齐俊杰:中国楼市泡沫的死穴在哪?

1评论 2018-06-01 09:03:50 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 2018年A股放心王

香港是整个中国楼市的突破口,而美国加息正在一步一步的逼近,香港金管局已经自顾不暇,要不停的投入资金维持汇率稳定,楼市这块也就实在管不了那么多了。香港可是有楼市崩盘传统的,从50年代开始,几乎每隔10年就会发生一次股灾或者楼灾,如今时间点刚刚好,后面加息这3年,香港楼市将十分的危险。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近一打开新闻,就是各地抢房的画面,看着图片上这些人,每个都满怀期望,但实则已经是印堂发黑,用大时代里丁蟹的话说,每个人都是黑黑的。不过大多数人都不会信邪,现在仍然在抢房的人,都坚信一点,国家不会让房价跌的。

  事实上,没有一个国家会让房价跌,大家都是想保护泡沫,让泡沫平稳落地,但29年大危机,佛罗里达泡沫,日本泡沫,亚洲金融危机,以及次贷危机,全都是呵护呵护再呵护,然后不小心把泡沫刺破了。换句话说,你越是不想刺破他,很可能最后你的保护举动,成为了他的催命符。这种事情历史上已经多次出现。但很可惜,我们往往是到事后才会知晓答案,到底哪个呵护的政策,成了压垮骆驼的最后一根稻草。

  从现在全国楼市来看,其实很多地方都心里清楚,楼市说白了,短期看供给,中期看金融,长期看人口,现在全国各地玩命抢人的目的,就是为了推升长期预期,抢到人口的城市,未来房价仍将继续上涨。再加上由于限价政策造成的供给不足,以及金融上的睁一只眼闭一只眼,房抵贷大行其道,所以就造成了短中长期因素,在二线主要城市炒房的气氛越来越浓。甚至已经出现了明显的套利空间,买到就赚到。那么必然就是新房推升二手房预期,二手房也跟着上涨,这样的反身性再次强化新房的购买欲望。之所以出台这样的政策,政策意图已经十分明显。就是赤裸裸的支持炒房和卖地,维持这个城市的房地产增长。

  但是,全国资金是平衡的,人口也就这么多,未来的趋势是年轻人越来越少。所以此消彼长,抢到人口的城市,房价猛涨,而失去人口的城市呢?马上就会陷入流动性陷阱,也就是在广大的三四五线城市,当棚改完成后,你发现家家户户都是多套房,整个城市里连个租房的都没有,你就更别想卖掉了。大量一线城市打工者,由于一线城市早就买不起了,所以转而回老家,将毕生的积蓄在三四线城市买房,然后这笔财富就被彻底套牢在房子里,再也拿不出来了。这就是三四线城市的阴谋,如果不拿房子拴住你,你在一线城市工作在一线城市生活,那么我一点都捞不到好处,现在趁着棚改的邪风,把房价推升,这样一线城市的财富就滚滚而来。

  所以现在你看到,一线城市房价反倒是不涨了,因为一线城市短期供给充足,中期金融相对严格,最重要的是长期人口负增长,再加上大量的财富外流,都拿去老家炒房了,所以一线城市现在倒是房价不涨反跌,尽管下跌的幅度十分有限,但也算是比较平稳。二线核心城市和三四线城市的房价是猛涨。说白了都是因为人口流动,和财富流动所造成的影响。

  中国楼市泡沫的死穴在哪?

  那么这种情况会一直持续吗?我们早说过,两大因素会让整个的楼市出现预期性的逆转,一个是连续加息,一个是房产税,现在第一个因素即将出现,利率市场化之后,各家银行都会将存贷款基准利率上浮,这其实就是开始加息了,很多房奴们的贷款负担将加重,但这才刚刚开始,并不致命,房贷基准利率超过7%以前,大家都还还的起。

  中国楼市泡沫的死穴在哪?

  那么房贷利率有没有可能超过7呢?这就看美国了,按照美联储的节奏,本月还要继续加息,今年还有2次,明年后年再有2次,也就是说,后面还有6次加息,利率将再升1.5%,现在中美利率已经倒挂,未来是否跟随美联储加息,对我们来说是个艰难的选择。现在美元指数也开始强势归来,又开始了百点行军,说白了这就是在用汇率推动利率,逼你加息维持币值稳定。

  当然,央行还有的纠结,风险最大的火药桶,也是中国楼市最大的死穴却已经出现了,那就是香港,不管我们央行跟不跟随加息,香港金管局都是要加息的,港币跟美元是联系汇率,所以香港的货币政策跟美国必须保持一致,近期香港的银行间隔夜拆借利率hibor大幅走高,这是一个山雨欲来风满楼的先兆,市场缺钱缺的厉害,而香港金管局的陈德霖也坦诚不公,未来美国继续加息缩表,香港的银行按揭利率仍然会继续走高。所以,香港还是整个中国楼市的桥头堡,也是最危险的地方,只有香港这个桥头堡,被美国的连续升息刺破了,一墙之隔的深圳才会有所反应,而深圳是全国房价的先行军,2015年就是深圳率先上涨的,而如果深圳出现了明显回落,一线城市都会发生预期上的逆转。一线城市如果落下去,那么其他城市也就看到了房价的天花板。

  中国楼市泡沫的死穴在哪?

  所以,等着吧,香港是整个中国楼市的突破口,而美国加息正在一步一步的逼近,香港金管局已经自顾不暇,要不停的投入资金维持汇率稳定,楼市这块也就实在管不了那么多了。香港可是有楼市崩盘传统的,从50年代开始,几乎每隔10年就会发生一次股灾或者楼灾,如今时间点刚刚好,后面加息这3年,香港楼市将十分的危险。只要香港楼市被攻破,国内这波炒房热,就基本可以告一段落了。

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