文 | 欧阳捷

　　导读：限制措施不能长久，我们终究还是要回到依法治国轨道之上。

　　提要：

　　1、清理楼市不当规定，政令真能令行禁止？

　　2、全面取消限制措施，楼市会否再回癫狂？

　　3、调控过渡回归市场，我们终须依法治国！

　　4、不当权力失去约束，何以保障楼市稳定？

　　一声惊雷，政府自我限权——从“完善产权保护制度、依法保护产权”开始。

　　5月14日，国务院发布了《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》。

　　这一清理通知并非空穴来风。

　　这是贯彻落实2016年11月4日《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）的部署，《意见》就已提出：“开展部门规章和规范性文件专项清理”，而事实上，这已是18个月之后“迟来的爱”了。

　　这份意见提出：“有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础”。

　　是的，没有恒产、人心不稳，何以安居乐业、发展经济、保障民生、稳定社会，持续健康奔小康呢？

　　恒产之广之重，唯有楼市。

　　清理楼市不当规定，政令真能令行禁止？

　　通知明确的清理重点有三：

　　1）“有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定”；

　　于楼市，备受诟病的限价令——限制了房地产开发企业的自主定价权——有违《价格法》“第三条　国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

　　市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格”。

　　《价格法》还明确规定了各部门及各级政府要“地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定”，换句话说，地方政府及其有关部门均不能在中央定价目录之外自行设定政府指导价和政府定价，当然更不能干预市场调节价。

　　而国家发改委2015年第29号令《中央定价目录》和2017年第24号公告都非常明确，商品房价格并未纳入中央定价目录规定的政府指导价、政府定价。

　　因此，限价令实质上属于违法行为。

　　2）“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”；

　　于楼市，多有争议的限售令——限制购房者买房后若干年内不得转让——有违《物权法》“第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

　　3）“以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定”；

　　于楼市，效果显著的限购令——限制购房者哪怕是投资性购房的权利——有违《物权法》“第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益”。

　　更令人担心的是：当我们拥有了产权之后，我们还有可能面临《意见》中明确指出的“利用公权力侵害私有产权、违法查封扣押冻结民营企业财产等现象时有发生”的典型问题。

　　《意见》还强调：“必须加快完善产权保护制度，依法有效保护各种所有制经济组织和公民财产权，增强人民群众财产财富安全感，增强社会信心，形成良好预期，增强各类经济主体创业创新动力，维护社会公平正义”。

　　如果我们辛勤努力创造的财富不能得到保护的话，谁会愿意去创新创业、投资投产、创造财富呢？我们又怎能实现繁荣昌盛、民富国强呢？

　　无疑，专项清理那些有违产权保护的法规规章和规范性文件可谓是一场及时雨。

　　按照这一要求，不仅有违产权保护的法规规章和规范性文件需要清理，那些地方政府自我赋权的行政干预措施也必须取消。

　　楼市限购、限贷、限价、限售、限网签、限备案等政策措施不仅限制了企业和居民自由选择、处分财产的权利，加剧了楼市供求失衡的矛盾预期，而且也违反了价格法，很容易导致社会公平正义的无端丧失。

　　清理就是取消“各种限”，把政府自我赋能的权力关进牢笼里，最终让市场经济在资源配置中起决定性作用。

　　这一通知还限定了清理工作时间表：“各省（自治区、直辖市）人民政府和国务院各部门应于2018年10月底前将本地区、本部门的规章、规范性文件清理结果报送国务院，同时抄送国家发展改革委、司法部。

　　国家发展改革委、司法部应于2018年12月底前将上述清理情况汇总后报送国务院”。

　　这不是仅仅统计有哪些规定有违《意见》精神，而是要在今年底前全部完成清理并废止相关规定。

　　可是，楼市这些限制性措施真的能在今年底前全部取消吗？

　　从过去的行政管理惯性来看，红头文件不出中南海的情况时有发生，即使是现在，很多人并不看好这项部门规章和规范性文件专项清理工作的成效。

　　因为，如果取消这些限制性措施，马上带来两个问题：

　　1）取消各种“限制”，让楼市行政干预退出市场，但中央政府显然不会相应减压地方政府维稳楼市的无限责任，这对习惯了用行政权力管理市场的政府官员来说，一定会产生无所适从、无能为力之感。

