冯仑:当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

1评论 2018-06-14 06:30:00 来源:新华网思客 作者:冯仑 账户深套?试试这四个方法

  北京国贸CBD(图片来源:视觉中国)

  从 1999 年到现在,这接近 20 年里,房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿,其中新房 14 万亿,二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后,房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断,房地产已经进入到后开发时代。

  所谓后开发时代,和开发时代有什么分别呢?开发时代是以单一产品——住宅为核心,快速买地、开发、建设、销售、交付,这是一个快速过程。开发时代的房企竞争的是三件事:规模、成本、速度。

  所以我们能看到,开发公司拿到地以后,基本上过了 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地,能够卖房的时间只有 18 到 22 个月,速度的竞争已经到了非常激烈的程度。房企在一线城市的竞争压力越来越大,开始不断地往三四线城市走。同时,房企的规模也越来越大,单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为,现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄,市场要进入到后开发时代。

  后开发时代是什么意思呢?就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅,而是包括住宅在内的所有房地产产品,不仅是购物中心、写字楼、医院,甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等,这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目的开始,一直到最后的运营,每个价值环节(开发、建设、管理、财务安排、最后运营),都成为地产商关注和创新的重点。

  进入后开发时代,房地产和科技的联系越来越密切,和互联网也越来越密切,和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技,需要关注以下几个方面:

  首先,投资规模。2017 年,与房地产科技相关的投融资活动,中国一共有 60 亿美金,美国大概有将近 200 亿美金。在科技领域的投资,从规模上看房地产科技肯定不是全世界增长最快的。虽然房地产科技过去经常被忽视,很多人也只注意到了 AR、VR、人工智能等的发展,但房地产科技是增长很重要的领域。

  比如租房平台就是房地产科技,它可以通过互联网处理大量的信息,和每一个买房、租房的人发生连接,并提供服务;联合办公也是一种科技进步,它能更灵活地安排处理空间,让我们在空间的使用上发生改变。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上,这个领域里还有很大的增长空间。

  其次,房地产科技发展最快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面,进步是最快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多数据。

  在国外,客户任何时间想买房、租房,都不仅能快速找到房源,而且能实现在网上 360 度看房,看房之后还能快速估价。怎么估价呢?就是看这个房子周围(比如两公里、十公里内)发生过的交易是什么?把这些交易的价格都呈现给客户,同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价,以及经纪人的建议等数据都快速呈现给到客户,这样客户就能非常快地做出判断,要不要买或者租这个房子。

  目前房地产跟互联网结合最重要的进步是在买房、租房时的大数据处理,这个技术已经非常完善了。美国已经有这样的上市互联网公司,中国目前还没有这样的数据公司,中国目前主要是政府部门掌握估价。

  房地产科技最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面,这个领域是最先成熟的。

  智能家居方面,现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里,我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭,这方面出现了很多公司,这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。

  再次,房地产科技的应用方面——资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业?比如国贸三期。国贸一期、二期、三期做了 30 年,一共就做 100 万平米,现在值 2000 亿以上,而且没有负债,这个叫投资级物业。30 年就做这么一点事儿。

  我们知道,在中国,一个开发公司一年开发 100 多万平米是非常容易的事情。但投资级物业牵扯到资产管理,而资产管理分为硬体和软体,比如机电和设备等是硬体;服务、租赁等是软体。

  举个例子,我们在纽约的一个同事,上班以外,自己还管理了 60 多间房子,跟别人一起管理物业。我问他:“你怎么能管 60 多间房子呢?你有 3 个孩子,还要上班,每天那么忙,你怎么管得过来?”他说:“很简单,全部都在网上管,比如说要报修水管坏了、看房、租赁交易等都在网上完成。”这其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作。通过资产管理平台的软件系统,一个人能管理几百套房子,非常简单。这就是所谓的不动产管理,实际上和科技有非常大的关系。

  在开发阶段,现在也有快速建房系统,也就是说通过房地产和科技的结合来完成建设。一家特别有意思的小公司,就是通过网络来定制和建房子。这家公司在哪做呢?肯定不是在北京 CBD 里,它在富裕地区的农村服务客户。这些地区有不少愿意花七八十万盖房的农村青年,尤其是80 后、90 后,他们在使用互联网的过程中成长,所以他们也道怎么用网络来定制。定了以后,公司给他几百个可以选择的图纸,选择好以后,网上付定金,定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里,如果有一家房子盖得特别漂亮,所有的人就会跟着学。

  当然,现在房地产的投融资这块跟科技的结合也非常快,这个结合最典型的是一种特别的物业形式,即消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产。现在开始用的一个方法是众筹,很多项目众筹的目的不完全是为了融资,而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。通过这样的方式,投资人未来可以直接到这个场所去消费,在消费的过程中会受到很多照顾,这样就能吸引人既投资又消费,在融资过程把客户圈在一起。

  此外,我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域,包括房地产领域。关于这些技术带来的变化或者挑战,最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面:

  第一,我们家里面以后到底请传统的保姆,还是机器人保姆?

