欧阳捷:二手房比新房贵 房价扭曲何时了?

1评论 2018-05-14 09:14:25 来源:金融界网站 作者:欧阳捷 抢反弹首选这8只股!

政府本意是不错的,希望实现“房住不炒”,不希望出现一些热点城市曾经出现的万人空巷、摇号博彩现象,让购房者为谋取巨大利差加入“炒房”大军。

  作者:新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷   

  提要:

  1、限价令违背了市场经济规律

  2、选择市场经济就无法杜绝“炒”

  3、破解之道只在按市场规律办事

  4、破除行政垄断同样可以助力“房住不炒”

  5、限价令通过一手房价倒逼二手房价缓涨

  北京竞价房转为共有产权房的楼市新政,引发舆论大讨论。

  政府本意是不错的,希望实现“房住不炒”,不希望出现一些热点城市曾经出现的万人空巷、摇号博彩现象,让购房者为谋取巨大利差加入“炒房”大军。

  共有产权房可能只是85%的产权,购房者不会获得低于限价房的房价优惠,否则政府就没有必要将限价房转为共有产权房了。

  限价房却是100%的产权,不傻的购房者会如何选择呢?

  答案不言自明。人们想要的恰恰是政府限制的。

  别以为有资格的购房者只是买房、不会炒房,在巨大的利益面前,变身为炒房者,几乎是无人能幸免的,这是人性的本质。

  共有产权房能实现“房住不炒”吗?

  未必。

  当共有产权房成为新房的唯一选择,而且其价格仅相当于周边二手房价的85%,一套房可省下数十万元之巨,人们还是会愿意在共有产权房和二手房之间选择前者。

  不言而喻,人潮涌动的方向一定就是利益最大的地方。

  虽然未来卖出共有产权房可能获利较小,但可见的利差还是会让刚需心动的。

  其实,我们更想探讨的是,为什么会存在新房与二手房巨大的价差?这种扭曲的价差何时会被修正?

01

  限价令违背了市场经济规律

  2017年初,我们指出:“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵将成为普遍现象”  现实早已证明了这一点。

  众所周知,限价令只是限制了新房的价格,在行政管制各自为战、控价责任落在地方的背景下,房价倒挂现象就比比皆是了。

  按理说,远郊盘房价不应该比近郊盘贵,毛坯房价格更不应该比精装房贵,但是,由于城市中各个区并没有一刀切地控制房价,导致相邻区域房价出现了倒挂。

  虽然新房价格低于二手房,但买新房犹如中彩票,类似杭州最新摇号中签率仅为6%这样的事情,已是见怪不怪了,这也意味着供需比已接近20 :1,摇号制造恐慌,本来无需买房的人也倾巢而出了,供求失衡已无以复加。

  急于购房的刚需无奈之下转向既破又旧却更易获得的老小区,二手房价自然也就顺势上涨了。

  欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时了?

  更重要的是,二手房市场是市场经济,一手房市场是计划经济,两者奇怪的在同一个城市并行,结果必然是不兼容的,而且制造了监管套利者。

  政府不懂得经济学基本原理吗?

  显然,政府既不缺少计划经济管理专家,更不缺少市场经济运行人才,擅用指令式管理的官员与喝过洋墨水的官员都不在少数。

  之所以出现这种现象,是因为问题的根源既不在房价本身,也不在房地产市场管理,甚至不是住建部管辖的事。

  根源还是在“人、地、钱”的资源错配。

  人:中央政府推动城镇化进程、城市政府招贤纳才、人往高处走的人性本能,造成了短期的城市人口急速膨胀,尽管这一趋势符合世界城市发展潮流和未来城市竞争格局的演变。

  只是城镇化异化为城市化,而且我们走得太急了点。

  地:城市边界划定、农用耕地保护、城市产业发展、政府惜土如金,导致大城市不能有效增加住宅用地供应。

  抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备,实行摇号购房的城市会越来越多,更加剧了供求失衡的市场预期,住房短缺已成为人口净流入的大城市楼市的长期矛盾。

  钱:全球货币超发、大水漫灌至今仍未消化,货币周期虽然接近尾声,资金相对收紧,利率有所抬升,但钱总是越印越多的,连号的新钞票源源不断,钱不值钱依然属于长周期趋势。

  既然人多、地少、钱贬,大城市的房子就更加值钱,住房供不应求的城市,房价只涨不跌的预期就不可能改变。

  二手房市场真实地反应了市场经济的基本规律和市场共识。

  因此,既便一手房市场实现了价格的环比不涨,二手市场的房价还在顽强地持续上涨,并且逐渐超过了一手房价。

  欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时了?

