易宪容:房地产乱象丛生的根源在哪里?

1评论 2018-06-29 14:23:29 来源:金融界网站 作者:易宪容 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

只要对住房消费与投资用信贷及税收进行严格界定,特别是在事中及事后进行严格的限定,比如用累进的住房交易所得税对住房投机炒作进行严格限制,让他们购买住房无利可图,房地产市场的乱象丛生很快就会消失,否则,在行政性调控政策上叠床架屋,所起到的效果是十分有限的。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  十几年来,国内房地产市场越是调控,房价越是上涨,房地产市场越是乱象丛生。上一届政府手上是这样,这一届政府面对房地产市场的政策效果更是如此。比如,2016年以来,声势浩大的房地产市场调控,出台的调控政策之多,出台的调控政策之频繁,出台的调控政策之严厉等都是前所未有,但房地产市场更是乱象丛生,全国各地的房地产炒作更是疯狂。

  所以,住房和城乡建设部等七部委不得不下发文件将于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。有报道称,为了治理房地产市场乱象严厉打击房地产炒作,住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(简称《通知》)。

  《通知》规定先行开展治理房地产市场乱象专项行动30个城市包括:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  这次房地产市场乱象治理与打击的主要内容有,打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。《通知》要求,一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。

  二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”。

  三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业。

  四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

  这次《通知》的房地产市场乱象专项治理,目标明确,严厉打击房地产市场投机炒作;范围之广泛,基本上涉及当前房地产市场价格还在上涨的热点城市;时间确定,从现在起到今年年底;为了广大民众利益,也要求民众参与;对相关部门的政府官员问责,即对专项行动实施过程中发现的违法违规行为,依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员,坚决问责等。也就是说,整个房地产市场乱象的专项治理看上去是一场大运动,并要求在这场大运动中,房地产市场当事人每一个人都得过关,否则就得问责。不过,房地产市场发生的问题,不是通过市场的方式,而是通过声势浩大的群众性运动,要想达到目的是会十分令质疑的。

  因为,从《通知》的形势及内容来看,政府职能部门是想落实十九大报告中对房地产市场的基本定位,即“房子是住的,不是用来炒作的”,反对房地产市场的投机炒作,并对这种房地产投机炒作要严厉打击,但是《通知》从根本上就没有认真检讨过为何2016年以来的房地产市场越是调控,房地产市场价格越涨,房地产市场越是乱象丛生?只不过在原有的房地产行政性调控政策上叠床架屋,即增加多一层政府的行政性调控政策。可以说,这样的调控政策越多,越是复杂,还是会如以前一样,能够起到的作用越是有限。反之,让政府职能部门的权力又多增加一层。

  可以说,当前房地产市场的核心问题是什么?或乱象丛生的根源在哪里?问题就在于十九大报告对房地产市场清楚定位,即“房子是住的,不是用来炒作的”之后,政府职能部门不是用经济杠杆来落实十九大报告对中国房地产市场的定位,而是用无所不用其极的政府行政性工具来参与和干预这个市场,但房地产市场商品端则完全以市场化方式进行。两者不是一回事,如果能够起到调控的作用。再加上有关房地产市场的一系列重大制度改革进展缓慢(比如土地制度改革、财政制度改革等),在“因城施策”的框架下,地方政府不仅没有愿意改变房地产市场的性质,让房地产市场由投资为主导的市场转变为消费为主导的市场,反之,不少城市推出房地产调控政策(或无所不用其极的行政性调控)往往成了这些城市住房饥饿营销策略,并由此激发了一波又一波各城市房地产市场炒作潮或抢房潮。

  可以说,在这一波房地产行政性调控政策作用下,各城市的居民基本上识破了各地方政府的房地产调控的实质及招数,早就意识到地方政府根本就不想改变当前房地产市场现状,反之还在预期这些房地产调控政策只会把当地房价推高。各城市房价只涨不跌成了他们认为的铁律,也成了一直在推高房价上涨基本预期与动力。

  可以说,只要房地产市场的性质不改变,只要房价一直在上涨,特别是房价仍然在疯狂上涨,再加上棚户区改造的货币化分房,银行信贷政策始终保持过度宽松,国内居民就会涌入房地产市场。即使各城市一直在出台行政性的房地产调控政策,但是无论是房地产开发商还是住房投机炒作者都能够采取不同的方式来破解地方政府所谓的调控限购,只不过,他们增加些许破解这些限购成本而已。在这种情况下,国内房地产市场岂能不乱象丛生?从制度不完全性、信息不完全性、政府官员同样是一个个自利人的角度来说,只要房价在上涨,房地产市场是一个有利可图的市场特别是一个暴利的市场时,这种自利人就会寻找破解限制购买住房的方式,房地产市场乱象丛生由此而起。

  实际上,从国际上的经验来说,或从市场法则本身来说,只要对住房消费与投资用信贷及税收进行严格界定,特别是在事中及事后进行严格的限定,比如用累进的住房交易所得税对住房投机炒作进行严格限制,让他们购买住房无利可图,房地产市场的乱象丛生很快就会消失,否则,在行政性调控政策上叠床架屋,所起到的效果是十分有限的。特别采取种种对抗市场法则的方法来调控,最后的结果会输得更惨。

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关键词阅读:房地产乱象 根源

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