李宇嘉:玩儿法靠谱了 房地产估值也该回归了

1评论 2018-07-11 03:01:07 来源:证券时报 "A股豪门"操盘术曝光!

  这个春夏之交是楼市的多事之秋,一边是开发商业绩捷报频传,银行资金面也开始回暖了,另一边是地产股跌跌不休,板块在半年内蒸发万亿市值。刚刚过去的2018年上半年,根据克尔瑞的数据,TOP100房企销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,而上半年良好的签售已经锁定了下半年及全年的业绩。但是,资本市场对业绩却全然不顾。Wind数据显示,年初至今,地产股已跌掉近24%,市值蒸发近万亿,碧桂园(港股02007)、万科、泰禾、华夏幸福(行情600340,诊股)下跌30%-60%不等。

  而且,这种跌势并未因龙头房企高管不间断的回购而止住,并未因国家放缓去杠杆的节奏而止住,也并未因7月5日7000亿降准政策生效而止住。为何会出现股价和基本面如此严重的背离?有人说导火索是中美贸易冲突,有人说是棚改货币化退出惹的祸,还有人说是“带头大哥”要抛弃地产,比如三四线楼市绝对扛把子的碧桂园,要叫停“全覆盖”战略,万科新领袖郁亮声称要放弃地产。但是,这些事件远称不上“黑天鹅”,甚至事后还被澄清为过度解读。

  中美贸易冲突升级,不是一天两天的事,楼市瓜葛上也很牵强。甚至像任志强所说,中美贸易冲突升级可能会逼出楼市的生存空间;棚改退出子虚乌有,近期国务院发文,启动新的三年棚改攻坚计划,明确要求落实今年580万套的棚改任务。棚改货币化降速,倒是在情理之中。问题是,货币化降速或退出,难道不是三四线楼市低库存的彰显?至于“带头大哥”要放弃地产,更是无中生有。看看TOP10的土地储备及补库存“排位赛”,就知道地产仍是他们的命根子。

  那么,根源在哪里?笔者认为是政策确定消灭了念想。过去,开发商对投资和销售的计划铺排,主要基于博弈政策后的判断,包括调控政策和金融政策。根据政策风向,策略性地选择是要防守还是要进攻。逆风险行事,紧紧抓住“周期底部阶段拿地,景气阶段去化,顶部阶段回撤,回落阶段静待下一个底部信号”,往往能在周期中获得一轮又一轮的溢价红利。但现在,这一钟摆式的周期规律被打破了。

  也即,市场猜对了,决策层确实担心楼市大幅度下滑,所谓守住系统性风险底线,防止大起大落,多半言指楼市。不过,管理层的策略是,楼市要在高位徘徊,但加杠杆资金要从釜底一点一点地抽走。上半年,开发商销售回款占资金来源的近50%,自筹资金(主要是发债)占31%。也就是说,开发商要想融资,要不就是加快周转,要不就是提高自身实力,因为只有上市或AA+的房企才能在市场上融资。但现在,即便是还旧借新的债券融资,大门也在渐渐关上。

  为何?尽管去杠杆节奏适度放缓,但股市、企业、政府等似乎都遭遇“钱荒”,唯独房地产活的很滋润。一季度,200多家上市房企杠杆率近80%,创历史新高。看来,融资系统四处漏风,近期银监部门不断祭出高额罚单,就在于堵住这些风口。更关键的是,人民币又开始贬值了,这次与2015-2016相同,又有系统性风险预期作怪的成份,楼市脱不了干系。上次是楼市高库存,这次楼市有泡沫风险。又要楼市在高位徘徊,又要堵住泡沫,怎么办?

  开发商既然很滋润,那就把融资的门再关紧,有本事的就靠回款支撑吧。房企破产了怎么办,没关系,既无就业和维稳顾虑,还能提高行业集中度,何乐不为。这就是为何,各大开发商拼命高周转的原因。下游需求火热,投机炒作复归,这与“房住不炒”背离,限售会蔓延至全国、限购已是长效机制。高位进场的各位,未来交易周期长了、摩擦大了、成本高了,虚高的挂牌价慢慢损耗。最后来这样复盘,银行杠杆渐渐抽走,胆敢进来的都是分担泡沫风险的分母;调控政策常态化,让交易摩擦和成本消耗泡沫。不怕政策风险,就怕政策带来确定性,这让资本市场无法讲预期的故事。玩儿法靠谱了,估值也该回归了。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:楼市 开发商 房地产 靠谱 估值

责任编辑:付健青 RF13564
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
中国石化回应濮阳爆炸:“加油站扫码引发爆炸致4人死亡”不实

2018-07-19 21:44:00来源:人民网-能源频道

2018年世界500强120家中国上榜公司完整名单

2018-07-19 22:22:55来源:金融界网站

世界500强公司出炉!沃尔玛、国家电网、中石化居前三

2018-07-19 21:16:49来源:金融界网站

6.8失守!人民币汇率再创一年新低!三大压力乍现

2018-07-19 22:02:32来源:券商中国

又见"放水"!央行和银保监会齐出手 五大关键点

2018-07-19 10:36:25来源:券商中国

小龙虾火爆背后的潜江案例

2018-07-20 04:56:44来源:证券时报

税期扰动消退 资金净投放未停止

2018-07-20 05:44:36来源:中国证券报

中铁总宣传部回应京沪高铁上市报道:暂没了解到该情况

2018-07-18 11:08:48来源:每日经济新闻

离岸人民币兑美元跌破6.80关口 日内跌约550点

2018-07-19 17:33:55来源:金融界网站

特朗普站在普京身旁 称穆勒调查是一场“灾难”

2018-07-17 07:39:40来源:凤凰国际iMarkets

美超级高铁公司与中国第一份超级高铁协议在贵州签署

2018-07-19 16:52:00来源:中国新闻网

钜派转型,会是又一次上车的机会吗?

2018-03-27 16:35:50来源:阿尔法工场

李娟亲属口述比亚迪广告门始末 神秘老板陈振宇是谁

2018-07-19 22:23:16来源:每日经济新闻

信用债交投活跃 人民银行窗口指导效应显现

2018-07-20 06:38:52来源:上海证券报

资深白帽子吴瀚清:回归阿里后经历两次考核不合格

2017-08-25 17:30:50来源:观察者网

因为这个万亿级市场 时隔三年阿里巴巴再投苏宁

2018-07-19 22:16:50来源:国际金融报

瑞信投资总监:欧央行会加快加息步伐

2018-07-20 05:23:32来源:中国证券报

两起操纵股票案合计罚没5000万 四大操纵手法割韭菜

2018-07-19 22:02:40来源:券商中国

10年老牌私募高管操纵股票赚650多万 被罚没2617万

2018-07-19 22:28:15来源:中国基金报

半年获利40倍 保证金提至20% 疯狂的苹果还能疯狂?

2018-07-19 22:02:31来源:券商中国

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点