　　如果我们因此而放任市场自由发挥，我们一定会面临楼市再度火爆、房价再次暴涨的场景，同时也让“房住不炒”面临公信力的挑战，让国务院政令的令行禁止备受考验。

　　2）如果楼市限制性措施取消，我们有没有准备好替代性的市场化、法治化管控方案可以及时出台？我们有没有足够的时间和充分的心理准备、舆情引导顺利完成楼市维稳的转换？

　　取消各种“限”之后，楼市会不会天下大乱呢？

　　02

　　全面取消限制措施，楼市会否再回癫狂？

　　楼市已再次出现了癫狂的前兆。

　　万人抢房、连夜排队、倒卖房号、摇号抽签显示了一些城市供不应求的局面正在失控。

　　有媒体报道：“一场以二线城市为主的‘房荒’，正在席卷中华大地。数以万计的刚需人群排队摇号，却苦苦上不了车”。

　　这正应验了我们的预判【详见2016.12.11微信文《欧阳捷：“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市新常态？》，点击链接可直接阅读】。

　　近日，国家统计局发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

　　4月份，一线城市新建商品住宅价格环比持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　二线城市房价环比回归上涨，地方政府“渐进式”放松房价已成普遍趋势，也完全印证了我们的预判【详见2017.06.18微信文《欧阳捷：未来三年的住房市场预判及房企应对策略》、2017.12.17微信文《欧阳捷：调控步入纠结期，何以破局？》，点击链接可直接阅读】。

