大树:特朗普是中国房价的灭霸吗?不 他是是神助攻

1评论 2018-05-22 09:26:32 来源:金融界网站 作者:大树 如何判断星期六买点?

在这样的结构下,商品房的价格会是多少?大树不敢想,因为它已经与大部分人没什么关系了,但就是会存在。

  作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚    

  

  中美贸易谈判后,从各个角度解读这货的文章刷爆了大树的朋友圈。

  这些文章里大部分都比较普通,但是有一篇显得比较骨骼清奇,就是这货:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  还真是发生什么事情都能和房地产联系上啊。这文章号称雄文,我看叫做熊文还差不多。洋洋洒洒万余字,把特朗普形容成中国房价的灭霸,看得小伙伴那叫一个爽快。

  真的会这样吗?

  大树是不相信的。

  特朗普又不是闲着没事干,哪有功夫来挽救中国买不起房的少年啊!如果硬要把贸易战、特朗普和中国楼市联系起来,那么特朗普不但不会是中国房价的灭霸,搞不好还是中国房价的神助攻

  这篇熊文基本上把目前市场上关于房价比较流行的谬误说了个遍。

  1

  贸易战后,中国顺差收窄。

  人民币逐渐脱离美元之锚,打击房价?

  这种说法是熊文里把特朗普和中国房价链接起来的关键,也是之前市面上一个比较流行的说法。然而这种说法却并不符合事实,真实情况恰恰对这种说法啪啪打脸。

  人民币的发行以前确实是以美元为锚的,人民币基础货币的发行确实主要来自美元储备,我们的货币政策也不独立。

  但是,人民币汇率改革已经搞了10多年了好不好,人民币与美元锚之间的脱钩早就已经发生了,这事和贸易战没有一毛钱关系。尤其是最近几年,这个脱钩的速度还在加快:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  这是央行的资产负债表,总资产就是人民币基础货币的总量,那个蓝色线是外汇占款。

  2014年开始,两者开始了反向走势。时至今日外汇占款在央行总资产里的占比已经降到了60%左右。

  这个比例下降至60%左右不重要,重要的是在这个下降过程中伴随的是什么?是房价的暴涨,而不是下跌。

  以上是说外汇储备下降不代表房子就会跌,这是两回事,事实上也是打脸。即便,外汇储备下降真的导致货币供给萎缩,但是中美贸易战也不必然就会降低我国的贸易顺差。

  一说贸易战,我们经常会拿美日之间的贸易战后果来警示。我们就看看美日贸易战后,日本的贸易顺差情况:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  这张图上红色的虚线,就是广场协议的那一年。

  我们可以看到,那一年之后日本的顺差还增长了。虽然后面逐年有下跌,但是在很长的时间里,日本的贸易顺差规模仍维持高位,连一年的逆差都没有。直到08年金融危机后才开始持续的逆差过程,而这个时候已经较1985年过去了23年。

  与日本同时受到贸易战影响的还有德国,德国就更猛了,广场协议后,德国顺差连涨4年,到目前更加是历史高位。

  所以你看,在比较长的时间里,我们还很难看到年度持续逆差的存在,那么站在贸易角度来说外储会减少是没有事实依据的。

  2

  中国居民存款下降,

  债务过重,风险很大。

  熊文里说完贸易和货币基础后,开始拿中国居民债务说事,说中国房地产杠杆太高,中国居民债务占比已经达到GDP40%了。

  同时,银行存款增速在下滑甚至是负增长,危机得不得了。这又是一个普遍的谬误,大树不解释,直接看数据:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  这张图是2005年以来商品房销售额和每年新增的居民贷款,图上绿色的线是每年新增居民贷款和当年商品房销售之间的比,这个占比到2017年底也只有0.54。什么意思?一倍杠杆而已,全世界最低不敢说,起码是主要国家里最低了。

  而且大家注意了,这里面大树比较偷懒,用的是居民贷款的数据,不是住房贷款,这里面还有很大一块是消费贷和经营贷。把这些去掉,真实的杠杆比例会在1倍以下。哪个国家买房子像中国这么高的首付?这么高首付和这么低的杠杆,说中国房地产杠杆过高了,起码在居民买房的角度是不符合事实的。

