齐俊杰:我们是否对空置房真的束手无策?

1评论 2018-05-30 09:35:15 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 2018年A股放心王

买了房子,如果你租出去,其实我们也能忍受,毕竟多套房持有者也增加了租赁市场供给,买房的越多,租金也应该越便宜。但最可气的就是纯粹的炒房,囤房,买来房子坐等升值而不往外出租,要么就是开发商捂盘惜售。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,各地的抢房大战是愈演愈烈,各地政府的限价造成的一二手房价格倒挂,是这一乱象的主要推动原因,但我们似乎并不打算解决这个问题,抢房大战从去年持续到现在,而并没有任何的补救手段。乍一看调控使出了九牛二虎之力,但是炒房的气氛不减反增,调控结果是南辕北辙。

  买了房子,如果你租出去,其实我们也能忍受,毕竟多套房持有者也增加了租赁市场供给,买房的越多,租金也应该越便宜。但最可气的就是纯粹的炒房,囤房,买来房子坐等升值而不往外出租,要么就是开发商捂盘惜售。不卖不租,好端端的房子就空在那里,一边是大家住房难,一边是资源的极大浪费。这种空置房有多少呢?一二线城市恐怕在20%左右,三四线城市恐怕在30%以上。远远超过了国际上10%的警戒线。

  空置房的数量全部来自于民间调查机构的数字,十几年过去了,官方竟然没有一个准确地统计,不得不说真的很奇葩。在动辄大数据,动辄云计算区块链人工智能的今天,连用户行为都能时刻记录,随时追踪,但是一个城市究竟盖了多少套房子,不知道,有多少套房子常年不住人,也不知道。我们不禁要问一句,这种数据真的很难吗?起码在北京,上海,深圳,杭州这种地方,应该不是什么困难事吧,你不用统计违建的房子,只需要把接了国家电网的,带自来水的房子统计出来就行,但连这个数据竟然也是缺失的,那么我们就有理由怀疑,这是在故意掩盖真相了。

  至于空置房的统计,确实是全球一大难题,以至于没有一个国家解决的好,因为空置房认定标准比较难,比如我长期出差,一礼拜怎么也有4-5天不在家,你为什么说我的房子空置?或者我去美国度假了,要不长期住外了,最近半年不在家,你也不能说我空置吧。既然你认定不了空置行为,也就没办法征税。顶多也就处罚一下另一种空置房,比如开发商的捂盘惜售,这种事罚款就行,没必要走税收,那样还得立法,太麻烦了。

  但是,随着抢房热越来越厉害,如何逼出炒房者手上的空置房,确实成为一个难题。否则住房的效率太低了。大量的房子都被浪费掉了。房子这种东西,如果囤积居奇,那么他的价格就是往上涨的。那么到底该怎么办呢?有两种办法可用。

  上策比较简单,通过房产税,对二套以上的住房的,加征惩罚性税收,你房子多,我不管你是不是出租,都要交税。房子越多税收越重,这就逼着你往外租房,如果不出租,每年的税收你就承担不起。租出去起码能缓解一下税收的压力。这种税不用上门去收,就在房产过户的时候补齐,你的房子要还想卖,还想给子孙继承,你就老老实实去交税,否则以后滞纳金就可能罚出天价。当然,对于穷人肯定要给予免征面积,这就是最典型的鼓励自住,打击炒作的政策。用税收来调节市场。至于说房产税推升房租,这根本不可能,房租是由城市收入决定的,他一个月赚5000,你让他交6000房租,他就回老家了。你找不到租客,就自然把房租降下来了。反而房产税还能逼出空置房,增加租赁市场供给。一举两得。

  下策就比较复杂,那就是通过新技术的应用,认定空置房,并且开征空置税。这个权力需要下放到小区物业,然后还要给物业返点,这样他们才有动力去抓空置想象,一家一户,需要到物业备案,你把房子租出去也要备案。并制作虹膜识别和指纹识别打卡机,这个很便宜,北京很多廉租房小区,都已经使用了,就怕申请廉租房的用户把房子转租出去,通过系统每天收集数据,如果出差,或者长期驻外,要主动说明情况,出示相关证据,比如飞行记录等等。唯一住房的可以放过,如果并非唯一住房的,加入重点观测名单。如果发现门禁系统数据异常,物业向税务部门提供监测数据,然后税务再向自来水和电力部门调取使用记录。如果判定有空置嫌疑,可以下发通知。房主要来说明情况。提供不了合理解释的,就要被征收空置税。这个税也不必上门去收,直接记在房产档案里,过户的时候补齐。

  这么做确实相当麻烦,而要想逃避征收空置税的办法也是有的,比如就是断断续续的进入,然后通过一些智能化设备,操作电器耗电,故意制造上下水等等。征税的成本高,逃税的成本也不低。所以很多人可能还是怕麻烦,就会主动把房子委托给中介出租,这样目的就达到了。至于个别人,我就是不怕麻烦,我就是不出租,就是使用各种手段逃税,然后找各种借口不断去说明缘由,我相信这是极少数。而且这些人的手里的房子也不会特别多,这有个十套八套的,他也跑不过来。所以综合来看,征收空置税确实很难,但办法还是有的,就看你想干不相干。

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