叶檀:环京房地产成交量下降90% 为什么还不崩盘!

1评论 2018-05-25 08:18:55 来源:金融界网站 作者:叶檀 【狙击二期(*0****)】突破在即!

2018年1月,有网友利用python,分析2018智联招聘全国各个城市的职位数。结论非常明确,提供职位最多的前十个城市是北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、武汉、南京、西安、天津,北京排名遥遥领先,大学生在北京以及北京周边落户,仍然是个趋势。

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  毫无疑问,一个成交量急剧下跌的市场,崩盘的风险极大。

  但有一个例外,环京楼市

  根据北京中原市场研究部的统计,4月,环京市场商品住宅成交587套,成交面积6万平方米,同比下降90%;成交金额8亿元,同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡,环比上涨8%。更可怕的是,占据绝对主力的还是廊坊市区的成交,占比超过七成。

  环京房地产低迷不仅是今年4月,今年前4个月,环京商品住宅累计成交25万平方米,同比下降89%;成交价格1.2万元/平方米,同比上涨9%;成交额30亿元,同比下降89%。与去年同期相比,香河、燕郊、固安销量降幅较大,均超过9成,廊坊市区下降85%。

  看到没有,成交量下跌90%,但房价居然在上涨,在上涨。。。

  为什么?

  因为这是被限购硬控制住的,需求还在,只是得不到释放,但在地底下得到了释放。

  2018年1月,有网友利用python,分析2018智联招聘全国各个城市的职位数。结论非常明确,提供职位最多的前十个城市是北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、武汉、南京、西安、天津,北京排名遥遥领先,大学生在北京以及北京周边落户,仍然是个趋势。

  其他大数据,同样显示了北京的吸引力。

  5月,仲联量行发布了《中国12强:全球格局下的中国城市》白皮书,解读了12座最具未来竞争力的城市,北京、上海荣登全球城市挑战者席位,深圳和广州位于第二梯队的创业型城市,杭州作为第三梯队驱动型城市的领先者,第三梯队还包括南京、成都、天津、武汉等城市。在人才指数排名中,深圳超上海和广州,位居第二,仅次于北京。

  值得一提的是,北京在教育、创新和“新一代”企业方面的表现让其他城市望尘莫及,“新一代”企业活动指数远超其他11个城市。

  叶檀:震惊!环京房地产成交量下降90%  为什么还不崩盘?

  北京拥有丰富教育科研资源

  对照猎聘的数据,北京坐拥绝大多数国企、央企,以及跨国公司,世界500强企业中国总部近一半的数量都在北京,同时还占据了国内近一半的独角兽企业,还有专属孵化器机构与中国顶尖的科学技术中心。

  大学生从职业前景考虑,首先考虑的是北京和深圳,其次是上海和广州,以及其他新一线城市,这些城市工作机会多、前景广阔,虽然房价高、物价高。但年轻的时候就得闯。

  最近的天津户籍骚动,实际上反映的是北京的热度。北京生病,天津吃药。

  截至5白21日,天津人才新政发布6天,落户5800余人,领取调档函2.7万多人。现在,还是有人凌晨3点排队落户,其中不少就是北漂,没办法在北京落户,就在天津落户,起码可以买房、子女可接受良好的教育、大学升学率也高,高铁相差半小时的两座城市,就这样直接套利。

  不管承不承认,户籍新政带动了天津楼市的发展

  央视新闻报道,5月20日,在北京一家房企工作的刘先生就曾前往天津办理落户。刘先生说,当地房屋销售人员向他表示,部分楼盘近日成交量大增,很多天津二手房业主都不卖了,甚至有楼盘销售人员说,19日一天就卖出了60多套。天津二手房捂盘惜售,用脚丫子想想就知道有多热。

  环京楼盘为什么表面遇冷。

  一方面限购不让买,一方面开发商惜售。

  环京城市全面限购。4月底,《华夏时报》报道,涿州东高铁站周边的项目一手房价格坚挺,在2万元/平米以上,但同区域的二手房却已降到1.5万元/平米以下,两极分化明显。

  此地曾是投资者的天堂。由于紧邻京广线出京的第一个高铁站,外地投资客大多瞄准这一区域,一度水涨船高,曾达到2.5万元/平米。尽管现在热情减退,房价回落,但部分楼盘仍然存在在备案价的基础上再加价等违规现象。由于一手房多,急于出手的二手房主降价以售。

  成交量低迷,还跟成交量数据抽水有关,未必真实。

  《北京青年报》报道,在香河的一个开发项目,开发商对外宣传,外地人不限购,投资客户可以随便购买,最低首付20%,如果首付多,还可以拿到相应的折扣。在实际销售中,开发商给出的方案是50%首付,其中20%由购房人首次一次性缴纳,剩余30%分期付给开发商。

  购房人交首付款后,开发商帮助联系中介代理为购房人补缴社保,满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘人,可以直接改一次名字。

  这样的销售方式不是个例,被限购的项目几乎都采用了这样的方式绕道行走。这也是为什么环京每月网签量不足百套的主要原因。

  明明缴了款买了房,但不能网签,从法律角度根本反映不出来房子已经出售,只有购房者、开发商、市场知道。不网签,法律风险极大,但还是有人甘冒风险,这些人显然都看好环京楼市。他们认为,过几年就可以找到人接盘,或者等三年社保缴满了,直接网签就行了。

  5月12日,《中国经营报》报道,记者走访环京区域楼市,多个楼盘销售人员称外地户籍可正常买房,售楼处推出了不同程度的优惠方案,但几乎都要求全款购买,并且捆绑销售地下室。“不用担心限购问题,可以先和开发商草签合同,三年后再走网签程序。”看看,开发商还能够要求全款,还可以捆绑销售,哪里是崩盘的节奏?!

  中国房地产网披露,新地产公司一名资深房产经纪人介绍,燕郊年初以来,二手房成交60套左右,大厂有2000多套,香河300~400套,固安、涿州、永清等地的成交量均有所回升。中介炒燕郊尤其有底气,相比环京其他地区,燕郊的土地早已开发完毕,目前几乎无一手房出售。

  我在全国其他限购的城市看到的情况是,只要是热门城市,宁愿不办网签的购房者大有人在。

  房地产因此形成了地上地下两个市场。从法律意义上来说,过几年还是一手房,从市场意义上说,是已经倒卖过的二手房。

  从4月开始,有传言称环京限购会松绑,我认为,这种自打嘴巴的事可能性接近于零。但变相稍有放松,比如房地产从产业着手,是一定的可能性。

  环京大规模的建设还在进行中,深耕京津冀产业园区建设多年的某管理层人士认为,“三年以内,北三县的产业发展将会有一个大的改观。”

  房企前20强都想进入北三县拿地做产业园区,地方政府希望通过卖地换来GDP和税收,希望当地基础建设和产业迅速发展,在企业的选择上,当地政府很挑剔也很谨慎。

  政府批地要求企业承诺业绩,否则原本500亩的地,分两三年给你,如果没做出业绩,可能二期就不给你地了。

  期待环京房价崩盘,或者限购彻底放松的,洗洗睡吧,房价稳步小幅上升,将是长期的过程。

  别看成交量了,就像别看房价收入比,有的数据根本是个玩笑。

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关键词阅读:环京房地产 成交量 崩盘

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