易宪容:谁将为这一轮高房价最后买单?

1评论 2018-05-28 10:12:07 来源:金融界网站 作者:易宪容 低吸也能抓涨停!

面对当前全国各地房价普遍性的上涨,不少住房投资者涌入这个市场,但他们能够脱身是相当不确定的。因为以往购买到住房就赚钱的时代正在结束,特别是那些住房限售5年以上的城市,住房投资者所面临风险会更高。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  国内房地产市场的疯狂,被迫政府职能部门不得不找一个又一个城市的相关负责人约谈,地方政府也不得不出台一个又一个的房地产调控政策。今年只是刚过5月,全国各地发布的调控政策数量就已经超过了115个。仅4月份一个月,全国各种房地产调控政策合计就多达33次,25个城市与部门发布调控政策,其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。

  但是,地方政府这样恐慌式的密集出台调控政策,不仅意味着国内房地产市场比早几年更是疯狂,也意味着这种恐慌式的房地产调控政策出台,国内不少城市的房价还可能会越是调控越上涨。现在的问题是,政府用这种无所不用其极的行政性政策来对抗市场法则或经济规律,其结果如何是相当不确定的。

  但不外乎两种结果,一是这种调控结果真的成功,即让国内的房地产市场既不疯狂上涨,也让全国如此之高的房价稳定在开花板上。当然,如果这种情况出现,不仅要改写人类历史,也要改写市场的经济法则、改写现代经济学原理和《资本论》理论。不过,一旦这种对抗市场经济法则的调控失败,那就是中国房地产市场的崩溃及房地产泡沫全部挤出。如果是这样,那么谁来为这一轮房价上涨最后的接盘者买单?

  可以说,国内这一轮的房价上涨是从2015年开始,由央行发出了居民投资炒作住房的冲锋号,即把住房按揭贷款利率(即贷款基准利率降得历史最低水平,按揭贷款利率还可享受7折优惠)降低到历史最低水平,并让只要还清银行贷款的购买住房者享受首套住房的全部优惠。政府向市场发出这种鼓励炒作住房的信息,国内房地产市场马上出现火爆或房价上涨疯狂。先是从深圳开始,后来很快蔓延到上海、北京、苏州、南京等城市,新的一轮房价疯狂炒作潮升起。尽管2016年开始一线城市及部分二线城市出台许多房地产调控政策这些城市房价上涨的疯狂有所收敛,但是同样是政策上的误导,这轮房价上涨的疯狂从2017年初开始很快地蔓延到二线、三线、四线,甚至于五线城市。

  也就是说,这一轮房价疯狂上涨很快就由一线城市、东部地区蔓延到东北、西北、西南等偏远地区的二三线城市。如海南、西安、广西、东北等地成了2017年以来引领全国房地产市场房价上涨最后疯狂。最新资料显示,4月份全国70个大中城市中有58个城市的房价环比上涨,而上涨的城市家数比之前3月份扩大了3个。与此同时,2018年一季度,全国住宅新房销售均价达每平方米8275元,同比上涨8.7%。而这些数据还只是地方政府操控的数据,估计实际房价上涨情况可以会比这要高。

  可以说,这一轮全国的房价普遍的暴涨,基本上是政府调控政策完全诱导的结果。这种诱导不仅表现为住房按揭的信贷政策全面宽松,鼓励有条件或没有条件的居民通过银行加杠杆的方式涌入房地产市场。所以,2016年以来国内居民存款量在减少,银行贷款爆炸式的增长。还有,不少地方的房地产调控政策,表面上是要控制房价疯狂上涨,实际上许多政策是一个又一个房地产销售饥饿营销政策。比如,不少地方政府推出的住房限价政策、所谓人才引进政策,实际上一种住房饥饿营销政策。

  比如,那么早已经出台住房限购政策的城市,目前以人才引进为幌子,降低人才引进标准,学历降低,人才进入后没有工作可以先落户,而进入者落户也意味着把现在的住房限购政策完全化解及给投资者房价上涨预期。这些城市的房地产市场限购也只能是纸上谈兵。炒作住房者心知肚明,这种人才引进政策一公布,立即让这些城市的不少楼盘的住房一抢而空。所以,这种人才引进政策目的及丑陋向国人展现得清清楚楚。而全国住房的炒作潮也一波又一波的涌现。

  现在的问题是,无论是大城市还是小城市,无论是东部地区还是西部东北城市,当全国的房价,都出现了一轮普遍暴涨之后,这个前所未有的房地产大泡沫是能够否再继续吹下去而不破灭?如果破灭,当前全国房地产市场的高房价泡沫最后一棒由谁来买单?中国政府真的有能力来对抗市场法则或经济规律吗?如果中国政府没有这种能力,房地产市场的泡沫也是必然。

  因为,就当前北京周边城市房地产市场泡沫正在破灭、炒作海南住房估计难以逃出、这次炒作丹东住房的投资者也只能严重损手等,也就是说,当这种个别现象也转变成全国性现象时,估计当前进入住房投机炒作者难以脱身。这几天,总是有人问我,对于杠杆较高的住房购买者,如何才能降低风险脱身?

  也就是说,面对当前全国各地房价普遍性的上涨,不少住房投资者涌入这个市场,但他们能够脱身是相当不确定的。因为以往购买到住房就赚钱的时代正在结束,特别是那些住房限售5年以上的城市,住房投资者所面临风险会更高。

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关键词阅读:房价上涨 饥饿营销 调控政策 控制房价 投资者

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