江瀚:多个摇号城市楼市反弹明显 越调越火?

1评论 2018-06-01 09:02:51 来源:金融界网站 作者:江瀚 2018年A股放心王

毕竟“房住不炒”这是中国房地产市场的一个根本性原则,所以我们不能被一些短时间内的现象所迷惑,这才是看懂楼市的关键核心。

  作者:苏宁金融研究院特约研究员 江瀚   

  房地产市场可以说是中国人现阶段最关心的话题,可以说什么地方的房价涨了,或者什么地方的房价跌了都会牵动着大家的心,最近各地的房地产调控正在日益从紧,各地都对房地产限购采用摇号的方式,理论上说房地产调控加强不应该能够平抑房价吗?但是最近的情况似乎有些奇怪?

  一、 摇号城市房价越摇越涨?

  根据《21世纪经济报道》的报道,最近的中国楼市似乎出现了一个很奇怪的变化,这就是一方面楼市调控频频加温,调控的力度越来越大,很多地方不仅限购限贷,甚至采用了摇号的政策,但是另一方面,这些摇号城市却出现了万人空巷的抢购现象,很多楼盘都是日光盘,让人有些瞠目结舌。

  不妨 让我们来看看报道:

  上周,杭州余杭两个新项目融信澜天、华夏四季入市引发关注,由于项目所在片区一二手房价倒挂,引发多人前往指定银行网点排队冻结资金参与摇号。

  此前,成都出现过2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房,西安5000人摇号700套房,杭州过万人摇号几百套房。以杭州融信澜天为例,报名买房的客户有1.5万组,符合资质的就有1.1万多组,而此次推出房源只有400多套。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等8个摇号城市均有成交反弹迹象。

  不仅一二线城市,三线城市也出现了成交回暖苗头。无锡某项目近日加推443套房源,整体均价在11000元/平米,还有一些房源房价是9字头,比周边二手房便宜。据了解,该项目采取加推不摇号、先到先得的营销策略:谁来得早谁就可以优先选房。5月25日只接受全款付的客户,5月26日接受7成首付以上客户,5月27日接受5成首付以上,5月28日才接受5成首付以下的客户。因此吸引了1000多人在售楼处门外排队3天2夜。

  在5月14-20日一周时间,成都公寓项目备案成交量达到过去10周里的最高峰,为近2300万平方米,其中近郊的认购数量首次超过主城区达近1300多套。与此同时,成都主城区公寓备案均价达到了1.45万/平方米,近郊也达到了0.86万/平方米;而同期的住宅备案均价主城区约在1.7万元/平方米,近郊0.95万元/平方米。

  这些令人咋舌的报道,让大家似乎都有些奇怪,不是说楼市调控吗?但是为什么房地产市场反而却极为火爆呢?

  二、 楼市越调越火的根源是什么?

  我们仔细来研究,最近这些城市到底怎么了?其实,房地产市场是所有商品中作为奇特的一种,因为房子的价值其实并不只是由其商品价值来决定,而是由房子这个建筑和这个建筑所在的那片土地所共同决定的,在这样的一个情况下,房地产的价值就会变得难以用建筑成本这样比较简单的计算方式来计算,举例来说,北京、上海、深圳以及类似于各省省会这样的城市,其城市中心区的土地都是有限的,在中国城镇化水平不断提高的大背景下,只要这个城市的人口是净流入,那么城市的购房刚需就一定会存在,而中心区的土地却是绝对稀缺的,刚需和稀缺在一起成为了支撑房价的重要因素。

  从2016年开始,国家就已经确定了房子是用来住的,不是用来炒的这一绝对理念,在房住不炒的理念下,各地纷纷出台了房地产调控的措施,对于炒房行为进行严格限制,各地的房价也就被踩了急刹车,从最近两年的情况来看,房地产市场的整体风险已经被有效控制住了,去杠杆、去库存做的都相当不错,但是现在房地产市场似乎又出现了一些很奇怪的现象,那么现在的房地产市场到底又是怎么一回事呢?