  至于说中国居民负债达到GDP的40%,好危险的说法,大树只能说这样想的人真是没见过世面啊,我们看看其他主要国家是什么水平:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  看到没,中国居民的负债水平在全球主要国家里只处于中游。

  虽然比发展中国家略高,但比发达国家还差了一大截。而且这个图里还有个有意思的现象,就是越发达的国家居民负债占比越高。这里面有没有因果关系大树没研究过,但是起码中国居民负债水平的提高并不是什么坏事,尤其是只有40%的时候。

  除了这个GDP占比外,还有一个可以说明居民负债的数据就是中国居民流动性金融资产总额和负债的比例。

  截止2018年3月,我国居民负债总额42.3万亿。好多是不是?是的,你一个人肯定是还不起的,不过不用紧张。

  截止2017年底,我国居民存款、理财、货币基金这些东西总值就有80万亿,这个相当于总负债的1.9倍,大家加在一起还是很有钱的。

  最后,至于银行存款增速下降的问题,这个大树都懒得去解释了,只是想问,难道不知道有余额宝,不知道有理财产品的刚兑吗?

  拿这个出来吓唬人真的不想说啥了。

  3

  没有永远上涨的房价,

  看日本不是崩盘了吗?

  一些关于房价会崩溃的说法经常拿来说的是:没有永远上涨的房价,然后找个隔壁日本的例子来吓唬下大家。

  然而事实真的如此吗?

  首先,谁说中国房价一直在涨了?

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  看看这个图,中国房价过去十年经历过三次下跌,其中11-12年,14-15年都经历了下跌很显著。14年大树买房子,曾经眼睁睁看着小区里的房价从1.7万跌到1.3万。所以说,中国房价并没有一直在涨,而是也经历了下跌调整的,只是你没看见罢了。

  如果你站在一个更长期的维度看,房价一直上涨这事真的就不对吗?不一定吧。

  如果理解房价一直涨这事有困难,那么我们想想有没有什么东西从长期维度上看是一直跌的呢?这个就很容易想了,有,而且我们每天都在用,就是货币的购买力一直在跌。那既然货币的购买力是一直跌的,那房子为什么不能一直涨呢?

  至于说中美贸易战后,日本房价崩盘如何如何,感觉日本就是被美国搞死的,其实关于日本房市崩盘是有很多因素的,这里面涉及到日本的政策选择和发展路径问题,美国在其中的作用很有限。

  日本广场协议后,日本的地价走势是这样的:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  这个图上很清楚,广场协议后,日本地价又涨了6年,直到91年才见顶。

  这么长时间后才出问题你硬是赖美国怎么着日本了,怕是美国这个黑锅肯背,德国也是不答应的。

  因为同样在广场协议影响下,德国的地价是这样的:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  德国的地价涨到1994年,之后有一个温和的调整,金融危机后继续涨,现在是历史新高。

  好了,把一些流行的说法一一解释完,如果硬是把贸易战和特朗普和中国房价联系起来,那么从中长期的维度上看,特朗普不但不会是中国房价的灭霸,还有可能成为房价的神助攻。

  原因如下:

特朗普是中国房价的灭霸吗?不,他是是神助攻!

  原因1

  农业贸易壁垒的消除,

  将加速中国的城镇化进程

  中美贸易战和特朗普可能是压垮中国小农经济的最后一颗稻草。

  我国的改革开放是从家庭联产承包责任制开始的。这个制度提升了农业的效率,也释放了大量劳动力形成了人口红利。但是40年过去了,当年的这个农业制度已经不适应现在的发展需要了。

  目前中国的城镇化率按照统计局的数据是58.5%,这意味着什么?意味着农村人口还有5.81亿。而这些人,在贸易战后将直接暴露在美国农业的飞机大炮之下,无可避免的。这些从事小农经营的农业会出现大面积破产的情况。

  小农经济的破产是坏事吗?

