易宪容:不进行反思的房地产政策能有效果吗?

1评论 2018-05-16 15:21:03 来源:金融界网站 作者:易宪容 低吸也能抓涨停!

从2003年开始,中国的房地产市场调控政策出台一轮又一轮,而且每出台一轮房地产调控政策,媒体都会说是历史以来最为严厉的房地产市场调控政策,但是十几年来国内房地产市场调控政策出台得越多,住房价格上涨得越快。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  从2003年开始,中国的房地产市场调控政策出台一轮又一轮,而且每出台一轮房地产调控政策,媒体都会说是历史以来最为严厉的房地产市场调控政策,但是十几年来国内房地产市场调控政策出台得越多,住房价格上涨得越快(按照政府统计口径,全国平均房价由2000年的每平方米1948元上涨到2016年的7203元,上涨了3.7倍,但实际上并非这样。根据北京购买住房的经验,这段时间北京房价涨幅在13倍以上,其他地方房价上涨的幅度大于13倍的地方多得是)。

  房地产调控政策效果,2012年之前是这样,2013年之后也是如此。即使2016年开始又开始了新一轮的房地产市场调控,而且这轮房地产调控政策看上去是目标明确、声势浩大、行政性工具更是无所不用其极,但同样这些城市的房价越是调控上涨得越快(按照官方的数据绝大多数城市的房价仍然上在上涨),只是当前房价上涨数字在人为操控下,什么止涨,什么涨幅下降而已。但这种房价上涨幅度下降或止涨,只不过是地方政府人为操控的结果,而非房价真正涨幅小了,因为地方政策人为操控房价更是有经验了(比如,土地拍卖时限价,为了满足房价不上涨的统计,要求购买住房的网签不能超过房价上涨幅度,及新房交易签订阴阳合同等)。最近,我到了天津、广州、成都等地,这些城市在2016年的房价都在每平方米2万左右,很少会超过2万元,但现在这些城市的房价差不多都涨到每平方米5万了,特别是广州及成都更是如此。而杭州、重庆、青岛、西安等城市也不甘心落后。即使是最近去的三线城市常州,近一年来不少楼盘的房价都上涨了一倍以上。

  所以,最近南京在抢房,杭州、成都、西安、青岛、丹东、海南等地都在抢房。全国多数城市及地方都抢房,房子“只住不炒”只能是口号。所以中央政府职能部门最近分别约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等10个城市相关部门负责人,并再次强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。但是,这种约谈有用吗?每一个次房地产调控政策出台之后,中央政府的房地产职能部门都会如此,但是结果从来就没有改变过,房地产调控政策之后,不仅并没有让房地产投机炒作有所收敛,反之房地产市场投机炒作更是猖狂。最近,丹东、西安、成都等城市的抢房大战,就是最好的答案。当前不少三四线城市的情况也是如此。即没有反思的房地产调控政策想达到其目标根本就是不可能的事情。这种约谈也会一而再再而三地继续下去,但结果都是一样。因为,从目前国内的房地产政策来看,其定位是十分清楚明确的。“房子是住的,不是用来炒作的”,这是十九大报告对当前中国房地产市场的基本定位。那么这个“房住不炒”的住房市场的基本定位,住房是消费产品,而不是投资品,更是不是投资炒作工具,住房既不是个人的赚钱工具,也不是个人积累的财富。但是政府的房地产调控目的就不能让房价再上涨,也不能让房价下跌,要稳定房价。在这种情况下,住房市场要回到消费品市场根本就不可能。还有,中央政府职能部门一直在强调要加强对房地产市场的预期管理。同样是告诉国内居民住房是投资市场而不是消费市场。这是什么概念,这种政策明显就告诉国内居民,当前中国的房地产就是一种以投机炒作的投资市场。他们根本上就没有政策意图让这个房地产投资市场转型为消费为主导的市场。对此,国内住房的投机炒作者清楚明白,既然政府不愿意让国内房地产市场转型到以消费为主导的市场,那么国内各城市房地产市场的任何一个机会,都是他们住房投机炒作的题材。限价住房炒作、海南自由贸易区设立、朝鲜半岛和谈等,在全国掀起了一波又一波的炒作住房潮。在这种情况下,中国房地产市场根本就不可能回到“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位上来。

  还有,当前的房地产市场调控政策,各种行政性调控政策无所不用其极,而有效的经济杠杆就是不出台及使用。无论是限购、限价,还是限售、限商等房地产市场调控政策,基本上把政府的行政性手段发挥到极致。那么政府为何不通过市场经济杠杆来遏制房地产价格疯狂上涨,来遏制房价投机炒作呢?估计最大考量在于,如果通过经济杠杆,有可能让中国的这个巨大房地产泡沫真正刺破而一发不可收拾,而行政性的调控政策随时都可以收回。但实际上这种错误判断及顾虑,只能让中国房地产市场的泡沫越吹越大,由一线城市到二线城市,由二线城市到三四线城市。不过,这个巨大的房地产泡沫还能够持续多久,还得用时间来检验。

  可见,当前国内房地产调控政策基本上政府的任性而为,行政性的工具越多越好,也从来没有检讨和反思过以往房地产市场调控政策利弊得失,并在这过程中不断地完善,反之把房地产市场的调控政策、调控方式搞得越来越复杂,不少城市的房价越调上涨越快,房地产市场的风险越来越高。所以,不对房地产市场政策进行反思,通过反思不断完善,那么这些房地产调控政策能够起到作用十分有限。

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关键词阅读:房地产市场调控 调控政策 房地产政策 房地产泡沫 房地产投资

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