张宏伟:3大利空 楼市三季度开始大幅降价

1评论 2018-06-28 13:34:27 来源:金融界网站 作者:张宏伟 游资亲授打板神技

知情人士称,中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。其实,前两个月,外汇管理局已经明确对房企的海外发债进行监管了。如此,我们可以基本判定,房企海外融资渠道已经被卡死了。

  作者:同策咨询研究部总监 张宏伟   

  三则利空消息让下半年楼市充满阴影!

  一是,6月28日,住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。涉及严查的30个城市名单如下:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  二是,知情人士称,中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。其实,前两个月,外汇管理局已经明确对房企的海外发债进行监管了。如此,我们可以基本判定,房企海外融资渠道已经被卡死了。

  三是,6月25日,一则关于“国家开发银行(简称‘国开行’)将棚户区改造(简称“棚改”)贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻,引发市场波动。6月27日,地产股持续领跌。A股中,中南建设(行情000961,诊股)(000961.SZ)自6月25日开始连续三天领跌,27日一度跌停;新城控股(行情601155,诊股)(601155.SH)最高下跌7.04%;港股中,碧桂园(02007.HK)最高下跌8.43%、旭辉控股(00884.HK)最高下跌6.87%、融信中国(03301.HK)最高下跌6.38%

  那么,在以上三则不利消息之下,下半年楼市怎么走?同策研究院首席分析师张宏伟认为:

  首先、从资金面角度来看,三季度为民营房企资金兑付压力最大时间,不会因为7月份的降准而改变!

  2018年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额,融资情况不容乐观。

  由于国内外融资渠道均收紧,一二线城市“限价”导致高价地入市成为难题,房企回款也压力山大,预计接下来房企资金面将越来越紧张。据笔者了解已经有TOP20某品牌房企1-4月拿地投入800亿,5月份开始已经暂停拿地了!还有另外一家品牌房企,为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在也面临比较大的偿债压力。按照这个发展趋势,三季度为民营房企资金兑付压力最大时间,不会因为7月份的降准而改变!

  其次,住建部等部委严查影响下半年销售预期,影响房企回款速度。

  从本次专项行动的打击重点来看,包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。从实际影响来看,由于本轮楼市表现较为活跃的主要为中西部、东北的核心城市(东部核心城市交易量已经被限),以及大部分三四线城市,而本次整治的重点的30个城市来看,影响比较大的还是中西部、东北的核心城市,因此,由于中西部、东北的核心城市楼市政策的规范,房企的销售业绩可能会收到影响影响。由此可见,住建部等部委严查影响下半年销售预期,影响房企回款速度,从而影响房企资金面的安全。

  第三、从棚改货币化安置急刹车政策来看,三四线城市楼市将逐步降温,从而影响房企销售业绩。

  从三四线城市楼市人口变化趋势来看,半数为人口流出型的,即使有人口流入型的,人口流入的比例也非常小,因此,三四线城市正常的合理楼市需求为既定的,并且市场容量有限,需求也是有限的。

  过去一年多,由于棚改货币化安置比例较高(2017年60%,2018年上半年约80%),加上房企布局下沉至三四线城市,总体上推动三四线城市楼市轮动上涨,某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。一旦棚改货币化安置急刹车,由于三四线城市人口量有限需求有限,将使三四线城市楼市降温,从而影响房企销售业绩。另外,三四线城市二手房市场并不活跃,没有人接盘,一旦三四线城市楼市开始调整,其市场状况要比一二线城市更糟糕。这是必然的趋势,对于企业来讲必须关注这件事情。

  第四、从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大),降准也救不了这些资金面紧张的房企。预计2018年三季度,处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计,2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间,不会因为降准而改变!此时,再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息,房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

  本文由平台/作者授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网站名家专栏。
邮箱地址:mingjia@jrj.com.cn,咨询电话:010-83363000-3477。期待您的加入!

关键词阅读:楼市 降价 利空

责任编辑:何佳佳 14726
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
是时候下调应急响应级别了吗?钟南山最新回应

2020-02-25 10:50:35来源:券商中国

韩国告急!确诊893例 飞青岛机票狂飙600%

2020-02-25 12:07:02来源:中国基金报

韩国人来青岛躲避疫情 首尔飞青岛航班爆满?青岛回应

2020-02-25 10:50:25来源:券商中国

三维战疫 央行强势祭出金融“战疫”组合拳出击

2020-02-25 07:01:53来源:时代周报

华为新折叠屏手机来了!售价近2万元 可买2台三星折叠屏手机

2020-02-25 06:31:25来源:每日经济新闻

疫情后第二波稳楼市红包降临!降首付、送户口、发补贴

2020-02-25 06:50:19来源:中新经纬

9例!湖北以外新增确诊病例降至个位数

2020-02-25 10:35:15来源:新华视点

金价刷新8年新高!分析师:黄金已具备牛市上涨雏形

2020-02-24 20:11:10来源:e公司官微

全球产业链上的中国制造:少一个零部件都没法生产

2020-02-25 12:29:00来源:中国企业家杂志

碧桂园一次性换防38位高管!多区域合并 传递出什么信息

2020-02-25 09:24:45来源:中国企业家杂志

金融机构“抢人大战”火热开启 这类人才太吃香

2020-02-25 07:45:25来源:中国证券报

全国31省份新增新冠肺炎确诊病例508例 累计报告77658例

2020-02-25 08:40:18来源:金融界网站

央行密集发声!易纲最新定调来了 适时出台新措施 防止企业资金链断裂!这四大举措值得期待

2020-02-25 00:10:30来源:券商中国

11部委联合印发!智能汽车顶层设计出炉 5年时间构建6大体系 智能网联汽车黄金时代开启

2020-02-25 00:11:05来源:券商中国

重回2成首付!浙商银行打响下调“头炮” 还有银行敢跟进吗

2020-02-25 07:57:45来源:中新经纬

又见公积金购房松动!这座城市刚刚宣布:二套房可以公积金贷款了!还有更多城市跟进?

2020-02-25 00:10:55来源:券商中国

央行:适时出台新政策有效对冲疫情影响

2020-02-25 03:49:34来源:证券时报

郭施亮:美股出现千点跌幅 中国股市可以保持特立独行吗?

2020-02-25 09:00:40来源:金融界网站

天津大学教授回应研发出新冠病毒口服疫苗

2020-02-25 13:04:07来源:金融界网站

第一波降薪潮来了:刚复工 我的工资降到1500元

2020-02-19 16:25:05来源:投资界

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点