  二手房比一手房贵的现象还会继续蔓延,并将是长期趋势,不可能在短期内消除。

  那么,政府又是如何考虑的呢?

  房地产市场只是国民经济的一个组成部分,GDP的增长与资源消耗、国民收入水平提高与缓解两极分化、基本农田保护与生态环境治理、城市化进程与农民脱贫致富、科技进步与国力增强、招商引资发展与地方财力保障等等,都比房地产市场本身更重要。

  中国发展与改革最大的动力来自于政府,地方政府的新区开发与土地财政支撑着城市快速发展,“人、地、钱”的矛盾在相当长的时期内无法缓解。

  既然短期内无法改变现状,简单有效的办法就只能是限价令——按住葫芦也按住瓢。

  同时,政府也想用被按住的一手房价格倒逼二手房价下降,这是很合乎逻辑的想法,但却是一厢情愿的。

  去年大多数一二线城市的房价被动渐进式放松的上涨,已经打破了这一幻想。

  欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时了?

  如果有人问,这样扭曲的现象还会持续多久?

  可以想象,限价令持续多久,房价扭曲现象就会持续多久。

  既然我们无法增加供应消除供求失衡,我们就无法叫停限价令;既然我们不能放弃限价令导致的“价格双轨制”,我们也就无法消除一二手房价利差。

  02

  选择市场经济就无法杜绝“炒”

  “房住不炒”是理想,只有实现了按需分配的共产主义,才能真正实现“房住不炒”。

  生存是人性的基础,当生存条件得到满足之后,安全就成为刚需。

  家,几乎是唯一的真正安全所在。

  在家里,不用担心有人抢劫,不必害怕被撞被骗,无需担忧隐私外泄。

  在家里,可以放飞思想、放弃伪装、放松神经、放浪形骸,无所顾忌。

  中国人并非人性丑陋,汉唐盛世、路不拾遗,世界向往之、邻国膜拜之。

  当今社会,几乎所有人都不存在生存问题,但是,安全地生存却几乎是所有人的困扰。

  当“不能输在起跑线”让年轻的父母囊中羞涩,当“拥有百万家财可能不足以养老”的观点盛行于世,背后反映的是我们无法安全地生存。

  当钱越来越不值钱,缺乏社会保障的国人普遍陷入焦虑。

  不仅如此,如今的中国斯文扫地、道德缺失,几乎没有任何一个职业受到广泛尊重,几乎只有资本成为衡量成就的唯一价值。

  买房其实是买保障,用投资的增值实现未来的个人保障。

  限购令允许户籍人口可以购买两套住房,这就意味着:政策的设计初衷就已经赋予了居民投资的权利。

  投资与炒房有区别吗?

  其实,我们很难区分投资与投机,就像炒股,也许长期持有是投资,短期抛售为投机,但长期持有也会顺势抛售,短期投机也可能变成长期套牢。

  非自住房不卖的时候靠出租赚钱是投资,当房价居于高位时卖掉,收回来的资金或许进入股市,或许伺机抄底、变身投机。

  “房住且炒”让有资格购买非自住房的购房者充分享受了允许投资的政策红利。

  如果超大特大城市已经供不应求,为什么不限购一套自住房呢?

  自住的房子才能真正实现“房住不炒”。

  如果限购一套,是不是可以极大缓解供求失衡的矛盾?是不是也可以不用再摇号博彩了呢?