  现在已经有人开发出了机器人保姆,虽然用着不亲切,也不方便,甚至还觉得别扭,比如如果机器保姆做错了事,你就没法生气,如果生气就会觉得自己很滑稽,也没有意思。有人会觉得还是习惯用人工的保姆,两个人互相生气也很有乐趣,但技术在进步,未来这些也许就不是问题了。这是对家政服务方面的挑战。

  也有人提出未来卖房的时候可以直接配一个机器人保姆,机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点,现在还在讨论。

  第二,可以用 VR 人工智能的方法,让我们在租房或者买房前尽快识别、了解室内空间,看是不是满足自己的需要。

  第三,在制造领域,用 3D 技术盖房子。这项技术发展很快,速度也在提高,但目前还不能盖高层,大概 3 层以下有实验成功的,3 层以上的房子目前没有办法用3D打印的办法迅速盖起来。但这个技术在进步,一旦技术成熟,盖房子的速度会非常快。

  第四,过去看地,最好的方法是坐直升机,现在看地已经不用直升机了,用无人机慢慢看,平时看的范围比较窄,用无人机看的范围非常广。所以在看地方面,在观景、模拟未来景观和销售方面,无人机的应用也会越来越多。

  第五,大数据的应用,对精准的资产管理也越来越有用。比如,我们通过地图搜索,就知道每天在这个商圈里活动的人群大体是什么年龄、什么样的人,几点钟人多、几点钟人少。聚焦在物业管理和出租经营上,通过这些数据,我们在做购物中心、社区商铺的时候会有更精准的定位。

  第六,区块链技术现在也越来越热闹,房地产行业最近在区块链技术上也有很多讨论和研究,特别是在房地产金融服务领域。大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子,融资的时候,不需要通过现在这样一套手续,而可以通过智能合约,我们叫作分布式的,一群人一群人直接融资,这个也是大家在努力研究的一个问题。

  总之,虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视,但它的机会还是存在的。进入后开发时代,全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技,从而提供更好的空间体验和价值服务。

  欢迎关注思客微信(sikexh),随时查看我们的最新消息。

责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
国务院:对美500亿美元商品加征关税 含大豆汽车等

2018-06-16 01:33:06来源:金融界网站

美国再挑贸易战 中方强力回击!全球市场跌声一片

2018-06-16 08:45:37来源:证券时报·e公司

商务部官网16日清早连发三条涉美反倾销调查消息

2018-06-16 07:46:15来源:金融界网站

老婆做官老公开拍卖行 受贿居然通过字画

2018-06-16 06:41:14来源:金融街侦探

有关负责人解读对美部分进口商品加征关税

2018-06-16 01:37:30来源:金融界网站

互金协会牵头起草互联网非公开股权融资暂行管理办法

2018-06-16 10:00:30来源:金融界网站

美国公布对华征税的商品清单:超过1100种产品 金额500亿美元

2018-06-15 20:24:03来源:FX168财经网

中国日报:中方有力回击!美国多个行业喊痛

2018-06-16 10:32:58来源:中国日报

美国宣布对500亿美元中国商品征收25%关税

2018-06-15 20:22:43来源:金融界网站

证监会发4文健全配套制度 创新企业IPO或CDR冲刺阶段

2018-06-16 06:35:44来源:中国证券报

马云最新演讲:形势变了!三令五申的政策要特别注意

2018-06-15 13:16:15来源:中国企业家杂志

央行主管刊物:资本市场需要四种类型的“独角兽”

2018-06-16 09:54:45来源:中国金融杂志

上班族通勤画像:北京人最辛苦 广州人最折腾!

2018-06-16 06:36:25来源:每日经济新闻

央行旗下媒体:避免“独角兽”成为“毒角兽”

2018-06-16 09:29:54来源:中国金融杂志

发行承销办法作重要修订 打新打CDR有新玩法!六大看点

2018-06-16 06:32:45来源:上海证券报

国税地税合并拉开大幕 透视税收征管体制改革4大看点

2018-06-16 08:25:39来源:新华网

防止房价上涨 各地加大房地产市场调控力度

2018-06-16 06:33:04来源:上海证券报

丹东市政府:严格实施调控政策 房地产市场日趋平稳

2018-06-16 09:42:12来源:金融界网站

市场监管总局:多美滋贝因美等5个品牌乳企生产存缺陷

2018-06-16 10:17:19来源:金融界网站

CDR交易细则来了!没有资产限制 总体与A股一致

2018-06-16 08:30:56来源:证券时报网

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点