上月中旬万科公布了其全自持项目的预租方案，其中90平米的精装修小三居月租金预计达1.5-1.8万元，并要求租客一次付清10年房租至少180万元；而另一种180平米的别墅类叠拼产品更是达到3万元/月-4万元/月的租金价格。如此高昂的租金引来热议，该项目也由此被很多人“唱衰”。

　　日前，万科在争议中正式启动了其高价租赁房项目——“翡翠书院”。与许多人之前的不看好相反，数据显示，市场对该项目给出了相当积极的信号。其首推的两幢楼共计48套已实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80％的综合出租率。

　　尽管之前有业内人士表示，租金如此高昂，而且要求一次性支付，这实际上远远超出了大部分租客的承受能力，而有这个支付能力的，一般就直接选择买房了，但是高达80％的综合出租率还是表明，有相当一部分人有这个能力并且依然选择了租赁而非直接购房。

　　万科相关工作人员表示，实际签约用户主要集中在金融投资行业、科技行业和海淀区高精尖行业人群。这部分人相对而言比较注重生活品质、对区域比较敏感并且倾向于从未来现金流的角度来考虑资金配置。从结果来看，万科的这个项目至少是抓住了这一部分人的需求。

　　但问题在于，如果万科租赁房项目的目标用户只是这些“高精尖行业人群”，那就注定了该项目面向的只能是一个走高端化路线的小众市场。然而政府鼓励发展住房租赁市场的初衷是要解决广大中低收入者的居住问题，从这个角度来看，万科的做法不说与之相悖，至少也谈不上是积极响应。政府相关部门在下一步出台规范住房租赁市场的政策时，可能就会考虑到这个问题，并且在土地出让等方面设置一些其他条件。因此，万科这种“十年租期一次付清”的住房租赁模式，也许会在业界造成一定的影响，但在未来将很难成为主流。

　　不管怎么说，10年180万的租赁案例，毕竟只是企业对市场的一次探索，其成功与否暂且不论，它至少传递了这样一个信息，那就是长租公寓会是未来住房租赁领域的重要一环。

　　从短期来看，一方面政府明确提出了“房子是用来住的而不是炒的”，并且出台了各种政策限制房价，从而消费者购买作为投资品的房子的热情就会在一定程度上下降，同时房地产商从出售房产中所能获得的产品溢价的空间也被大大压缩；另一方面，很多地方政府，尤其是一二线城市，为了吸引人才而出台的“租购同权”，也需要盘活存量，那么鼓励发展住房租赁市场也是应有之义。

　　而从长期来看，我国租房市场将会非常庞大，租房需求在未来会进一步凸显，这也是各大房企纷纷布局该市场的重要原因之一。但在目前，长租公寓盈利难也是行业共识。毕竟，长租公寓建设前期投入大，回收周期长，而且要走规模化就还得持续扩张，这就给房地产商很大的资金压力。或许，这也是“翡翠书院”租金高得让一般人咋舌的原因之一，也难怪人们会认为万科这是“以租代售”。

　　租售并举，既是当前的主导政策，也是未来的发展方向。但是具体如何实施，目前看来，还没有非常成功的方法值得全面推广，各地方政府和房地产商都在进行积极有益的探索。比如万科、龙湖、旭辉等房企已经有了证券化计划，也就是将其租赁板块独立上市。如果中国的租赁市场，能够进一步发展到像美国那样成熟，那么REITs等完善的金融配套服务就能让房地产商实现轻资产运营，这样的话，房地产商也就有充裕的资金去进行产品的分类发展，使得租赁产品层级足够丰富，全面覆盖高端、中端和低端，从而能够更好地适应市场的变化，满足不同层次消费者的差异化需求，也就能很好地实现政府提倡租售并举的初衷了。

　　鉴于目前 “租售并举”的具体实施办法尚不明晰，各地方政府和房地产商还需要积极参与，不断创新。万科推出的“翡翠书院”这种模式，虽然在一些方面还略显粗糙，但至少可以说是一次有益的尝试。我们可以期待，在市场需求的推动下，在各地方政府和各大房地产商的共同努力下，“租售并举”会在不断的探索中渐趋成熟，最终真正有效解决各收入层次居民的住房问题。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）