  摇号政策与党的十九大鼓励“勤劳致富”、“幸福是奋斗出来的”的精神背道而驰,并未解决供不应求的矛盾根源,属于典型的和尚念歪了经,只不过和尚似乎也是被逼无奈。

  限购令虽然限制了部分人的炒房,却赋予有资格的购房者炒房的空间,我们依然无法做到“房住不炒”。

  没有购房资格的人怎么办?

  买公寓、买商铺、买不限购城市的住房,只要房价上涨,就会吸引炒房者“不住也炒”,以求追上致富者的先行脚步。

  不限购、不限价的三四线城市房价上涨很快,不仅会吸引当地投资性购房者抢先入市,也会让嗅觉灵敏的外来投资者蜂拥而至,还会逼迫刚需和改善型需求恐慌性入市。

  既然是市场经济,我们就无法避免“炒”。

  股票市场的高抛低买是“炒”,期货市场的多空对决是“炒”,金融市场的监管套利是“炒”,汇率市场的赚取利差是“炒”……

  除非我们关掉这些市场,不然,我们就不可能与“炒”说再见。

  市场经济最活跃的就是资本,也恰恰因为有了资本,才让人类获得了按劳分配的自然法则,才让人类获得了财富变现的理想通路,才彻底激发了人类不断探索和追求的深层欲望和原始本性。

  资本如水,追逐着流动性、安全性、盈利性,“炒”是资本获利的法则之一。

  既然我们不能消灭资本,我们似乎就只能拥抱资本,包括房子——别无选择。

  难道我们没有更好的办法吗?

  当然有,除非我们重新回归市场经济的轨道上。

  03

  破解之道只在按市场规律办事

  没有人会觉得钱多,很多中国人都想一夜暴富。

  当然,并非所有人都是这样想的。

  当年,我们高管团队去美国,途经拉斯维加斯,赌场自然也是要去考察考察的。

  我们各自转了一圈,没给赌场贡献一美金。

  董事长说:“人还是要实实在在做事,赌运气是不会持久的”。

  我们可以“房住不炒”,但是,我们依然不觉得财富足够,因为未来依然不可预期。

  限购、限价政策给了一些人“一夜暴富”的套利空间,勤劳致富的人们就可能会丧失奋斗的动能。

  毛主席曾经说过:“政策和策略是党的生命”。

  我们希望得到一个什么样的社会,我们的政策就应该向什么方向引导。

  如果我们希望“房住不炒”,我们就应当从制度的顶层设计上去解决根源上的矛盾。

  解决办法之一是:增加住宅用地供应。

  虽然这是老生常谈,但却是市场经济颠扑不破的真理,也符合中国古话“物以稀为贵”的道理。

  那么,我们能不能增加住宅用地供应呢?

  过去,我们受限于18亿亩基本农田保护而不能进一步扩展城市边界,有限的土地被城市政府更多用于招商引资和产业发展,挤压了住宅用地供应总量。

  以上海为例,农用地占比高达约48%,但上海需要这么多的农用地吗?

  有限的用地还要引进大飞机迪士尼等项目,结果当然就是住宅用地供应几乎是逐年下降。

  住建部近日约谈成都、太原等12个城市政府负责同志,强调不仅要“认真落实稳房价、稳租金的调控目标”,而且“要加快制定住房发展规划,有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房”

  如果不能改变上海的耕地永久性保护规划,上海就不能破局住宅供求失衡的矛盾。

  中央给了上海一个机会。

  国务院办公厅印发的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,为上海增加住宅用地供应打开了方便之门。

  办法明确:“耕地后备资源严重匮乏的直辖市,占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地,或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省,由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口,经国务院批准,在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为”

  少有哪个省是真的缺地,而直辖市中几乎只有上海是真的缺地。

  因此,几乎可以认为,这个文件就是为上海量身定制的,至少上海是最大受益者。

  上海可以就此调整基本农田保护规划,增加城市建设用地,重新调整人口规模上限,利用上海的集约建设经验打造集约型城市,在不大幅增加建设用地的同时,容纳更多的人口和产业。

  只不过,上海可能不会这么做,除非上海彻底抛弃过去小脚老太式的城市发展逻辑。

  欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时了?

