.8%)、成都(2.1%)、武汉(1.1%)和郑州(1.6%)等。

  过去十几个月,热点城市房价变动之所以能控制在-0.5%~0.5%之间,政府的工具就是三招:“预售管制、网签管制、高低搭配”。什么意思呢?房价太高的项目不批预售,批预售了也不网签,网签的时候高价项目和低价项目搭配进系统。这样,不管是整体房价水平,还是涨幅,都完全控制在政府手里了。问题来了,既然房价控制的不错,也能引导市场预期,缘何允许房价“跳涨”呢?事实上,房价跳涨,并非近期实际成交价格大幅反弹了,而是高价盘入市了。

  有两种情况,一是前期已成交但未网签的高价盘,现在被允许进入网签系统了;二是前期未获得预售证的高价盘,现在获得预售证并实现销售和网签。因此,就表现为房价大幅上涨,甚至是“跳涨”。纳闷了,难道政府放弃限价?难道不担心房价暴涨,前期用心良苦的努力毁于一旦?难道不担心投机炒作卷土重来,让“房住不炒”的顶层设计蒙阴?非不想,而非能也。“一刀切”地限价,不管不顾2016~2017年是史无前例的地王年,不管不顾楼市高温要缓慢消退的规律。

  其结果是,既要承认高价盘的存在,又要控制价格,数据失真也就在情理之中了。大家的亲身感受是,不仅房价数据是失真的,成交量也是失真的。表象看,房价是稳定的、成交量在下滑,但实际情况却是,各地抢房不断、房价明显上涨。这样,管理层怎么判断形势?怎么调控市场呢?更重要的是,地价并未下跌,仅溢价率下行了。今年上半年,300城土地出让金同比增长27%,再创历史新高,但溢价率(20%)下降16个百分点。源头的地价不跌,房价怎么跌呢?

  逆规律行事,时间久了就搞不下去了。按揭利率已连续18个月上行,6月份的首套房利率、二套房利率环比分别上涨0.71%和0.1%,相当于基准利率的1.15倍、1.23倍。大量新房成交但无法网签,按揭贷款办不下来,拖得越久承受的贷款利率越高。不是购房者受损,就是银行受损,政策制定者还得到处维稳。更要命的是,如此限价,或许是搬起石头砸自己的脚。终端限价,高价盘限证、限签,成交量自然上不来,管理层一再强调的增加供给的问题始终无解。

  另外,终端限价叠加成交冻结,销售款回不来,而地价还在上涨、融资越来越紧,开发商拿地意愿自然降低,高价地无人问津,就连非常激进的碧桂园(港股02007),都传言拿地降速了。进入7月,包括上海、合肥、天津、杭州、成都等城市,均出现多宗土地流拍或担心流拍而主动撤回。现在,国家严控地方债务,PPP、棚改、国企平台纷纷被清理。合规的融资渠道中,土地来钱最快。

  土地财政依赖度高的,连续数月未出高价地的,自然承受不了要跳出来。于是,南京就松绑了土地调控。看来,靠做数据压房价,不仅房价压不住,还会牵扯出一堆问题。拨乱反正,成交未网签的赶快进系统。历史遗留问题解决了,然后重起炉灶,再思考下一步该怎么调控吧。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:调控房价 房价水平 房价指数 预售 城市房价

责任编辑:付健青 RF13564
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