　　可见，调控非但不能真正抑制房价上涨，反而助长了房价上涨预期，并现实地推动了房价的上涨。

　　然而，一些城市的抢人大战将快速带来普遍性“房荒”，地方政府似乎并未做好增加土地供给的思想准备，人、地资源的错配将再次上演，楼市恐慌性情绪将加剧蔓延。

　　有人说：楼市不稳、调控不松。

　　但是，或许我们面临的恰恰是因为调控不松，所以楼市不稳。

　　尽管短期调控可以为长效机制的形成争取时间，但并没有从解决楼市的根本问题入手，只是用隔靴搔痒的行政干预求得一时的麻醉，并掩盖了问题的本质和真相。

　　眼下，地方政府只是坐等中央取消调控的指令，而中央政府似乎暂时也不会有任何新的指令。

　　但无论如何，清理工作将迫使楼市各种“限”面临可能很快取消的尴尬处境，楼市稳定的压力非常之大。

　　如果取消限购——几乎所有投资者都有可能继续买房！

　　在供不应求、房价看涨的都市圈核心城市及其周边三四线城市，购买需求一定会成倍放大，那些限价房——实在是不算贵了——相比周边二手房。

　　如果取消限贷——银行愿意贷款给谁呢？

　　显然，那些有实力购买二套、三套房的客户，也是有能力承担更高的首付比例和贷款利率的优质客户。

　　如果取消限价——房价、地价交替上升无可避免！

　　开发商一定会涨房价而且是大幅度的，地方政府一定会涨地价而且期待地王的，这显然不是个体的贪婪行为，而是资本逐利、政府业绩的本性所在与利益驱动。

　　如果取消限售——投机投资者一定开怀大笑。

　　炒房可以像炒股一样便利而且稳赚不赔，连跳广场舞的大妈都会加入到炒房队伍，黄牛党、黑中介、野蛮人、内部人营私舞弊、群魔乱舞、乱象丛生的景象还会再度来袭。

　　如果取消限网签、限备案——政府有什么手段来控制房价过快上涨呢？

　　控制不住房价过快上涨，就抑制不住资产泡沫膨胀，就无法防范系统性金融风险，就有可能遭遇楼市崩盘导致的金融危机。

　　立马取消楼市各种“限”，好不容易控制住的楼市火爆、地市疯狂又会卷土重来，房价暴涨、民怨沸腾又会成为全社会的焦灼痛点，政府公信力又会陷入新的诘难之中。

　　可以预见的是：取消各种“限”，势必造成楼市重回癫狂的时代！

　　因此，地方政府和中央相关部委面临控楼市、抑泡沫、防风险的职责所在与涉及产权保护的规章、规范性文件清理的矛盾之中，好不纠结！

　　03

　　调控过渡回归市场，我们终须依法治国！

　　地方政府会不会明修栈道、暗度陈仓呢？

　　比如瞒报。

　　显然，瞒报几乎是不可能的，因为每个省市县都需要上报，总有一个省或城市政府会上报，在“囚徒困境”的逻辑之下，大家都只能真实地上报清理结果。

　　清理结果上报，意味着可能有两个结果：

　　一是真正取消各种“限”；

　　二是请求设定过渡期；

　　两种可能性均存在。

　　当然，在清理结果上报之前，各地政府一定会层层请示：如何处理才能防止楼市反弹？

　　社会主义市场经济不会一步到位。

　　但取消有违产权保护的各种法规规章和行政干预措施，已是社会主义市场经济的大势所趋、势在必行。

　　哪怕今天不做，未来也不能不做，否则有产阶层都会充满焦虑和后顾之忧，产业创新都会心有余悸而裹足不前。

　　我们如何应对这一复杂局面呢？

　　短期来看，或许可以由国务院授权设置调控措施过渡期。

　　比如，以国务院行政命令的形式规定：楼市调控政策延期两年。

　　在此期间，各地政府拿出改善供应、平抑市场、放开调控的准备工作，并修改完善相关行政法规、规章、规范性文件，确保两年之后可以取消全部楼市调控政策，并建立起长效机制，实现依法治理楼市。

　　其实，宪法早已明确规定“国家实行社会主义市场经济”，党的十九大也明确了：“使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用”，我们终究还是应以市场为主配置资源。

　　其实，只要我们能够按照去年4月1日住建部和国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，真的做到“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，……适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期……在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”，我们就能基本满足市场需求并平抑房价上涨预期。

　　当然，我们还可以推进农村集体建设用地同地同价同权，让农村集体组织参与可售住房、租赁住房用地供应，来缓解大城市国有土地不足的矛盾。

　　在保障贫困群体和普通刚需住房的前提下，其实我们可以逐步放开所有并不合法的限制性措施。

　　假如现在逐步放开楼市调控，我们肯定会面临更加严峻的一房难求、房价暴涨现象，楼市也会大乱一时。

　　但是，政府不过度干预、银行完全不兜底、企业不违法乱作，供不应求的大城市能够增加住房用地供应，我们就能真正让市场更有效地配置住房资源，让房价理性引导供求关系，让投资者自行承担泡沫风险，让价格信号修正市场各方非理性行为，让市场自行修正房价扭曲现象，市场终究会回归自我均衡的状态。

　　长期来看，我们还是要走在依法治国的轨道上。

　　因此，国务院的通知非常明确：“规章、规范性文件的主要内容与《意见》相抵触，或与涉及产权保护的法律、行政法规不一致的，要予以废止；

　　部分内容与《意见》不一致，或与涉及产权保护的法律、行政法规不一致的，要予以修改”。

　　这意味着，不只是各省市政府和中央部委制订的规章和规范性文件，哪怕是国家制订的法律、国务院制订的行政法规、各省市人大制订的地方性法规，只要与《意见》不相一致的，都要废止或修改。

　　国务院限定了年内上报清理结果，不仅是要求各省市“要确保规章、规范性文件的有关规定应改尽改、应废尽废，使党中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的部署不折不扣落实到位”，而且“国务院有关部门应于2018年8月底前将法律、行政法规的清理意见、修改草案和说明按立法程序报送国务院，并抄送国家发展改革委、司法部”，显然这是为了修改法律、行政法规所做的准备。

　　废止楼市各种限制性措施，当然更不在话下了。

　　04

　　不当权力失去约束，何以保障楼市稳定？

　　权力可以解决一时的难题，但不会实现长治久安。

　　面对可能取消的各种“限”，我们怎么应对未来楼市的癫狂呢？

　　市场经济的核心是资源自由配置，市场机制的逻辑是普遍契约精神，政府调控的手段是货币税收调节，办法总是不缺的。

　　1）取消限购——城市政府怎么落实“房住不炒”呢？

　　限购背后的逻辑就是供应严重不足，增加供应是唯一的解决之道。

　　对内，在供不应求的大城市里，首先要修订基本农田保护规划，继而增加住房用地供应指标；

　　对外，推进都市圈建设，打通都市圈核心城市与周边中小城市的快速交通网络，实现产业与人口的溢出，才能化解核心城市供求矛盾。

　　没人住的房子自然不会有人去炒，供大于求、供求平衡也不会有人去炒，过去三四线城市房价不涨、无人炒房恰恰是因为供大于求。

　　市场经济最基本的规律就是让资源自由配置，在不完全打破政府垄断国有土地资源的前提下，让农村集体建设用地入市可售住宅建设，让企事业单位用地可以在符合规划的前提下转性建设住房，唯有在热点一二线城市大幅增加供应，才能实现“房住不炒”。

　　2）取消限贷——银行怎么落实“房住不炒”呢？

　　商业银行和政策性银行可以承接央行发放低利率的政策性住房贷款，定向用于首次购房群体。

　　不仅如此，国家可以成立住房保障银行，专心开展低利率的住房贷款业务，公积金中心也可以纳入或转为住房保障银行，让大多数刚需和首次改善群体有机会获得政策支持。

　　对于多次改善和投资客户，商业银行可以降低此类房贷在全部房贷中的比例，收紧贷款标准，提高利率定价，提高首付比例甚至零贷款，加强评估力度，推出贷款保险业务，以防范资产价格下跌可能带来的金融风险。

