叶檀:我们郑重建议!房住不炒 股投不炒

1评论 2018-07-13 09:09:10 来源:金融界网站 作者:叶檀 "A股豪门"操盘术曝光!

一二线城市即使一手房价下跌,年轻人、外地人大多数没有购房资格,也买不起。在北京、上海、深圳、广州市中心,每平方米6万以下根本买不到好房子。

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  我们进入了一个大转型时代。对此,任何人都不要抱以轻心。

  央行前副行长吴晓灵说,在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

  不要抱怨,面对现实。

  房地产已经进入滞胀周期,房地产作为资产在某些城市真的冻结了,大家没有兴趣了。从今年下半年开始,檀香们,不要着急买房。

  “真叫卢俊”发表文章,说他自己最近在上海置换了一套房子,这个卖出买进的过程,让他真正意义上感受到了上海楼市的近况,楼市的反馈,超乎想象。

  上海的二手房市场非常冷清,大家都处于观望状态。

  卢俊的房子挂牌第一周,来看房的人就比往常少,大家非常纠结,并没有表示出明显的购买意向。仅有一两个出价的,都报了一个非常离谱的低价,谈判无法顺利进行。

  经过2个月,客户真的就没有来了,市场就像真空了一样,来客量几乎就没有,对于房子这个东西,好像完全没有想象中的需求。

  无独有偶,我上次去长沙的时候,有个朋友提供了几乎一样的案例。

  他想把自己手里的住宅卖出去,再买套大房子,属于改善性住房,因为不等着用钱,貌似长沙房价又在涨,他不愿意降价求售。奇怪的是,客户来看的不多,有购买意愿的就更少了,真正是有价无市。

  现在很多城市,一手房很火,因为一二手房价格倒挂,有套利空间。

  可是,一二线城市即使一手房价下跌,年轻人、外地人大多数没有购房资格,也买不起。在北京、上海、深圳、广州市中心,每平方米6万以下根本买不到好房子。

  二手房在降价,成交量还不高。

  2015年、2016年上海总成交面积平均在3000多万平方米,其中三分之二为二手房,上海“跑步”进入存量房市场。

  从价格看不算低迷,但从成交量来看,北京、上海是个板结的市场,跟板结的土壤风险一样高,只能靠不断施肥。

  上海房地产成交量下降明显。房地产服务商第一太平戴维斯最新发布“上海市场回顾报告”,由于贷款融资困难,今年上半年,房地产投资市场大宗交易成交总额196亿元,仅为去年同期的二分之一。

  北京房地产市场跟上海一样冷。

  2018年上半年,北京共成交商品房1.57万套,成交量创下2005年、近13年同期新低,房企整体销售业绩下滑,只有共有产权房表现突出,排名前七的项目中,有5个为共有产权房项目。

  2018年上半年,销售量排名第一的万科在北京地区共销售17.82万平方米,仅为2017年同期排名第一的54.92%。

  谁说土地价格上升,房价就同步上升的?北京、上海的二手房市场证明,土地价格上升,二手房价照样可以跌。

  叶檀:我们郑重建议!房住不炒 股投不炒 从下半年开始 不要急着买房买股

  估计今年下半年,随着棚改等政策收紧,三四线城市也会逐渐进入板结期。

  意识到棚改对房地产市场的打击,7月12日,住房和城乡建设部有关负责人表示,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  但政策放缓,不会改变房地产大势。西安、长沙、杭州、上海限制企业购房,进一步打击需求。

  一起进入板结期的,还有股市。

  叶檀:我们郑重建议!房住不炒 股投不炒 从下半年开始 不要急着买房买股

  有个老朋友感慨,现在的股市是钝刀子,股指不算大跌,有时会大幅反弹,股权质押的雷也没有爆,就是成交量不振,想卖多一点,都卖不出去。

  7月6日,上证指数开始连续收阳,但7月6日当天,成交金额1482亿元,7月12日,成交金额1703亿,金额在近期不算低。可是,5月16日,光是苹果期货,交易额就超过了1930亿元。

  成交额可能低到深不见底。2011年10月10日,沪市成交额399亿元,深市成交额315亿元,两市合计714亿元。

  今年,有些个股成交量创出历史最低纪录。6月11日,退市昆机只成交了750元,创出有史以来当天有交易的股票中的最低成交记录,除非,跟2005年的12月6日金宇车城的零成交去比。

  质量差的、流动性差的公司,大资金根本不能碰,不敢碰,因为,成交额太低。

  根据东方财富(行情300059,诊股)Choice数据,截至7月5日收盘,当天有6家公司全天的成交额低于100万元,470家公司全天成交额低于1000万元,其中*ST毅达(行情600610,诊股)全天仅成交4.24万元。剔除跌停、涨停和ST的公司后,汉商集团(行情600774,诊股)当天成交额最低,全天成交158.17万元。

  从6月到7月5日,218家公司日均成交额不足千万,7月5日收盘,有197家公司的市值低于50亿元,占比逾9成,按照申万行业分类(1级),这218家公司来自25个行业,其中机械设备行业最多,达41家。

  在这样的板结市场,这样的僵尸公司,你敢买吗?

  没有流动性的市场会怎么样?参见新三板

  质量差的小公司,普通投资者不要碰不能碰,因为退市和监管可能更严厉。

  沪深交易所强制终止上市,触发的条件包括,连续120个交易日(不包含公司股票停牌日)实现的累计股票成交量低于500万股;上市公司股东数量连续20个交易日(不含公司首次公开发行股票上市之日起的20个交易日和公司股票停牌日)每日均低于2000人。缺乏流动性,高质押,质量差,一个不小心,买入一家退市股。

  投资者在安全的公司里抱团取暖,尽管历经打击,优质的上市公司估值一直坚挺。

  房住不炒,是个新词,已经落实在房地产政策的细节中。

  股投不炒,新词横空出世。

  7月12日,《证券日报》撰文认为,A股市场的治理也应借鉴楼市的成功经验,向投资者宣传“股投不炒”的理念,并对肆意炒作、破坏市场秩序的行为予以严惩。如果绝大部分的投资者都坚持并践行“股投不炒”的理念,A股市场走上稳健发展的轨道就能顺利得多。

  股投不炒,如果在一年中落实到位,意味着股市投资逻辑将进一步变化,股市的逻辑将和房地产目前的逻辑相似。

  找到好的、安全垫厚的上市公司,长期持有,房地产市场则是找到经济发展好的地区、租金回报率高的房产,长期持有。

  再看其他市场,P2P市场正在被清洗。

  据网贷之家的数据,6月,P2P网贷行业63家平台出现问题,截至7月10日,7月有28家P2P平台爆雷,其中不乏老牌、知名、体量较大的平台。

  网贷行业出现挤兑,就像传染病一样快速传染,原本没问题的平台也被挤垮。

  不仅如此,期货市场大幅震荡,看看大豆,大涨大跌,跌得找不到北。看看镍价、铁矿石,看看苹果期货,看看棉花期货,要多有多疯狂。

  中美之间进入金融拉锯期,在人民币汇率、期货、债券等市场上,打得非常艰难。美国市场风险也在上升。

  我们在此强调,从今年下半年开始,目前以安全的资产为上,进行资产配置和风险对冲,不要想着赚大钱,而是想着怎么过冬,怎么在冬天里帮助好的企业、好的企业家,这就是价值投资。

  看上去,市场总体价格区间保持平稳,但是,市场已经发生了本质变化,政策上的小改动,不会影响市场剧烈震荡、不会影响全球逐渐挤泡沫的大势。

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关键词阅读:房住不炒 股投不炒 买房买股

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