李宇嘉:深圳楼市 “新加坡化”还是“香港化”?

1评论 2018-06-15 03:51:23 来源:证券时报 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  近日,深圳住房新政被刷屏,被称为二次房改。“房住不炒”上升到国家战略,但即便各地近两年出台近300次调控政策、“租购并举”渐次推开,也没能抑制住房价上涨。4月70城有58个城市的房价在上涨,本已被压住的一线城市,近2个月房价居然止跌。调控最严、人口产业全面疏解的北京,销售量奇迹般地回升到调控前。怎么办?目光聚焦在勇立改革潮头的深圳。

  大幅调降商品住房比例,政策性住房(人才房、安居房、公租房)占比达60%;本科及以上人才,为社会提供基础服务的常住人口,能以市场房价的50%买到房、市场租金的30%租到房。商品房和政策性住房供应“四六分”,这是对1998年房改20年以来“重市场、轻保障”全面纠偏、拨乱反正;政策房以远低于市场价配租、配售,这是应对近10年房价“屡调屡涨”的真正长效。

  深圳楼市向左还是向右?这是近期业内争论的焦点。向左就是“新加坡化”,即住有所居的问题上,一个都不能少,少数有钱人买商品房,多数人买也很体面的政策房,多数人努力4-5年,都能买得起一套房,教育医疗等资源按民族和种族均分;向右就是“香港化”,即少数有钱人买商品房,多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房,住房领域“二元分层”格局明显。

  非左即右的判断不太客观。不过,不管“新加坡化”还是“香港化”,大家关注的是,穷人或无房人群,怎么解决居住问题。

  先盘一盘家底。深圳的住房基础还是不错的,目前全市有1041万套住房,按照户均2.59人测算,存量住房可容纳2800万人,而目前深圳常住人口加流动人口也只有两千万。既然房子是够得,问题在哪里呢?这就是广为诟病的城中村。城中村提供了51%的住房,但设施和功能,配套和体验,与商品住房存在较大的差距,这被认为与深圳形象、城市转型、住房升级格格不入。

  70%的人租房,这其中80%的住在城中村。房屋和人群匹配现状看,深圳更像香港,而不是新加坡。从住房新政的内容看,深圳意图向新加坡靠拢,做到“房住不炒”。一方面,深圳新建住房的主体是政策房,这些房子计划以较低的价格、完善的配套,分配给人才、户籍低收入无房户、公共服务人员;另一方面,通过整治和拆建,深圳要让不体面的700多万套城中村变得体面。

  顶层设计思路是对的,但“一分部署、九分落实”。从顶层设计到规划,再到一年一年地建设,土地和资金要跟上、政府各部门对接要跟得上。到2035年,深圳政策房占比目标是35%,目前不到15%,新加坡和香港占比分别达80%和50%。土地是大问题,“十一五”和“十二五”,深圳保障房目标不可谓不宏大,此次新政所谓的供应渠道,此前悉数都提过,但完成效率很低。

  何也?老生常谈,储备不到位、旧改拆不动、配套难落地、规划不好调。改革开放前30年,深圳发展外向经济,遗留下大量工业区。2008年以后,深圳产业升级,高科技和现代服务业贡献GDP70%。工业区本可向住房改造,深圳也制定了更新方案。结果呢?大量工业区改造异化为“类住宅”泛滥,逼得深圳近几年要保产业用地;城中村改造为高档商品房,低租金的住房少了。

  不是深圳房子不够,而是近20年房地产化严重,空间成本被抬到高不可攀,这确实有点像香港。靠市场盘活存量,低价配售配租不可行,靠政府则不可持续。目前,深圳人均年收入不够买一平米房子,这契合城中村为主的住房供应。别忘了,城中村套均月租金也到2000元了。继续旧改,房价和租金会越来越高,连香港也比不上了,遑论向新加坡靠拢。房价短期难降的情况下,能将住房需求疏导至低成本的外围,这是突破的唯一路径,但前提是轨道和配套要跟得上。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:新加坡化 香港化 楼市 深圳发展 商品房

责任编辑:付健青 RF13564
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
中国就中美经贸摩擦发布白皮书 阐明中方立场

2018-09-24 13:07:30来源:新华网

9月24日《新闻联播》要闻精选

2018-09-24 19:30:49来源:金融界网站

7.7亿老鼠仓大案首次披露 太平洋资管李某获刑5年半

2018-09-24 20:04:20来源:券商中国

人民日报:合作是处理中美经贸摩擦唯一正确选择

2018-09-24 17:35:35来源:人民日报

刚刚 范冰冰赢了8个官司

2018-09-21 16:45:05来源:深蓝财经网

个税抵扣将迎细化政策 房贷利息抵扣或不含这类住房

2018-09-20 18:01:46来源:券商中国

侠客岛:中美经贸摩擦白皮书的三大看点

2018-09-24 16:22:50来源:侠客岛

赵薇跑了?股民们的损失不知道谁来管

2018-09-22 14:09:19来源:金融街侦探

发改委强调稳投资:将加快1.35万亿地方债发行和使用

2018-09-24 08:20:32来源:人民日报海外版

新财富暂停分析师投票并致歉 30家券商发声退出评选

2018-09-21 20:04:05来源:券商中国

华融祝献忠遭解职:未参与IPO审核 与赖小民是同乡

2018-08-14 08:10:35来源:启阳路4号

《关于中美经贸摩擦的事实与中方立场》白皮书全文

2018-09-24 18:20:58来源:新华社

北京富人区消亡史

2018-09-24 14:22:07来源:兽楼处

美经济学家指出:保护主义无助于解决贸易逆差问题

2018-09-20 05:48:02来源:新华网

租房贷受害者:我以为只是租了房 却莫名欠下一身债

2018-09-17 14:18:25来源:央视财经

孙宏斌又出手乐视 乐视网实际控制人或变更

2018-09-22 12:54:30来源:券商中国

美联储加息扰动有限 国内市场仍看自身基本面

2017-12-15 03:12:27来源:中国证券报

冬虫夏草根本不抗癌?那些年我们相信的保健品故事…

2017-10-31 18:33:41来源:金融投资报

紧急提醒!还有4天 所有车辆必须配备这个!

2017-12-27 15:13:24来源:中国经济网

我国食品工业发展迅速 未来十年价值或将破万亿美元

2017-12-21 08:14:00来源:经济日报-中国经济网

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点