  一是一二手房价格出现了倒挂。为了贯彻落实房住不炒的理念,很多地方都开始对房地产价格的进行了严格的调控,限购、限贷、限售、限价等等措施可以说是应有尽有,这些措施在某种程度上成功地平抑了房地产市场的价格,但是由于调控手段的限制,大多数调控可以调控的标的都是新建住房,也就是我们说的一手房,二手房由于是C2C的交易,也就导致二手房的价格难以被有效调控,所以,在某些地方就出现了一二手房价格倒挂的情况。

  举例来说,某个新建楼盘的开盘价是三万六千元,但是其周边房子的二手房价格已经达到了五万元,如果是这样的情况的话,这种倒挂现象,让很多人出现了一个心理,这就是买房买到就是赚到了,既然如此,很多人都会不惜代价的买房,即使短时间内是无法出售的,但是从心理学的角度来说,你的账面资产在你买下房子的时候就已经赚了每平方米一万四千元了,由于人类都是有非常明显的价格误判心理,而既然存在套利空间,那么一定会吸引人来进行套利,这是经济学几乎无可争议的真理,所以对于这种倒挂情况直接导致了的需求暴涨。

  二是各地房地产库存的确比之前低很多。我们再来看一下房地产的库存数据,根据智研咨询的数据显示,中国全国的住宅土地供应从2011年到2013年在不断提升,供应面积从2011年的55346.01万平米,增加到2013年的130772.39万平米,但是从2014年开始,全国的住宅土地供应开始下降,当年就下降到了103554.17万平米,2015年这个数据降到了79993.04万平米,2016年甚至降到了68984.22万平米,到了2017年这个数据到了81354.05万平米。

  众所周知,一件商品的价格是由其供给和需求共同决定,我们再拿出住房施工面积数据,2011年我国住宅房屋施工面积57.49亿平米,然后一路攀升,到2014年最高峰时达到68.90亿平米,之后的15、16年就开始下降,这种供应的减少需求却没有随之减少,那么需求增加供给不足就会导致价格的上涨,由于调控措施又不允许涨价,所以导致了市场需求的火爆。

  三是各地人才大战的影响。最近一段时间,为了能够获得优质的人才,很多城市都开始了人才大战,放松落户限制,给予人才补贴几乎是各地最为重要的政策手段,这些手段的使用让原先很多不能买房的人,由于成功落户而具备了买房的资格,在中国人安土重迁的观念影响下,这些人落户之后,很多的第一选择就是买房,所以在本身市场已经出现一二手房价格倒挂,供给相对有限的情况下,需求却又在增加,这样比如会导致房地产市场交易的增强,这可以说是经济的一个必然规律。

  但是,这个情况我们长期该怎么看呢?从长期来看,一二手房价格倒挂是调控的一个短期结果,未来随着各类保障性住房、共有产权住房的增加,必然会将房地产市场的供给逐渐恢复正常,那么供给增加会逐渐降低二手房的需求,从而让房价倒挂现象得到缓解,而国家增加供应的措施很多都是2017年才开始实施的,所以随着供给的逐渐补足,供应不足的难题也将会得到缓解,而人才大战因为短时间内各地其实积累了很多需要落户的人才,所以才会出现人才井喷,未来随着这种堰塞湖效应被缓解,人才的问题也将被逐渐解决,所以需求也不会这么强劲,再加上各地的调控和查缺补漏措施的逐渐完善,房地产市场长期稳定的格局是基本上可以确定的。

  毕竟“房住不炒”这是中国房地产市场的一个根本性原则,所以我们不能被一些短时间内的现象所迷惑,这才是看懂楼市的关键核心。

  每日一句 只有在夜晚我们才能像个孩子那样天真地入睡,然而天亮后,仍旧必须像个大人那样认真地醒来。 ——周一周二

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关键词阅读:摇号 楼市 房地产

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