李宇嘉:三四线楼市以需求推动供给的循环已经形成

摘要
国开行棚改投融资决策调整是否会导致三四线城市楼市全面回调?笔者认为,这种担心多余。首先,正如国开行所言,国开行严格执行国家棚改政策,支持3年1500万套棚改的任务目标是不会动摇的;其次,三四线城市整体依旧受到“去库存”政策庇护,特别是三四线楼市整体回升,以需求推动供给的循环走势已经形成。

  近日,市场传闻,国开行棚改项目合同签订审批权回收总行。随后,媒体传言棚改专项贷审批暂停,棚改货币化也全面叫停。对此,国家开发银行回应,该政策并非新政,今年年初开始,地方棚改办和国开行的合同审批权就已上移,执行口径为:新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但要视具体情况来区分。2018年1季度,占国开行棚改贷款90%的PSL(抵押补充贷款)余额增量是3038亿,比2017年同期规模(1632亿)几乎增长了一倍。结合国开行数据,估算出今年2季度PSL增量与去年同期相比,增速几乎为0,这与一季度翻一番形成鲜明对比。

  可见,新增棚改项目融资确实收紧了。2017年和今年1-5月份,一二线楼市销售量分别下滑40%和12.4%,但全国商品房销售依然保持平稳增长的态势,2017年和今年1-5月份分别增长7.7%和2.9%。这其中,占全国商品房市场份额70%的600多个三四线城市是商品房市场回升的功臣。城市化“下半场”,人口向大城市和都市圈迁徙,三四线楼市逆势回升,很多人认为是2014年启动大规模棚改,特别是2015年央行启动对国开行棚改大规模投放PSL贷款、实施棚改货币化安置有关。据统计,2017年棚改占全国商品房销售面积的25%,60%为货币化安置。

  业内认为,棚改投融资政策调整,特别是收紧PSL及货币化安置,三四线楼市将全面降温,全国商品房销售面积“高位平衡”的良好走势也将戛然而止。笔者认为,2017年底国务院常务会议确定的2018-2012年1500万套棚改攻坚计划不会改变。同时,作为投融资主体的国开行,履行政策性职能与平衡“投入-产出”,根据融资和房地产形势变化,调整棚改项目决策程在情理之中。按照《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套,但2015-2017这3年就完成超过1800万套。

  也就是,棚改目标提前3年完成,2018-2020是扫尾阶段,重点在内地省份腹地人口不太集中的三四线城市及县域。因此,从体量上讲,国开行继续以大规模PSL、高比例货币化安置激活需求的重要性下降了。比如,今年安徽、河南等棚改集中的省份,多数城市棚改总体量仅3-5万套,相比2016-2017动辄10-20万套的规模明显下降。另外,近期三四线城市商品房市场明显回暖,价格开始上涨,借助国开行先期垫入大笔资金对基建“补欠账”,以启动棚改的重要性也下降了。

  棚改是为了兑现到2020年改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标。棚户区改造,除拆除危旧房、城中村等不具备当社区居住功能的房子外,还兼顾完善城市功能、改善居住环境。但是,无论拆迁及补偿,或社区服务配套,抑或补齐城市功能,都是一次性巨额投入、长期回收的大型项目。棚改项目集中的城市,往往产能过剩、产业落后,人口外流和老龄化严重,地方财政负担重。靠本地政府,无法推进棚改,还会恶化当地债务风险。以国开行PSL及货币化安置,补上服务短板,盘活存量空间价值,无疑是惠民生与房地产良性循环的最佳选择。

  2017年以来,楼市“去库存”、棚改、返乡置业叠加,三四线楼市全面回升,70个大中城市房价指数排行榜上,涨幅居前的多数是三四线城市。房价上涨了,市场自然就会驱动旧改,借助盘活存量空间价值,以覆盖旧改成本,实现房地产、旧改、公共配套“补短板”、居住质量改善等多方共赢,而不再需要政策性金融再次介入。就像北上广深等热点城市旧改推进,主要发挥效率更高的市场化主导的作用。同时,2014年7月提出楼市“去库存”后,经过长达4年的时间,三四线楼市已告别库存高压的态势,目前整体待售库存已降至12个月的警戒线以下。

  同时,监管层明确表示,棚改及倡导货币化安置,主要集中在库存过大的城市,因为棚改“拆旧建新”的周期较长,增量需求的创造效应很明显,货币化安置更是如此。既然库存已下降至合理区间,三四线楼市整体需求旺盛,房价上涨态势明显。如果继续大量推进新增项目,特别是货币化安置,对需求和房价而言,无疑是火上浇油。目前看,三四线城市楼市明显反弹,尽管有棚改带动的需求、就近城镇化的需求,但本地及大城市溢出的投资需求也不容小觑。作为资金回归实体、精准滴灌的信贷投放创新渠道,PSL继续大规模投入,不符合房地产去杠杆的要求。

  棚改总投资主要由三大政策性银行提供,国开行肩负的责任更大。2016和2017年,国开行棚改贷款占总投资比重分别为66%和48%。那么,国开行棚改投融资决策调整,是否会冲击棚改的推进进程、棚改量?又是否会导致三四线城市楼市全面回调?笔者认为,这种担心是多余的。首先,正如国开行所言,国开行严格执行国家棚改政策,支持3年1500万套棚改的任务目标是不会动摇的;其次,三四线城市整体依旧受到“去库存”政策庇护,特别是三四线楼市整体回升,以需求推动供给的循环走势已经形成。去年以来,各大开发商开始进入三四线楼市。

  更为重要的是,三四线城市与大城市、所辖市县镇乡之间实现了基础设施互联互通。近年来,不管是高铁建设、轨道交通,还是道路“村村通”,物流和电商“进村”,覆盖14亿人的基础网络将大中小城市、城乡高效链接。更重要的是,棚改已推进了6年,2008年以后新型城镇化持续推进,公共服务“补短板”,这使得三四线城市在教育医疗、交通通讯、城市面貌、居住体验、生活消费等方面,与大城市的差距持续缩小。由此,无论是返乡置业、农民工回流,还是三四线所辖乡镇村居民和村民进城购房,这些都为三四线城市楼市需求带来了可持续的动力。

关键词阅读:国开行 投融资 三四线楼市

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