最近搞证券投资的朋友都相当郁闷，有种哪儿都缺钱的感觉。

　　大A股年初每天还有5000-6000亿成交量，现在只有3000来亿，近乎腰斩：

　　股市这边很缺钱，债市那边更惨不忍睹。

　　信用债成交量大幅下跌，发出去的新债都不够还到期的：

　　图上红色的线是到期还钱的，绿色的线是新借到钱的，这两个数在5月份发生交叉，出现了债券金融资额为负的情况。

　　这种情况下，不要说资管新规下还要债市去消化影子银行的表外融资了，债券市场连自己都自身难保。

　　股市、债券都喊着缺钱，但M2虽然增得少，但那还是增长了8.3％呀，这钱都去哪了呢？难道都去支持实业去了？

　　大树翻看了一下企业存款，今年以来负增长6000多亿，意思是，企业也表示很缺钱：

　　2018，钱都去哪了呢？

　　这图看上去有点乱，但很容易看明白。

　　各种曲线都在往下掉，只有一个往上涨——那个唯一飚了的绿线就是房地产投资增速。

　　意外不意外？

　　惊喜不惊喜？

　　在各种严调控、去杠杆、严监管的政策下，别的行业增速都下去了，就剩下房地产投资一支独秀。

　　房地产不是调控最严厉的行业么？

　　不是说房住不炒么？

　　为毛在各种缺钱的情况下，资金还是要争先恐后地流入房地产？

　　很简单，因为：

　　房地产赚钱！

　　看看统计局最新公布的5月房地产价格和成交情况：5月全国70个大中城市新建商品房价格指数环比上涨0.8％，达到近一年高位：

　　二手房价格指数环比涨了0.6％，为今年最高。

　　上面两张图中的红色线，说明这轮房地产调控以来环比涨幅从来没有低于零，今年4月份以来更是逆势向上走。

　　这说明什么？

　　严厉调控下房价一直在上涨，并且最近两个月还在加速上涨！

　　这轮房地产调控以来，很多人都说2018年房子要跌了。

　　大树态度一直很坚定：

　　房价不会跌，反而还会涨！

　　现在半年过去了，事实胜于雄辩！

　　为什么房价在这么严格的调控下，甚至是各行业都在下行的情况下，房价还能保持一枝独秀呢？这就要从这轮房地产调控的本质说起。

　　房地产调控的本质

　　中国的房地产是一个政府管制最多的行业，从供地、建设、购买、信贷，各个环节都处于政府严格监控之下。可以说，政府在房地产行业的影响力是远高于其他行业的。

　　因此，想理解房价涨跌的本质，首先要理解政府调控的本质。

　　政府调控的本质是什么？

　　很简单，就是让房地产泡沫合理化。

　　中国的房地产价格有没有泡沫？当然是有的，用国际上通用的衡量房地产泡沫的指标，无论是房价收入比还是房租报酬比，中国的房价都有泡沫。

　　但问题是知道有泡沫并不重要，重要的是如何处理这个泡沫。处理资产泡沫的方式有两种：

　　一是戳破这个泡沫；

　　二是消化这个泡沫。

　　对于中国的房地产泡沫，戳破它的代价……不是现在的中国可承受的，几乎整个金融系统的信用都建构在土地价格上，除了直接的房地产开发贷、房贷，大量的地方政府债和融资平台债也是靠卖地钱来还的，如果让房地产泡沫破裂……

　　金融危机那是轻的，严重的政治危机都有可能。

　　戳破这个泡沫是不可能的，

　　这辈子都不可能的，

　　中国智造又不会做，

　　只有消化泡沫才能维持得了经济。

　　（麻烦自带抖音BGM）

　　如何去消化这个泡沫呢？

　　要做到两点。

　　一是增强泡沫外壁的韧性，使其容纳更大的泡沫而不破裂；

　　二是让泡沫的价格合理化。

　　如何增加泡沫外壁的韧性呢？

　　简单点说，就是要提升社会对高房价的容忍度。

　　如何做到呢？

　　「房住不炒」已经告诉我们了。

　　这句话固然是对那些炒房者的最后通牒。但是言外之意也很清楚，就是有房住就可以了，未必一定是「居者有其屋」。

　　长租房、共有产权房、租售同权这些政策陆续就出来了，能够十年长租，租房也能和买房一样享受公共福利，那么买不起房，退而求其次，也是能忍的。

　　这些政策本质上是用来增加社会对高房价的容忍度的。

　　增加了泡沫外壁的韧性，那么泡沫的价格合理性怎么处理呢？

　　先说什么叫合理价格。

　　这里所说的合理价格是指符合市场供需情况的价格，和什么房租报酬比没关系。

　　所以，房地产的供给侧改革是一拆二限三收购。所谓一拆就是指直接拆掉旧房子，翻译成政策语言就是棚户区改造。

　　2014年的时候面对三四线城市房地产的高库存，有专家支招说把房子炸掉，当时有人觉得这种专家就是个二货，但这哥们是讲到了点上。

　　无效的供给直接炸掉是最节约成本的，后来的棚户区改造本质上就用了专家的方法。只是棚户区改造是拆掉旧房子、留下新房子，方法更胜一筹。

　　拆掉旧房子同时降低了库存和供给，还创造出住房升级的需求，完全符合满足「人民日益增长的美好生活需要」的指示，最近几年三四线城市面貌变化得很快就是得益于这个。

　　所谓二限三收购是长租政策和租售同权政策在供给面产生的客观效果。

　　二限就是通过将可交易的商品房供地的用途限定在长租上来增加长租房的供给，同时降低了商品房的供给。

　　三收购就是通过逆向的房地产按揭金融支持去二手房市场收购一批房子用于长租，成为长租房的第二个供给来源，同时也使一部分可出售的空置二手房供给降低。

　　这三招使商品房供给下降，从而在供给侧为房价提供了支撑。

　　房地产需求层面则有一限二放三围堵的支撑。

　　一限就是逐渐蔓延各地的新房限价政策，这个政策人为制造出巨大的套利空间，不管政策初衷是什么，客观效果上是增加了购房需求，这毋庸置疑。

　　二放是指针对棚户区改造进行的定向放水，官话就是棚户区改造货币化。一年一万多亿的定向贷款，提升了三四线城市的购买力，直接刺激了买房需求。

　　三围堵，就是股市扩容挖坑、资管新规打破刚兑，去杠杆又使实业很难受，三门围堵下资金只能流向避险资产。而在中国人的意识里，避险资产就只有国债和房子了。

　　事实也证明了这一点，今年以来国债、国开这些无风险利率债交易量大增的同时，房地产成交量也大增。5月份，房地产销售1.2万亿，同比增了20％多：

　　理解房地产政策的本质是治疗「房价下跌妄想症」的最佳良药。

　　问：什么时候买房合适？

　　答：有钱的时候！