  当然不是。

  虽然有阵痛但却是机会。这会给农村土地制度的改革创造一个良好的时间窗口。以前搞土地流转大家不愿意,现在你种地亏死你,你还愿意死抱着土地吗?这个改革的阻力会小很多。

  土地的改革和集中会再次释放大量的农村劳动力,这些劳动力会进入制造业或服务业,而这些行业的效率要远远高于农业。这些生力军的加入,会提升中国经济的潜在增长率,同时加速城镇化的发展进程。

  现在我们城镇化率是58%,到2020年预期是60%,而再过十年这个数字可能就是70%了,换算成人口就是3个亿,差不多等于美国的人口了。

  促使中国城镇化进程加快,这是特朗普对中国房价的第一个神助攻。

  原因2

  医药进口的放开和扩大,

  长期来看会提升中国的人均寿命

  这次贸易战双方达成协议最爽快的一个是能源,另一个就是医药了。在这两个领域中国有需求,而美国可以放心出口。我国除了取消一些药品的进口关税外,还在研究把一些进口药物纳入医保目录。

  这事可能对国内的医疗股有一定的短期冲击,但是对于我们老百姓(行情603883,诊股)却是好处大大的。进口药的疗效是谁用谁知道。随着中国老百姓可以分享全球的医疗科研新成果,我们的人均寿命增长是可以预期的,再加上中医养生的文化,大树认为,贸易战后中国人均寿命增长可能会进一步加速。

  建国前,我国老百姓的人均寿命不到40岁,现在是76岁,算一算,大约平均每年提高0.6岁。

  而随着医疗服务自由贸易的到来,这个速度可能会进一步加速,15-20年后,这个平均水平去到86岁或更高并不是达不到的梦想,而是大概率事件。

  人均寿命的提升,影响是深刻而多方面的,英国之前有本畅销书叫做《百岁人生》,英文好的小伙伴可以找出来看看,我们这里只说房子。

  平均寿命的延长会延长退休年龄。我们现在是60岁退休,平均退休后活16年,那么如果平均寿命是86岁呢?

  所以,80后就不要想着60岁能退休了,乖乖的工作到70岁吧。十年工作时间的延长和十年的寿命延长其实就是十年的需求总量的延长,这个会拉长房价上涨的长度,你总不能人还活着就去睡大街吧。

  原因3

  全面对外开放会倒逼国内的市场化改革

  现在中国的房价高吗?

  你可能会说,当然高。

  但是你为什么觉得房价高呢?

  答案很简单,买不起!

  其实对于高房价的评价,很多人就是出于这种买不起带来的直觉感受,它不是一个真实的评估。事实上,无论房价是多少,感受上房价永远是贵的,因为那个你看上的房子代表的是对美好生活的愿望,这个愿望是昂贵的,否则他就不是愿望了。

  如果你试着降低愿望或是欲望,真的没有买得起的房子吗?如果对高房价这样去想比较绕,那么换一个问题。

  如果现在全面放开限购,房价是比现在贵还是便宜?

  我想这个答案会是显而易见的。

  所以,从一个市场决定价格的角度,现在中国的房价不是贵了,而是人为的把价格压低了。在目前的土地制度框架下,如果让市场去给中国的房子定价,现在的房价会更高,因此市场化的方向是推高房价的而不是降低。

  贸易战后,中国进一步加大了开放的步伐。对外是自有贸易的市场化趋势,对内是不可能保持长期行政管制的,国内的市场化改革也会被迫加速。

  当然最后的房地产市场也不会就这么一放了之,我们是有长效机制的。这个长效机制的结果很可能是二元化的。

  行政化的长期租赁住房

  +

  自由奔放的商品房

  在这样的结构下,商品房的价格会是多少?大树不敢想,因为它已经与大部分人没什么关系了,但就是会存在。

  到那个时候我想面对房价只能发出这样一句感慨:

  贫穷,限制了我的想象力

  流行的观点往往都是谬误的,

  赚钱的机会需要独立的思考才能发现

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关键词阅读:特朗普 中国房价 神助攻

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