  当然,一些省会城市也可以借此机会,申请重大项目建设用地补充耕地占用,以此节省大量用地指标用于城市发展和住宅用地,缓解住房供求失衡的矛盾,也可以间接抑制一二手房价倒挂的利差。

  04

  破除行政垄断同样可以助力“房住不炒”

  解决办法之二是:鼓励产业用地转换。

  全国城镇产业用地低效利用已是不争的事实,单位GDP低于10万元/亩的工业园区比比皆是。

  虽然有些城市已经开始提高园区门槛、调整产业布局,引导低效产业迁移出去,实现土地的腾笼换鸟、坪效提升。

  但是,调整难度极大,利益纠葛错综复杂,政府介入其中往往也难以抽身。

  其实,我们可以善用资本,允许土地资源利用效率低下、企业发展前景渺茫的工业企业引入资本和房企,鼓励自行申报产业用地转换,建设商品住宅、增加市场供应。

  唯二的条件就是:只要符合政府规划、补缴土地出让金。

  只要城市规划有保障、土地财政不减少,可以让土地资源得以盘活、利用效益大幅提升,进而改善环境和企业盈利,何乐而不为呢?

  至于有人可能担心,这不是让更多工业企业投身房地产吗?

  这些担心可能是多余的,即使不改做房地产,这些企业能够变身新兴产业吗?最终的结局无非是苟延残喘、消耗时间、浪费资源罢了。

  相反的是,它们可能利用这笔收益实现转型升级,否则,企业可能一直烂在现在的地里。

  只要严格按照城市发展规划调整并且楼市政策顺应市场,政府又有什么可担心的呢?

  当然,只要有利可图,企业和资本都会聪明地流向稀缺的市场。

  解决办法之三是:农村集体建设用地入市可售住宅市场。

  前国土资源部部长姜大明先生曾经说过:“政府不再是城市土地的唯一供应主体”,这是指政府正在放开农村集体建设用地入市。

  但他没说出的另一句话是:“政府依然是城市可售土地的唯一供应主体”,这是因为政府依然需要享有土地财政。

  农村集体建设用地入市只能用于租赁住房。

  既然我们正在推行“土地同地同价同权”,为什么我们就不能转换思路,让农村集体建设用地同样可以作为可售土地入市呢?

  如果农村集体建设用地不可售,又何来同价同权呢?

  农村集体建设用地入市,既可以弥补大城市国有土地不足,也可以用资本的方式释放农村土地活力,更可以实现土地“双轨制”的重大改革。

  农村集体建设用地入市开发可售住宅,唯一的障碍就是过去大量的小产权房如何处理?

  尽管政府部门反复强调:小产权房不能转正。但是,村民违法售房、市民低价买房、政府失于监管以致的既成事实显然不可能推倒重来、全部拆除的。

  最终,势必形成“不承认、不扩大、不拆除”的“三不”共识,用时间来换空间,指望着这些小产权房自然倒塌、复成平地。

  这恐怕是一种置身事外的“不作为”,又或是一种随遇而安的“新佛系”,也或是一种留待后人的“伪智慧”。

  万物都有改变的可能,万事都有解决的办法,真有作为的政府,何必再等三十年?

  比如,采取政府收购小产权房下的土地转为国有土地,小产权房予以登记并补缴部分土地出让金,政府给予七通、医教配套、社会保障,即便是政府投入大于收入,也应为管理失控担责买单。

  再比如,承认农村集体经济组织建设的小产权房及其产权证书,由其按照城市规划和城市建设标准,自筹资金、自行投入配套设施建设与改造,补收购房业主部分资金并转化成为城市产权住房。

  解决办法之四是:发展都市圈。

  上海的发展其实已经落伍,近几年GDP增速殿后全国,这在某种程度上是受限于上海文化:“螺蛳壳里做道场”。

  但是,上海应当跳出上海,用长三角、上海都市圈的思维审视上海与周边城市的发展关系。

  通过都市圈核心城市与周边中小城市的快速交通连接,可以有效促进核心城市产业与人口资源向外转移,实现周边中小城市的土地资源与核心城市的产业、人口资源的置换,实现互惠互利、合作共赢【详见2016.06.05微信文《欧阳捷:破解高房价难题:一剑七花》,点击链接可直接阅读】。

