李宇嘉:楼市调控走形还是走心?

1评论 2018-05-14 01:41:22 来源:证券时报 2018年A股放心王

  约谈式调控,并非首次。2016年国庆节前一天,住建部约谈16个城市,随后16道令牌密集布下。2017年,全国各地发布200多项调控政策。今年1-4月,又有109项调控新鲜出炉,远远大于去年同期的85项。照理说,政策逆转了,市场跟着逆转。但是,如果看看今年1-4月的数据,发现很多城市的房价相比去年上涨了30%左右,有的涨了50%。问题在哪里呢?

  2015-2017年,从京沪深到西部贫困落后的县城,国民“加杠杆”买房的热情彻底激活。产业链上中下游,不管政府、银行,还是购房者、中介,抑或媒体、装修公司,得道的得道,升天的升天。近期,官方财经媒体的两篇文章受关注,一篇讲丹东房价48小时暴涨57%,另一篇讲炒房团短期内把房价炒高两三倍。如果说,朝鲜半岛和平信号成炒房噱头,乃投资者嗅觉灵敏,那么携巨资的职业炒家手法娴熟、攻势凌厉,背后更多的是监管硬伤。

  投机炒作无孔不入,除了胆大,更多的是政策不得力,银行赚惯了抵押物溢价,游资推波助澜,媒体谣言惑众等。近期博鳌论坛上,原住建部副部长说,再炒房金融危机就来了。这也是为何,此次就房地产调控,住建部约谈12个城市的新闻通稿中,首次提出牢固树立“四个意识”(政治意识、大局意识、核心意识、看齐意识)。事实上,2016年底以来的楼市调控,住建部多次约谈热点城市,内部会议上,都会讲到以“四个意识”看待楼市调控。

  缘何?任由投机炒作泛滥,金融危机铁板钉钉,但很多地方无视问题之严重,数字游戏做到底,甚至借引入人才松绑调控,打自己的“小九九”。像管控价格这样的行政干预措施,当市场情绪过旺时,迫不得已采用,情有可原。但是,实现价格稳定,长效机制要跟进,不能只靠新政干预,高低价格搭配做数字,甚至长官意志地画一条红线。就调控论调控的简单粗暴和懒政作祟,非但不能控制住房价,反而人为造成供应紧张、需求恐慌和预期紊乱。

  以此次被约谈的成都为例,新房价格是被控制住了。国家统计局数据显示,3月成都新房价格同比指数为100.8,低于绝大多数二线城市。但是,数据太平的背后,无法掩盖简单粗暴的做法,对整个市场和老百姓(行情603883,诊股)的巨大伤害。新房定价“一刀切”,一般低于二手房价16%,部分区域(如高新西区)低于50%,诱发不该发生的排队抢购,4月28日获批某项目,1000套房7万人排队。此情此景,开发商也惜售。需求堵得慌,“堰塞湖”在二手房开口子。

  问题是,这种态势下,二手房业主也不敢卖,一则二手房价上涨预期明显,卖掉不如持有;二则卖了容易、再买就难啦!此时,政策不是想着如何疏需求、增供应,而是火上浇油。去年7月19日,“成都人才新政12条”发布,本科以上人才持毕业证落户。新政以来的9个月,成都人才落户17.62万人。引入人才无可厚非,但不能异化为突破限购的通道。

  另外,成都限购以自然人为单位,2016年10月(启动限购)后未购房的,都可新购一套房。这就造成一个现象,家庭有名额的成员都来摇号,包括投靠子女的父母。总的来看,直线思维的政策人为刺激需求、缩减供应,背后完全是懒政、不作为和希望楼市继续繁荣作祟。由此,不管是中介代办人才落户,补缴社保,还是游资炒作、媒体鼓吹,也都无人管了。

  政策可以天天出,但“一分部署,九分落实”。打击补缴社保、堵住游资、管理舆论,这些表述10年前的文件中就言之凿凿,但往往是“以文件落实文件”。根源是主体责任、主观能动性未落地,再深挖就是意识里“旁顾左右”。再看长效机制,近两年是窗口期,真心发力住房保障、租赁住房、公共配套均等化,释放存量土地和空间,不管增加供应,还是引导需求,一定能见效,但动奶酪、费力协调的事不愿干。调控又到关键期,也是最危险的时候。泡沫已触顶,金融危机若爆发,巩固全球产业链地位无望,核心技术突破更无可能。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:楼市 调控政策 二手房价 住建部 游资

责任编辑:付健青 RF13564
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