　　3）取消限价——城市政府怎么落实“房住不炒”呢？

　　住房市场的分类管理需要更加明晰。

　　比如，对于最贫困群体，政府可以采用租房补贴的办法，助其租住适宜的商品住房；

　　对于经济实力不足的群体，政府可以采用合同约定房价地价的办法出让土地、约定持有转让条件出售住房，助其享有共有产权住房，以契约形式帮助普通百姓实现购房梦想。

　　对于经济实力较强的群体，政府可以按照高端住宅供应自由竞拍的土地、放开住房市场自由定价，政府既收足额土地款、又收高税收，既不会减少土地财政和税收，又可以改善城市环境和补贴民生。【详见2018.04.15微信文《欧阳捷：中国开放金融市场，楼市投资者会撤退吗？》，点击链接可直接阅读】

　　现有限价政策之下的商品住房怎么办？

　　除了国务院设定过渡期外，地方政府还可以通过与开发商补签交易合同、约定房价定价策略，用契约精神来实现过渡期的市场稳定。

　　4）取消限售——城市政府怎么落实“房住不炒”呢？

　　税收政策完全可以取代行政干预措施，短期抑制投资投机的效果极为显著。

　　新加坡、温哥华、多伦多、香港、悉尼等城市房价快速上涨，政府采用的手段都是提高契税、印花税、空置税、房产转让税、非居民投机税等。

　　我们只要修改《契税暂行条例》（1997年10月1日施行）和《印花税暂行条例》（1988年10月1日施行）（这都是已经使用了近30年却还在暂行的条例），就可以限制投机投资活动、抑制房价快速上涨。

　　一是修改契税税率标准，可以针对特殊情况，授权城市政府设定较大幅度的税率标准，就像加拿大的多伦多市出台加征15％的外国买家税，抑制外地买家投资稀缺住房；

　　二是授权有立法权的49个城市（都是热点一二线城市）和省、直辖市政府，课以转手交易重税，自然可以抑制炒房。

　　落实契约精神、依法治理，用保障、合同、税收实现社会主义市场经济的平稳运行，是新的尝试与探索，我们应当有容错的心态，让市场经济更好地发挥纠错机制。

　　最重要的，我们还是必须要增加供应，即便是加拿大、澳洲、新加坡、香港这样的市场经济体系，供不应求照样会带来房价大涨。

　　唯有在人口净流入城市相应增加住房用地供应，才能消除这些城市住房供求失衡的矛盾和房价快速上涨预期，才能真正实现“房住不炒”。

　　结束语：

　　我们的担心实在是太多了。

　　我们担心取消限制，房价上涨过快；

　　我们担心泡沫破裂，金融系统性风险放大；

　　我们担心大城市吸引太多人口，大城市病难以解决；

　　我们担心普通百姓买不起房，天怒人怨。

　　其实，我们可以用30年时间追赶了西方国家几百年的发展进程，我们也可以用若干年时间解决不当法规规章干预市场经济和产权保护的问题。

　　我们终究还是要回到依法治国的轨道上。

　　如果我们不能真正实现依法治国，即便我们有立法法，有物权法，有价格法，都无济于事。

　　法律没能解决的问题，靠国务院一纸公文当然更难。

　　这次可以靠公文来清理掉这些不合规范的规范性文件，未来还可能会有另一纸公文，政府再次自我赋予行政权力，循环往复、永无终结。

　　最最最重要的是：我们需要约束过度膨胀的行政权力，我们需要社会共识的法律指引，我们需要令行禁止的社会规范。

　　法治建设不仅需要规范法律性基础制度，更需要约束行政性管理行为。

　　我们不仅需要清理不合“保护产权”的制度，我们还需要实践保护人权的行为，我们才能真正实现习总书记提出的“幸福是奋斗出来的”的人文精神。

　　依法治国——路漫漫其修远兮，更需要全社会的努力和全体公民的智慧。

　　附文：

　　2016.12.11 《欧阳捷：“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市新常态？》

　　2017.06.18 《欧阳捷：未来三年的住房市场预判及房企应对策略》

　　2017.12.17 《欧阳捷：调控步入纠结期，何以破局？》

　　2018.04.15 《欧阳捷：中国开放金融市场，楼市投资者会撤退吗？》