  不仅是上海,杭州、成都、武汉、合肥、西安、郑州、南京等城市都是有可能借助打造都市圈跻身国内都市圈第一领跑阵营的。

  05

  限价令通过一手房价倒逼二手房价缓涨

  去年,也有三个城市新房均价出现了下降。

  其中,深圳连续19个月下降,在几乎没有新增住宅用地供应的情况下,这一统计数据当然是没有意义的。

  广州房价也下降了,广州主城区没供应、房价也没降,因为郊区大量成交,拉低了新房均价。

  房价真下降的只有上海一个。

  欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时了?

  上海的房价下降是因为:不但限价令严格执行“环比不上涨”的要求,而且还硬性规定部分单盘申报价格环比下降,否则就申领不到预售证,也不能备案。

  但由此而来的一二手房价利差变得更大了。

  不过,上海的二手房均价已经出现微降,证明了上海抑制泡沫的决心,也证明了新房价格的下降或者稳定是会倒逼二手房价的下降或稳定的。

  明智的政府希望用新房价格去牵制二手房价格,甚至拖住二手房价上涨的速度,在这一点上,必须承认,上海市政府的倒逼策略是成功的,如期不然,二手房价还会涨得更快。

  只是,这虽然有利于防止泡沫膨胀,但短期内却使得一二手房价更加扭曲。

  如果时间周期拉得更长又会怎么样呢?

  去年我们就说过,固守在一二线城市的房企是不可能获得业绩的增长的。

  因为供应难以增加,房价又被按住【2017.11.26微信文《欧阳捷:新时代,房企发展模式的五个“是与非”》,点击链接可直接阅读】。

  未来大城市住宅用地供应很难大幅增加,政府已经惜土如金,一定会用不增多的土地供应换取不减少的土地财政。

  房价呢?

  只要限价令不取消,一二手房价倒挂就不会消除。

  这本质上是计划经济与市场经济的博弈。

  限价令也好,限购令也罢,无非都是财经大局中的几枚棋子罢了。

  那么,限价令究竟会持续多久?

  我们曾经预判,限价令将持续未来五年,同时也会伴随着渐进式放松

  最近,东莞市“取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定,新建商品住房销售价格一经备案不得上调”,说明限价令正在被修正而且更加趋严。

  同时,东莞市“对新建商品住房首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度作出调整,由原来规定不高于前3个月当地镇街同类型新建商品住房销售均价的15%,调整为不高于前6个月同区竞品售价10%”

  这将使东莞新房价格上涨速度减缓,也让新房房价等候二手房价的追涨。

  欧阳捷:二手房比新房贵,房价扭曲何时了?

  东莞限价政策调整,看似收紧,其实仍允许环比上涨,也就是渐进式放松。

  但是,恐怕少有政府官员思考限价令的实施期限。

  当然,几乎也不需要,因为只要在政府官员任期制内实现了中央政府“房住不炒”、“控房价、抑泡沫、防风险”的目标,以后的事就留待后任去解决了。

  限价令的延续不取决于城市政府,那么取决于中央政府吗?

  未必。

  中央政府不发话“放松”,地方政府当然也不敢轻举妄动。

  但是,中央政府的指令必然依托于宏观经济形势判断,而宏观经济形势又取决于国际政治经济形势变化。

  未来,国际政经形势变化几乎只取决于中美关系的不确定性。

  中美之间关系走势取决于中国和平崛起趋势与美国战略遏制态势。

  中国唯有站稳脚跟,才能在国际竞争环境中打好太极拳。

  在此大背景下,就房地产而言,一是市场不能乱,二是投资不能跌,三是泡沫不能爆。

  唯有房地产市场平稳、房价平稳、投资不拖GDP后腿,中国经济才能站稳脚跟,即便是出口下降,也无碍大局。

  至于一二手房价倒挂,那就让它倒挂着去吧,对于中国宏观经济大局来说,这只不过是一手小小的臭棋罢了。

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关键词阅读:二手房 新房 房价

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