江瀚:10年180万天价房大都出租 我们太穷or富人太多

1评论 2018-05-15 10:35:45 来源:金融界网站 作者:江瀚 "A股豪门"操盘术曝光!

当大家看到天价租房销量这么好的时候,肯定很多人都会疑惑,这到底是为了什么?借用互联网流行语的说法是贫穷限制了我们的想象力吗?

  作者:苏宁金融研究院特约研究员 江瀚   

  今年4月份,万科全自持的租赁住房项目“翡翠书院”公布出租方案,其中90平方米精装三居室月租金1.5万元,按照自持地块单次租期最长十年计算,需一次性付清180万元租金,“10年180万”的租金价格让大多数人都吃惊不已,这么高的房租真的刷新了我们的想象力,很多人都预计万科这个房子估计会没人租,然而事情却出乎大家的意料,因为不仅万科的房子有人租,而且大多数都租出去了,于是大家不禁感叹到底是贫穷限制了我们的想象力,还是富人实在太多了,万科天价房租却大火这个根源究竟是什么?

  一、大卖的天价租住房

  根据澎湃新闻的报道,5月13日,万科方面透露的数据显示,翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,最终达成首次试水超过80%的综合出租率。去年4月,北京市住房和城乡建设委员会以及北京市规划和国土资源管理委员会联合发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,通知第五条指出,“企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制,不限定承租主体,租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定”。

  对此,万科翡翠书院此前给出的租金方案为:90平方米三居室的月租金为1.5万~1.8万元,180平方米以上的复式四居产品月租金为3万~4万元。据悉,翡翠书院的首批租户中,包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

  而租了万科天价房的王昊自己表示:同等支出的情况下,享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账,以翡翠书院的90平,10年180万租金为例,项目周边新房在售单价8万+,首付200多万,月供约2万7,25年按揭下来总成本要1700多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活,却不用占用我很多现金流,七十年慢慢租,挺好的。

  万科表示:当前翡翠书院主要有三种租期方案,分别为3年、5年、10年。大部分租户选择了10年的租期,首批租户中仅有5户选择3年及5年。首批租户先交纳20%的定金作为合同履行的前提,在入住时再支付剩余的80%租金。

  那么这个天价租房为啥销量这么好?这背后的原因到底是什么?

  二、为什么天价租房销量那么好?

  当大家看到天价租房销量这么好的时候,肯定很多人都会疑惑,这到底是为了什么?借用互联网流行语的说法是贫穷限制了我们的想象力吗?其实非也,这体现出一个长期以来被中国人所忽视的市场,这就是高端租房市场,中国的租房市场可以说已经有了几十年的发展历程,早在改革开放初期,随着中国人口的自由流动加速,每天的衣食住行就成为了最大的问题。

  居住作为最重要的事情之一,对于流动人口来说租房就成为了一个最主要的需求,但是与大量的流动人口来说,租房市场却是一个长期发展滞后的市场,由于租售比长期较低,导致了大多数人依靠房租收入难以获得一个较合理的收入水平,所以房东对于租房市场的供给长期都是低端供给,这也必然导致了大多数中国人只要条件允许都不会长期租房,而是购买自己所有的住房,在某种意义上来说,正是因为租房市场的长期发展滞后,让更多的人选择了买房而不是租房。

  总结来看,租房有着四大难以解决的痛点:

  痛点1:租房极度缺乏安全感。由于中国长期租房市场供给者都是C端,而不是企业,所以导致了租房者所对接的都是一个个房东,这些C端房东所组成的市场就是这些市场极度缺乏管理,由于管理的极为缺乏,导致了市场没有一个统一的模式,房东擅自涨价、赶走租客甚至直接违约的行为屡见不鲜,这些行为导致了租客有着极大的心理不安全感,总觉得租房难以安心,所以这种不安全感又逆向导致了市场的发展滞后。

  痛点2:租房没有归属感。由于租房的管理问题,以及房东肆意涨价的问题,直接导致了大家对于租房的一种不确定性,由于房子难以长期租住,导致了大家都不敢购置较好的家用电器和家具,为了避免搬家的痛苦,大多数人都选择得过且过,租房过日子凑合过基本上都成为了大多数租房者的常态。

  痛点3:租房没有户口和教育资源。在中国房地产除了房子的居住之外,还有很多其他的附加资源,比如说户口资源,比如说教育资源,由于长期租售同权问题没能得到解决,导致了租房几乎不可以落户(在上海等少数地区可以落社区公共户),而子女上学则更难解决。

  痛点4:租房的房子升值问题。在中国人看来,其实租房还有一个严重的问题,这就是这些年来,房地产的价格一直是处于一个上涨的态势中,对于租房者来说,你付出了较高的房租,却没有把钱花在自己的资产上,对于租房者来说却无法享受房屋升值所带来的资产保值增值。

  那么我们针对这个痛点再来看万科的这个长租房就会发现为什么它那么受欢迎,首先,对于房地产市场来说,中国有一批白领精英也就是我们所说的互联网新贵们,一方面,他们的收入水平很高,另一方面,他们的资产很可能大部分都投入到公司的运营中去,所以他们很难拿出足够的钱买房,对于他们来说租房是一种不是选择的选择,这就是高端租房人群的存在。

  再来说房地产的供给,由于万科的房子是由万科进行统一管理,所以也就不存在了安全感的问题,由于不存在房东这个C端人群,而是由万科来取而代之,从而从制度上规避了租客缺乏安全感的情况,再加上基本上租期只有5户选择了3-5年短租期,巨大多数租户都是选择10年的长租期,这样就避免了房子的归属感问题,从而将租房痛点的两个心理问题解决了。而由于国家在政策层面所推出的租售并举的政策,让租房也能够享受买房类似的福利政策,从而解决了户口、教育等房地产附加资源的问题。

  最后一个痛点看似无解,其实也不尽然,主要原因是如果问什么行业的造富能力超越房地产行业的话,那么无疑就是互联网产业了,由于互联网产业的造富能力,租房让这些租客能够把大笔的资金投入自己的互联网企业中去,那么在未来其获得更高收益的可能性也是存在的,从而解决了第四个痛点。

  我们可以预判,未来随着万科试点的成功,高端租房的市场将有可能被打开,解决高端人群居住问题的高端租房将会起到示范效应,带动更多地企业进入租房租赁市场,从而增加B端供给者的规模,让市场变得更加完善,所以租房市场的起飞将变得更加值得期待。

  每日一句 使我们视而不见的光亮,对于我们就是黑暗。当我们清醒时,曙光才会破晓。来日方长,太阳只是颗启明星。 ——《瓦尔登湖》

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关键词阅读:天价房 租赁房

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